144. פסק דין שאיזכר ואישר פסק בורר שנתתי כבורר בסכסוך​

פסק דין שאיזכר ואישר פסק בורר שנתתי כבורר בסכסוך

ת"א שלום ת"א 42805-10-20 גולני יעקב ורוני ואח' נ' אלברטו גבסו ובניו בע"מ ואח' לפני כבוד השופט אביים ברקאי ביום 3.9.23 

חלק ראשון - פתח דבר

מהות פסק הדין

עניינו של פסק הדין והעדים שנשמעו

עניינו של פסק דין זה הוא תביעה על סך של 370,500 ₪. התביעה הוגשה על ידי בעלי דירה בבית משותף בעיר תל אביב כנגד חברה (הנתבעת 1) שנקשרה בהסכם קומבינציה עם כל בעלי הבניין. עוד הוגשה התביעה כנגד בעלי המניות בחברה (הם הנתבעים 2-4) למרות שלא נמצא בכתב התביעה מדוע יש לחייבם באופן אישי. בתביעה עתרו התובעים לפיצוי בגין "חלף דמי שכירות", פיצוי בגין איחור במסירה וכן פיצוי בגין ליקויי בניה.

במסגרת ההליך הגישו הנתבעים בקשה לסילוק על הסף, בקשה שנדחתה. עוד הוגשה בשלב מאוחר בקשה לתיקון כתב התביעה - בקשה ממנה חזרו הנתבעים לאחר שהובהר על ידי ש"אין בכוונתי לאשר את תיקון כתב התביעה".

במועד החקירות הנגדיות העידו שניים - התובע 1 מטעם התובעים והנתבע 3 מטעם הנתבעים. לא העיד ולא זומן כל מומחה מטעם התובעים, הגם שהתביעה כללה גם התייחסות לפיצוי בגין ליקויי בניה המבוססת על חוות דעת מומחה. 

 התייחסות להליך בוררות בין הצדדים שהסתיים בפסק דין המחייב את הנתבעים בתשלום

אין מדובר בהליך הראשון בין הצדדים. בין הצדדים התנהל בין השנים 2017 ל - 2020 הליך בוררות בפני כב' הבורר עו"ד צבי שטיין. הליך הבוררות הסתיים בפסק דין מיום 4/5/2020, כחמישה חודשים לפני הגשת התביעה כאן.

הבורר מונה בתחילה וכבר בשנת 2016 במסגרת תביעה בין בעלים אחרים של החלקה לבין הנתבעת 1. המינוי נעשה על ידי ראש לשכת עורכי הדין וזאת בהתאם להסכם הקומבינציה בין הצדדים. לאחר מינויו של הבורר וביום 9/7/2017 נחתם הסכם בוררות בין התובעים לבין כלל הנתבעים ובו הוסכם שהמחלוקות ביניהם יידונו בפני אותו בורר – עו"ד צבי שטיין. הבורר התייחס לתביעה שהגישה הנתבעת 1 ביום 29/5/2017 כנגד התובעים וכן לתביעה שהגישו התובעים ביום 27/9/2017.

פסק בוררות מיום 4/5/2020 המחייב את הנתבעים

בסיומו של הליך הבוררות ניתן כאמור ביום 4/5/2020 פסק בוררות. במסגרת פסק הבוררות חויבו כל ארבעת הנתבעים, אשר נתבעים גם כאן בתשלום הסך של 896,088 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 22/8/2016 ועד למועד התשלום בפועל. עוד חויבו הנתבעים בתשלום שכר טרחת עו"ד בסך של 80,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 4/5/2020 ועד התשלום בפועל.

להשלמה ייאמר שהנתבעים הגישו בקשה לביטול פסק הבוררות ובקשה זו נדחתה בפסק דין מיום 3/1/2021, ור' , אלברטו גבסו ובניו ואח' נגד גולני ואח' (מיום 3/1/2021, הש' ע' הדר).

