131. חברת קרן פז חברה לבנין בע"מ (מקבוצת חנן מור) חויבה לפצות רוכשי דירה מיבנה בסך של כ-195,000 ₪ בגין ליקויי בניה, אחור במסירה, עוגמת נפש וכו'.​

חברת קרן פז חברה לבנין בע"מ (מקבוצת חנן מור) חויבה לפצות רוכשי דירה מיבנה אשר היו מיוצגים ע"י עו"ד צבי שטיין מרמת-גן בסך של כ-195,000 ₪ בגין ליקויי בניה, אחור במסירה, עוגמת נפש וכו'.

להלן קטעים נבחרים מפסק הדין שניתן ביום 18.2.2021

בפניי תביעה שעניינה דרישה לפיצוי כספי בגין איחור במסירת חזקה וליקויים בדירה אשר רכשו התובעים מהנתבעת. הנתבעת מצידה שלחה הודעת צד שלישי לקבלן המבצע. 

הפן הנורמטיבי:

המסגרת הנורמטיבית - איחור במסירה:

, התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר" או "החוק") קובע, כי איחור במסירת ממכר גורר חובת פיצוי לרוכש. החוק מגדיר שאיחור מעל ל-60 ימים ממועד החוזי, מחייב את המוכר בתשלום פיצוי. להלן לשון לחוק:

"פיצוי בשל איחור במסירה (תיקון מס' 5) תשע"א-2011

5א.     (א)  לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב)  הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג)   על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

אם כן, במידה והמוכר לא מעמיד את הדירה לרשותו של הקונה, לאחר תקופה של שישים ימים מתום הזמן הקבוע בהסכם המכר, הקונה זכאי לפיצוי, בלא הוכחת נזק.

מקרים של איחור במסירה מדגישים את פער הכוחות האינהרנטי שבין קבלן לבין קונה. שכן, ברוב המקרים, הרוכש כבר שילם את החלק הארי של התמורה. איחור במועד מסירת הדירה עשוי להותיר את הרוכש ללא פתרון מבחינת דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים וליצור חוסר וודאות בכל הנוגע למועד המסירה. בפרשת שמש נקבע, כי הגם אם ניתן להסכים על מועד חוזי חדש למסירה, אם התנאי לא קובע במפורש מועד קונקרטי מוסכם, אין הצדקה לפטור את המוכר מחובת הפיצוי. בית המשפט העליון פסק, כי לחוק הינו קוגנטי. ולראייה, לחוק קובע: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".

"סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור. דברי ההסבר להצעת (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006 כוללים התייחסות מפורשת לכך ש"תקופת הזמן האמורה אושרה על ידי בית הדין לחוזים אחידים כמשך זמן סביר לאיחור במסירה. הפיצוי ישולם מדי חודש החל במועד תחילת הפיצויים". דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה".

באשר לשאלת אופן ספירת האיחור במסירה במקרה של חריגה מתקופה של ה-60 ימים, נקבע:

"כאשר חולפים 60 הימים מתום המועד החוזי "זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו...".

הפסיקה גם מתייחסת לסוגיה של הסכמת צדדים מראש בנוגע לפיצויים בגין איחור במסירה. בפסק הדין סימה נג'ר נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ (פורסם בנבו, 12.02.2020)  נקבע:

מהאמור לעיל עולה, כי החוק מתיר לצדדים להסכים, כי המוכר לא יחויב בפיצוי בגין איחורים במסירת הדירה. מדובר במקרים שבהם הנסיבות אינן בשליטתו או הסיכון להתרחשותן או תוצאותיהן אינו מוטל על המוכר.

המסגרת הנורמטיבית - זכות תיקון למוכר:

באשר לזכות התיקון, הנחת המוצא היא שיש ליתן לקבלן לבצע תיקונים, בטרם תוגש תביעת פיצוי כספי בגין ליקויים אלו. ל קובע כך:

"(א)התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר."

בהתאם לאמור לעיל, הפסיקה הולכת בדרכו של החוק וקובעת, כי תנאי לקבלת פיצוי הינו מתן אפשרות לקבלן לתקן את הליקויים, וכי העדפת רצון הקונה לקבלת פיצוי כספי, על פני מתן הזדמנות לקבלן לתיקון הליקויים, תיעשה לאחר שהוכח כי לקבלן ניתנה הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים וכי הקבלן לא עשה זאת, או שניסיונות התיקון הללו כשלו לצד זאת, יש לקחת בחשבון, כי אכן קיימים חריגים לכלל זה. חריגים אלו כוללים נסיבות בהן לא תינתן לקבלן האפשרות לתיקון הליקויים. ההחלטה בעניין זה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט.

הפן הנורמטיבי - מעמד חוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט:

חוות דעתו של מומחה, הממונה על ידי בית המשפט, אינה אלא ראיה במסגרת כלל הראיות המובאות בפני בית המשפט ורשאי בית המשפט להסתמך עליה או לדחותה, כולה או חלקה, כשהוא מוצא זאת לנכון, בהתאם לשיקול דעתו עם זאת, לאור האמון לו זוכה המומחה, כזרועו הארוכה של ביהמ"ש במילוי תפקידו, לא ימהר ביהמ"ש להתערב בחו"ד מומחה כזה והוא יעשה כן רק כאשר הוא משתכנע שיש לכך טעם ראוי, על בסיס חקירת המומחה, או על בסיס ראיות אחרות שהובאו בפניו. כך, למשל, כאשר עולה ממכלול הראיות, שהמסקנות בחוות הדעת נסמכו על תשתית עובדתית בלתי מהימנה הווה אומר, הכלל הוא, כי ביהמ"ש ייטה לאמץ את ממצאי חוות דעתו של מומחה מקצועי שמונה מטעמו, למעט מקרים חריגים בהם קיימים נימוקים כבדי משקל המצדיקים סטייה ממנה, כגון קיומה של טעות בולטת בחוות הדעת .

מן הכלל אל הפרט:

הצדדים בתיק הגישו כל צד את חומר הראיות מטעמו וכן התקיימו מס' דיוני הוכחות.

לאור הפער בין חוות-הדעת של הצדדים, ביהמ"ש מינה מומחה מטעמו, אשר הגיש את חוות דעתו לתיק ביום 27.08.18 (להלן: "מומחה ביהמ"ש" ). מומחה ביהמ"ש העיד ביום 01.01.19.

איחור במסירת החזקה בדירה:

לטענת התובעים, סך כל האיחור במסירת הדירה מסתכם ב- 11 חודשים ויומיים. מכפלת חודשי האיחור, 11 חודשים ויומיים, בסך של 7,500 ₪ נותן סך של 83,000 ₪. התובעים קיבלו פיצוי בסך 70,500 ₪ (נספח 38 א-ה), ולכן יתרת הפיצוי בגין האיחור במסירה, לטענתם, הינו 12,500 ₪ צמוד עם ריבית כחוק מיום 30.06.14.

מנגד, לטענת הנתבעת, ע"פ חישוב הפיצוי לפי ל, הנתבעת שילמה לתובעים פיצוי בגין כ- 10 חודשי איחור, ולכן התובעים זכאים לכל היותר לפיצוי של 8,125 ₪ (1.6 חודשי איחור X 5,000 ₪ שווי דמ"ש X 1.25).

אולם, לטענתה, התובעים אינם זכאים לפיצוי נוסף שכן מדובר בעיכוב הנגרם עקב סירובם לקבל את החזקה בדירה בניגוד להוראות הדין ועל אף שזו הייתה מוכנה למסירה. לטענתה, ע"פ סעיף 20 לסיכומי התובעים הם מודים כי קיבלו מפתח ביום 21.08.14, כלומר באיחור של 9 חודשים בלבד. טענתם כי לא יכלו להיכנס לגור בדירה לאחר מועד המסירה לא נתמכה בחו"ד כלשהי. התובע אישר בחקירתו, כי סירב לקבל את החזקה בדירה בשל דרישתו לתיקון ליקויים אסתטיים באריחים (עמ' 24-25 לפרט', ש' 1-7). בנסיבות אלה, טוענת הנתבעת, כי התובעים קיבלו פיצוי ביתר בגין האיחור במסירה.

ביום 21.08.14 קיבלו התובעים את מפתח הדירה (אישור קבלת חזקה בדירה מיום 21.08.14 צורף כנספח 4 לכתב ההגנה של הנתבעת). לטענת התובעים, הם לא יכלו להיכנס לגור בדירה במועד זה בשל החלפת ריצוף. אין בידי לקבל את הטענה, כי למעשה האיחור במסירה היה מאוחר מיום מסירת החזקה ביום 21.08.14, שכן הדבר לא נתמך באסמכתא מעוגנת כלשהי, כגון חו"ד.