תביעה חדשה שהוגשה לבורר ביום 12/7/2020

לאחר שניתן פסק הבוררות, הגישו התובעים כאן ביום 12/7/2020 תביעה חדשה. התביעה החדשה הוגשה גם כן לכב' הבורר עו"ד צבי שטיין, על סמך הסכם הבוררות בין הצדדים. התביעה החדשה שהוגשה לבורר היא זו שהתגלגלה בסופו של יום לבית המשפט ובה ניתן כעת פסק דין זה.

מנגד, הגישו הנתבעים בקשה לסילוק על הסף ובה טענה לחוסר סמכות של הבורר לדון בתביעה החדשה והבורר החליט שלא ידון בתביעה החדשה, למעט אם תובא החלטה מתאימה מבית המשפט.

ביום 17/8/2020 הודיעו הנתבעים לתובעים, באמצעות ב"כ כך - "בהמשך לשיחתנו אתמול ומבלי לגרוע מכל טענות מרשינו, מבחינתנו ניתן לברר את התביעה בבית המשפט" (נספח 7 לכתב התביעה). מכאן הוגשה התביעה בה ניתן כעת פסק הדין.  

הסעדים הנדרשים

התובעים הגישו תביעתם בגין שלושה - ראשית, דרישה לתשלום חלף דמי שכירות; שנית, תשלום בגין איחור במסירת החזקה בדירה; שלישית, תשלום בגין ליקויים בדירה.

סכום התביעה הכולל הוא כאמור 370,500 ₪, כמפורט להלן:

תשלום חלף דמי שכירות לארבעה תשלומים במועדים 15/10/17-16/1/18 –

התובעים מפנים לכך שהסכם הקומבינציה קבע שיהיו זכאים לסך של 3,000 ₪ לחודש כ"חלף דמי שכירות" לדירתם.

אזכיר שדירת התובעים היא דירה מקורית בבית המשותף שבעליו נקשרו בהסכם קומבינציה עם הנתבעת 1. מכאן, הוסכם שיהיו זכאים ל"חלף דמי שכירות" בתקופה הנזכרת בהסכם.

התובעים קיבלו חלף דמי שכירות בגין עשרים חודשים, מיום 15/2/2016 ועד ליום 14/10/2017. התובעים עותרים כעת לתשלום חלף דמי השכירות לארבעה חודשים נוספים. ארבעה תשלומים מיום 15/10/2017 ועד ליום 15/1/2018. כל תשלום הוא בסך של 3,000 ₪ כפי שנקבע בהסכם הקומבינציה. סכום זה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, הועמד על ידי התובעים על הסך של - 13,148 ₪

תשלום בגין האיחור במסירת החזקה בדירה (ביום 26/5/2019) - התובעים מציינים שבהתאם להסכם הקומבינציה היה על הנתבעים להשלים הבניה תוך עשרים וארבעה חודשים, ומכאן עד ליום 15/2/2018. התובעים מפנים לקביעות פסק הבוררות אשר דחו את טענות הנתבעים לארכות במועד המסירה.

בפועל נמסרה הדירה ביום 26/5/2019. מכאן עותרים התובעים לפיצוי, המחושב בין היתר בהתאם ל, תשל"ג - 1973, בסך של - 321,316 ₪

תשלום בגין ליקויי בניה - התובעים טוענים לליקויי בניה בדירה שנמסרה.

התביעה מבוססת על חוות דעת מהנדס שבסופו של יום לא זומן לדיון.

בהתאם לחוות הדעת עותרים התובעים לפיצוי בסך של -                               36,036 ₪

סה"כ -                                                                                                              370,500

תוצאת ההליך וחמש השאלות העיקריות  בהן יש להכריע והתשובות להן

במסגרת פסק הדין יש להכריע בחמש שאלות עיקריות כמפורט להלן, כאשר דיון נרחב בשאלות ייערך בחלק השני של פסק הדין.

שאלה ראשונה מחמש, האם יש מקום לדון בהליך לאחר שכבר התקיים הליך בוררות - התשובה לכך חיובית. הליך הבוררות בין הצדדים אמנם צמצם את המחלוקות והצדדים כבולים להכרעות עובדתיות שניתנו בו. לצד זאת - הליך הבוררות לא התייחס, כמובן, לעילות תביעה שלא נכללו בכתבי התביעה בהם דן הבורר. עילות תביעה שנולדו לאחר הגשת כתבי התביעה בבוררות. על כל אלה יורחב בסעיף 4 להלן.

שאלה שניה מחמש, האם יש מקום לחייב את הנתבעים 2-4 - התשובה לכך שלילית. אין מקום לחייב את הנתבעים 2-4 בדבר. קביעה זו ניתנת תוך שנתתי דעתי לפסק הבוררות בהם חויבו הנתבעים 2-4. על כל זאת יורחב בסעיף 5 להלן.

שאלה שלישית מחמש, האם התובעים זכאים לפיצוי "חלף דמי שכירות" - התשובה לכך חיובית. התובעים זכאים לפיצוי חלף דמי שכירות וזה יועמד על הסך של 13,148 ₪. לענין זה יובא הדיון בסעיף 6 להלן.

שאלה רביעית מחמש, האם התובעים זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה - התשובה לכך חיובית. התובעים זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה, גם אם לא בהיקף הפיצוי הנדרש על ידם. סכום הפיצוי לו זכאים התובעים הוא 202,878 ₪. הדיון לענין זה יובא בסעיף 7 להלן.

שאלה חמישית מחמש, האם התובעים זכאים לפיצוי בגין ליקויי בניה נטענים - התשובה לכך שלילית. התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין טענות ליקויי הבניה ועל כך יורחב בסעיף 8 להלן.   

חלק שני – דיון והכרעה

דיון בשאלה הראשונה מחמש, האם יש מקום לדון בהליך לאחר שכבר התקיים הליך בוררות

התביעה בה ניתן כעת פסק הדין מתייחסת לשלוש עילות תביעה שכלל לא היו קיימות בעת הגשת תביעת התובעים במסגרת הבוררות, מיום 27/9/2017 וממילא לא היו קיימות בתביעת הנתבעת 1  במסגרת הבוררות שהוגשה ביום 29/5/2017  (שתי התביעות ייקראו להלן: "תביעות הבוררות"). וכך:

טענות התביעה כאן לפיצוי בגין ליקויי בניה - בוודאי שלא ניתן היה לדון בשאלות שעניינן ליקויי בניה, שכן הדירה לא נמסרה עדיין במועד הגשת תביעות הבוררות;

טענות התביעה כאן לפיצוי בגין איחור במסירה - בוודאי שלא ניתן היה לקבוע פיצוי בגין איחור במסירה, שכם מסירת הדירה היתה בפועל ביום 26/5/2019. כמעט שנתיים לאחר הגשת תביעות הבוררות. כאן ייאמר שבכל זאת ניתן להסתייע בפסק הבוררות, ואף קמה חובה לפעול בהתאם לקביעותיו העובדתיות וזאת ביחס למועד המסירה החוזי.

טענות התביעה כאן לפיצוי בגין  תשלום חלף דמי שכירות - התובעים זכאים, בהתאם להסכם עימם, לקבל תשלום "חלף דמי שכירות". התביעה כאן מתייחסת לחלף דמי השכירות בגין שלושה חודשים בלבד, המתחילים ביום 15/10/2017 - כלומר לאחר הגשת תביעת הבוררות. 