מאחר שהנתבעת שילמה לתובעים פיצויים בהתאם לאימייל שנשלח, כאמור לעיל, ולפי הבסיס של 5,000 ₪ X 1.5, ובסה"כ שילמה להם סך של 70,500 ₪ (אישורי תשלום צורפו כנספחים 38 א-ה לתצהיר התובעים), הרי שנותר לה לשלם ע"פ אותו בסיס עד ליום מסירת החזקה בדירה, כלומר עד יום 21.08.14, סך של 12,500 ₪ בצירוף הצמדה וריבית מיום 30.06.14 ועד התשלום בפועל.

זכות התיקון של הנתבעת:

באשר לזכות התיקון, הנחת המוצא היא שיש ליתן לקבלן לבצע תיקונים, בטרם תוגש תביעת פיצוי כספי בגין ליקויים אלו. ל קובע כך:

"(א)התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר."

לאחר קבלת המפתח וליתר דיוק 4 ימים לאחר קבלת החזקה בדירה הזמינו התובעים חו"ד של מהנדס (נספח 40 לתביעה). ביום 18.09.14 שלחו התובעים לנתבעת את חוות-הדעת ודרשו תיקונים (נספח 43 לתביעה).

התובעים הביאו מהנדס נוסף אשר ערך חו"ד ביום 27.10.15 (נספח 60 לתביעה) וכן הזמינו בדיקת מכון התקנים לפיה במקלחת הראשית נמצאה תכולת רטיבות שגדולה מ- 18% מתחת לריצוף (נספחים 62-63 לתביעה).

בהמשך היו תכתובות נוספות בין הצדדים וכן יצאה חו"ד משלימה מטעם מהנדס התובעים (נספח 84 לתביעה). במכתבים נוספים ששלחו התובעים נאמר בתשובה, כי הנתבעת מחכה לתמחור העבודה של קבלן הביצוע (נספח 78 לתביעה). כמו כן, נכתב ע"י הנתבעת כי בתחילת השבוע ייצרו קשר לתיאום כניסה לעבודות (נספח 83 לתביעה). אולם, מאז לא הייתה פנייה. 

לאור התכתובות לעיל ניתן ללמוד, כי ניתנו לנתבעת די והותר הזדמנויות לביצוע התיקונים, ולכן היא איבדה את זכותה לביצוע התיקונים.

עלות תיקון הליקויים:

לאור הפער בין חוות-הדעת של הצדדים, מיניתי מומחה מטעם ביהמ"ש שיבחן את הליקויים בדירה וינקוב בעלותם.

ביום 27.08.18 יצאה חו"ד מומחה ביהמ"ש, לפיה עלות תיקון הליקויים בדירה מגיעה לסך של 113,315 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ).

כמו כן, המומחה נקב במס' סעיפים, אשר השאיר לשיקול-דעת ביהמ"ש: סעיף 1.8 בחו"ד (החלפת כלל החיפוי בחדר רחצה) בסכום של 4,200 ₪ לא כולל מע"מ; סעיף 2.4 בחו"ד (סטייה קו דלת הכניסה) בסכום של 1,500 ₪ לא כולל מע"מ וסעיף 5.1 בחו"ד (צריבה ושריטות בקרקעית האמבט) בסכום של 1,400 ₪ לא כולל מע"מ.

התובעים שלחו למומחה שאלות הבהרה וביום 02.10.18 השיב המומחה כך: בעניין שאלה מס' 1, סעיף 1.13 לחו"ד- עלות תיקון אריח הינה 1,600 ₪. בעניין שאלה מס' 4, סעיף 3.1 לחו"ד- ניתן לבצע כיוונון והתאמה לכנף הדלת, לא נדרשת החלפת דלת. צוין כי עלות ההחלפה הינה 1,200 ₪. 

ראשית, ייאמר, כי אני מקבלת את חו"ד מומחה ביהמ"ש ולא מצאתי לסטות ממנה, וזאת בהתאם להלכה הפסוקה לפיה אין בחו"ד פגם היורד לשורשו של עניין. מצאתי את חו"ד מומחה ביהמ"ש מפורטת, מנומקת, עם ביאורים ותמונות רבות והתייחסות לכל אחת מחוות-הדעת שצורפו ע"י הצדדים.