נראה שאך ברור הוא שבמועד הגשת תביעות הבוררות טרם קמו לתובעים עילות התביעה בגינן ניתן כעת פסק הדין. למעלה מהנדרש אפנה לפסיקת בתי המשפט בקביעה מה הוא המועד בו נוצרת עילת תביעה. בתי המשפט דנים ומכריעים בשאלה זו, בין היתר במסגרת דיני ההתיישנות ובמקרים בהם נטען שעילת תביעה מסוימת  התיישנה. לענין זה נקבע כך - "הכלל הוא כי עילת תביעה נוצרת ביום שבו אילו הגיש התובע את תביעתו, והיה מוכיח את העובדות ואת טענותיו העיקריות, היה הוא זוכה בפסק הדין" ור' רע"א 1660/19, ארנסט אנד יאנג ישראל בע"מ נ' סקיילקס קורפוריישן בע"מ (מיום 12/6/18, כב' הש' י' וילנר); עוד ניתן להפנות אל , רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ  (מיום 19/4/12, כב' הש' א' חיות, ע' פוגלמן וי' עמית) וכן ר' , ‏establishment adoka‏ נ' מכון ויצמן למדע  (מיום 8/5/15, כב' הש' ס' ג'ובראן, י' עמית וצ' זילברטל).

כאשר מיישמים את מבחני יצירת העילה למקרה שלפנינו - למדים שבמועד הגשת תביעות הבוררות עילות אלה כלל לא היו קיימות. וכאשר עילות התביעה בכתב התביעה לא היו קיימות עדיין בעת הגשת תביעות הבוררות - הרי ממילא לא ניתן לקבל טענה לפיה התובעים מושתקים מלהגיש התביעה כאן.

זאת ועוד, נתתי דעתי לטענת הנתבעים לפיה במסגרת תביעות הבוררות הורחבה בפועל חזית המחלוקת וכללה התייחסות גם לחלק מהסעדים הנדרשים בתביעה כאן. אין מקום לקבל טענה זו בשל שניים:

ראשית מדוע אין לקבל טענת הנתבעים בדבר הרחבת החזית בהליך הבוררות, השאלה בה יש לדון היא האם הבורר יכול היה ורשאי היה להכריע בשאלות שהובאו לדיון בתביעה כאן. התשובה כמובן שלילית. הבורר לא יכול היה לחרוג מסמכותו ולקבוע סעדים שכלל לא נתבעו. יותר מכך, אף אם הבורר היה קובי סעדים, על דעת עצמו ומבלי שאלה ייכללו בתביעות הבוררות - הרי חזקה על הנתבעים שהיו מתנגדים לכך. בדיוק כפי שהתנגדו לעצם הגשת התביעה - כפי שיפורט בפסקה הבאה.

שנית מדוע אין לקבל טענת הנתבעים בדבר הרחבת החזית בהליך הבוררות, התובעים הפנו לכך שהתביעה כאן הוגשה בתחילה כתביעה לכב' הבורר עו"ד צבי שטיין. הכוונה היא לכתב תביעה שהוגש ביום 12/7/2020 וזאת לאחר פסק הבורר. הנתבעים מצידם התנגדו להגשת התביעה הנוספת. כאן יש לשאול - אם ממילא חלק מנושאי התביעה הנוספת נדונו במסגרת הבוררות, מדוע התנגדו לכך הנתבעים? ובהינתן העובדה שהנתבעים התנגדו להגשת התביעה הנוספת - כיצד יישמעו כעת בטענה שהיה צורך לדון בה במסגרת הליך הבוררות? 

הנתבעים התייחסו לכך שתצהירי התובעים בבוררות הוגשו כבר ביום 19/6/2018. כלומר, במועד בו התגבשה עילת התביעה בגין "חלף דמי שכירות", וכן במועד בו כבר התגבשה העילה ביחס לחלק מהפיצוי בגין איחור במסירה. הנתבעים אף התייחסו לכך שהתובעים אזכרו בתצהיריהם את האיחור במסירה וטענו "כי גבסו הפרו ומפרים את הסכם הקומבינציה בשל העיכוב בביצוע בניית הפרוייקט" (התייחסות הנתבעים לסעיפים 36 ו-68 לתצהיר התובעים בבוררות).

במלוא הכבוד, אין בטענה זו דבר. המועד בו הגישו התובעים את תצהיריהם לא שינה את עילות תביעות הבוררות. התצהירים לא יצקו עילות תביעה חדשות לתביעות הבוררות ולא אפשרו מתן סעד שלא נדרש. בוודאי שעצם הגשת התצהירים לא משתיקה את התובעים מלהגיש התביעה כאן. לכל היותר, האמור בתצהירי התובעים משתיק אותם מלטעון טענות עובדתיות סותרות - אך האמור בתצהירים לא מונע מהם מלהגיש תביעה ולדרוש זכויות להם, לטעמם, הם זכאים.

לסיכום השאלה הראשונה מחמש - אין כל מניעה מדיון והכרעה בתביעה שהוגשה על ידי התובעים. מכאן יש להמשיך לשאר טענות הצדדים והשאלות בהן יש להכריע.

דיון בשאלה השניה מחמש, האם יש מקום לחייב את הנתבעים 2-4

על מנת להכריע בשאלה "האם יש מקום לחייב את הנתבעים 2-4" יש לפנות תחילה לכתב התביעה ולבחון מה נטען בו ביחס לנתבעים 2-4.

כתב התביעה לא כולל כל נימוק לחיובם האישי של הנתבעים 2-4

כתב התביעה מפרט ארוכות אודות תביעות הבוררות, עוד מתייחס כתב התביעה להסכם הקומבינציה שנקשר בין התובעים לבין הנתבעת 1 וכן מתייחס לעילות התביעה החדשות בגינן הוגשה התביעה כאן. ועדיין - אין בכתב התביעה כל הסבר מדוע יש לחייב את הנתבעים 2-4; אין שום התייחסות לסיבות מדוע יש לחייב את הנתבעים 2-4 באופן אישי; אין שום טענה להרמת מסך או כל טענה דומה אחרת.

כלומר, גם אם נקבל את כתב התביעה ככתבו וכלשונו ונבקש ליתן פסק דין בהתאם לו - עדיין יישארו ריקות הפסקאות המבקשות לחייב את הנתבעים. לא ניתן יהיה לנמק איזו בקשה לחיוב אישי התקבלה, שכן כתב התביעה לא כלל כל בקשה כזו.

הנתבעים הפנו בכתב ההגנה לכך שכתב התביעה לא מעלה כל טענה המביאה לחיובם האישי. ההפניה הובאה בתחילתו של כתב ההגנה, בסעיף 10 בו נכתב כי כלל אינם צד להסכם הקומבינציה שבבסיס התביעה.

זאת ועוד, בסעיף 11 לכתב ההגנה נכתב מפורשות כך - "הפוך והפוך בכתב התביעה ולא תמצא כל טענה של התובעים המופנית כלפי הנתבעים 4-2 באופן ספציפי. ממילא, התובעים לא הצביעו על קיומה של כל יריבות בינם ובין הנתבעים 4-2, שהינם בעלי מניות בנתבעת 1 ואינם צד להסכם שבין התובעים לנתבעת 1".

התובעים, מנגד, הגישו כתב תשובה מפורט ומקצועי המתייחס ארוכות לטענות ההגנה. ואולם אפילו בכתב התשובה לא מצאו מקום להתייחס לכך שכתב התביעה אינו מגלה כל עילה לחובם האישי של הנתבעים 2-4.

למען הסר ספק, נתתי דעתי לכך שהסכם הבוררות וכן תביעת הבוררות התייחסו ישירות גם לנתבעים 2-4. גם פסק הבוררות מחייב בסיומו את "גבסו ביחד ולחוד". עם זאת, אין בעובדה שהתנהל הליך בוררות בו הנתבעים 2-4 היו צד לו ואף חויבו, כדי לקבוע שגם בהליך כאן יש לחייבם. על מנת לחייב את הנתבעים 2-4 יש להציב מסד משפטי של נימוקים המביאים לחיובם, ומסד משפטי כזה כלל לא הונח.