בעניין הריצוף בדירה: המומחה קבע, כי בשל ריבוי הפגמים בריצוף, יש להחליף את כל הריצוף בדירה (עמוד 21, סעיף 3 בחו"ד מומחה ביהמ"ש). את עלות ביצוע התיקון בעניין זה העמיד המומחה ע"ס של 51,100 ₪. אינני מקבלת בעניין זה את טענת הנתבעת, כי יש לתקן על דרך של ביצוע תיקונים דנטליים.

בעניין הסעיפים שהושארו לשיקול-דעת ביהמ"ש: סעיף 1.8 בחו"ד- המומחה קבע, כי יש לבצע החלפה מקומית של האריחים ע"י שימוש באריחים שיפורקו מחיפוי אמבטיה כללית וכי עלות ביצוע התיקון עומדת על 1,300 ₪. במידה והתיקון לא יצלח, קבע המומחה, כי יש לפרק ולהחליף את כלל החיפוי בחדר הרחצה בעלות של 4,200 ₪.

בעניין סעיף 1.8 בחו"ד- מאחר והתובעים קנו דירה חדשה אינני מוצאת הצדקה להחלפת אריחים בודדים, במיוחד כשמדובר בכמות של ממש. לאור האמור לעיל, אני קובעת כי הפיצוי בעניין זה עומד על סך של 4,200 ₪ בתוספת מע"מ ופיקוח הנדסי, סה"כ 5,405 ₪.

סעיף 2.4 בחו"ד- המלצת המומחה לפיצוי בגין סטייה של קו דלת הכניסה וקביעת המומחה, כי תיקון הסטייה יעשה יותר נזק מתועלת. נושא זה הינו בתחום מומחיותו של מומחה ביהמ"ש, ולכן מצאתי לקבל את המלצתו. סכום הפיצוי בגין רכיב זה הינו 1,500 ₪.

סעיף 5.1 בחו"ד- צריבה ושריטות בקרקעית האמבט. המומחה ציין שהליקוי היה ידוע עוד בשנת 2014. אכן מדובר בליקוי שהיה קיים עוד בשנת 2014. מעיון באימייל מיום 28.08.14 שלחה נציגת הנתבעת מכתב לנציגה מטעם צ"ג בעניין החור באמבטיה (נספח 42 לתביעה). ליקוי זה לא תוקן או טופל. על כן, יש להוסיף סכום זה לחו"ד. המומחה קבע, כי עלות התיקון הנ"ל הינה 1,400 ₪ ובתוספת פיקוח ומע"מ מדובר בסך של 1,802 ₪.

בעניין תשובות ההבהרה: אני מקבלת את התיקון לסעיף 1.13 לחו"ד בלבד, ולפיכך יש להוסיף לעלות התיקונים סך של 1,600 ₪ ובתוספת פיקוח ומע"מ סך של 2,059 ₪.

לאור האמור לעיל, סך עלות תיקון הליקויים ע"פ חו"ד מומחה ביהמ"ש הינה 124,081 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ).

פיצוי בגין דיור חלופי: אני מעמידה את הפיצוי בגין דיור חלופי על סך של 10,000 ₪.

עוגמת נפש: מצאתי, כי בנסיבות התובענה דנן, נגרמה עוגמת נפש אשר יש לפצות בגינה את התובעים בסך של 8,000 ₪.

סוף דבר:

לאור האמור לעיל, על הנתבעת לשלם לתובעים בגין איחור במסירת החזקה בדירה סך של 12,500 ₪ בצירוף הצמדה וריבית מיום 30.06.14 ועד התשלום בפועל.

כמו כן, על הנתבעת לשלם לתובעים בגין תיקון הליקויים סך של 124,081 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הכנת חו"ד מומחה ביהמ"ש ועד התשלום בפועל.

כמו כן, יש לשלם לתובעים פיצוי בגין זיכוי שיש למטבח בסך של 1,876 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד קבלת החזקה בדירה ועד התשלום בפועל.

עבור פיצוי בגין דיור חלופי על הנתבעת לשלם לתובעים סך של 10,000 ₪.

עבור פיצוי בגין עוגמת נפש על הנתבעת לשלם לתובעים סך של 8,000 ₪.

בעניין ההוצאות- הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות בגין שכ"ט המהנדס קליגסברג; תשלום למכון התקנים; תשלום למומחה ביהמ"ש וכן שכ"ט עדות מומחה ביהמ"ש – והכול בכפוף להצגת קבלות. כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעים החזר אגרה בכפוף להצגת קבלות. 

בעניין שכ"ט עו"ד- תשלם הנתבעת סך של 17,500 ₪ (כולל מע"מ). 

​