לסיכום השאלה השניה מחמש - לאור האמור לעיל, אין מקום לחייב את הנתבעים 2-4 בכל פיצוי לתובעים.

דיון בשאלה השלישית מחמש, האם התובעים זכאים לפיצוי "חלף דמי שכירות"

סעיף 11.7 להסכם הקומבינציה קבע שהנתבעת 1 תשלם לבעלים, קרי גם לתובעים, "כהשתתפות מצד הקבלן לעניין דמי השכירות, סך של 3,000 ₪ (שלושת אלפים שקלים חדשים) כשהם צמודים למדד החל ממועד חתימת חוזה זה...".

בהתאם להסכם, שולם במועד החתימה סך של 60,000 ₪, קרי תשלום בגין עשרים חודשי שכירות. התובעים עתרו בתביעתם לתשלום עבור ארבעה חודשי שכירות נוספים אותם לא קיבלו, וזאת במועדים 15/10/17 - 15/2/2018. בפועל אכן לא קיבלו התובעים חלף דמי שכירות והם אכן זכאים לכך.

להשלמה ייאמר שהתובעים ביקשו לתקן את כתב התביעה כאן ולהוסיף חיובים בגין חודשים נוספים. התובעים חזרו בהם מבקשת תיקון התביעה - כפי שהוזכר כבר בסעיף 1.1(ב)  לעיל.

לאור האמור לעיל עולה שהתובעים זכאים לסך של סך של 12,000 ₪ (= 4X3,000) בצירוף הפרשי הצמדה מיום 10/8/2010 (מועד חתימת ההסכם) ועד ליום 15/10/2017. סכום זה, בהתאם לכתב התביעה עומד על הסך של 12,680 ₪ (קרן) ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית למועד כתב התביעה – עומד הסכום על הסך של 13,148 ₪. 

אשר על כן, התובעים זכאים לתשלום הסך של 13,148 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד כתב התביעה, 21/10/2020 ועד למועד התשלום בפועל.  

לסיכום השאלה השלישית מחמש - התובעים זכאים, כאמור, לתשלום הסך של 13,148 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 21/10/2020 ועד למועד התשלום בפועל.  

דיון בשאלה הרביעית מחמש, האם התובעים זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה

בעת דיון בדרישת התובעים לפיצוי בגין איחור במסירה, יש להכריע בשלוש שאלות - שאלה ראשונה, האם אכן היה איחור במסירה ואם כן מה היקפו; שאלה שניה - מה סכום דמי השכירות החודשיים על פיו יחושב הפיצוי;  שאלה שלישית - מה סכום הפיצוי לו זכאים התובעים.

התשובות לשלוש שאלות אלה הן, לגרסת התובעים, כדלקמן:

תקופת האיחור במסירה - התובעים עותרים לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה. איחור אשר לטענתם עומד על 15.3 חודשים (סעיף 27 לכתב התביעה);

דמי השכירות החודשיים לצורך חישוב הפיצוי - את סכום הפיצוי מחשבים התובעים בהתאם לדמי שכירות חודשיים בסך של 14,860 ₪ (סעיף 41 לכתב התביעה);

סכום הפיצוי - התובעים ערכו את תחשיב הפיצוי הנתבע בהתאם להוראות תשל"ג 1973, כפי שהיו במועד הגשת כתב התביעה. בהתאם לתחשיב זה עומד סכום הפיצוי נכון למועד התביעה על הסך של 321,316 ₪.

להלן יובא דיון בכל אחד משלושת הרכיבים לקביעת היקף הפיצוי בגין איחור במסירה:

רכיב ראשון משלושה לצורך קביעת הפיצוי בגין האיחור במסירה – קביעת תקופת האיחור

המועד המיועד לסיום בניית הפרויקט נקבע בסעיף 13.5 להסכם הקומבינציה וזאת "תוך עשרים וארבעה (24) חודשים ממועד העמדת החלקה לרשות הקבלן". לאור המועד בו הועמדה החלקה לרשות הנתבעת 1, הרי מועד סיום בניית הפרויקט אמור היה להיות עד ולא יאוחר מיום 15/2/2018.

 בפועל, התובעים קיבלו החזקה בדירה ביום 26/5/2019.

הערה ביחס למעמד פסק הבורר - התובעים הפנו לכך שבמסגרת הבוררות בין הצדדים ביקשה הנתבעת 1 לקבוע שיש להאריך את תקופת הבניה בשישה חודשים. בקשה זו נדחתה על ידי כב' הבורר עו"ד שטיין (ר' סעיף 254 לפסק הבורר). כאן ייאמר שכאשר בעלי הדין ניהלו הליך קודם, בין אם בבית משפט ובין אם בפני בורר, הרי הם מושתקים מלטעון כנגד קביעות עובדתיות שכבר הוכרעו. זאת ועוד, יש להימנע מהכרעות וקביעות חדשות שעלולות להביא לתוצאות סותרות בהליכים דומים. לענין זה ר' , , ‏Air Via OOD‏ נ' השטיח המעופף בע"מ (מיום 18/12/2018, הש' י' עמית, ג' קרא, ע' גרוסקופף)  וכן ר' , יוסף קוזליק נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (מיום 11/2/2019, הש' ע' ברון).

תקופת האיחור במסירה היא, אפוא, מיום 15/2/2018 ועד ליום 26/5/2019. תקופה זו היא אכן 15.3 חודשים, כטענת התובעים.

רכיב שני משלושה לצורך קביעת הפיצוי בגין האיחור במסירה - קביעת דמי השכירות החודשיים הראויים

דמי השכירות החודשיים הראויים נקבעו אף הם במסגרת פסק הבוררות והועמדו על הסך של 13,260 ₪ לחודש. דמי השכירות נקבעו על בסיס חוות דעת של שמאי מטעם כב' הבורר, השמאי יצחק ברמן.

במסגרת חוות דעתו השמאית של מר ברמן ניתנו שתי אפשרויות להערכת דמי השכירות החודשיים:

בהתאם לאפשרות האחת הוערכו דמי השכירות ללא ציוד, על סך של 13,260 ₪.

בהתאם לאפשרות השניה הוערכו דמי השכירות עם ציוד, על סך של 14,340 ₪.

כב' הבורר עו"ד צבי שטיין קבע שיש להעדיף את הערכת דמי השכירות החודשיים ללא ציוד ומכאן קבע שאלה יועמדו על הסך של 13,260 ₪. הנתבעים עצמם הפנו לקביעה זו כקביעה מחייבת ובסעיף 19)ד) לכתב ההגנה ציינו - "למעלה מכך, הבורר עצמו הכריע בענין זה בפסק הבוררות וקבע כי דמי השכירות הראויים הם בסך 13,260 ₪ (סעיפים 199-198 בפסק הבוררות)". 

קביעת הבורר מחייבת גם בהליך זה, במובן שהתובעים והנתבעים מושתקים מלטעון לדמי שכירות חודשיים בסכום אחר - לענין זה ר' הדיון ביחס למעמד פסק הבורר בסעיף 7.3(א) לעיל. בנוסף לכך, אציין שקביעת כב' הבורר עו"ד צבי שטיין מקובלת עלי לחלוטין ומכאן – אף לטעמי יש לקבוע את דמי השכירות על הסך האמור של 13,260 ₪.

מכל האמור לעיל יש לקבוע שדמי השכירות החודשיים לצורך חישוב הפיצוי בגין איחור במסירה, עומדים על הסך של 13,260 ₪.

רכיב שלישי משלושה לצורך קביעת הפיצוי בגין האיחור במסירה - קביעת הפיצוי לתובעים

אין לקבל טענת התובעים ולחשב הפיצוי בהתאם ל - התובעים חישבו את הפיצוי הנתבע בהתאם להוראות חוק המכר (דירות). במלוא הכבוד אין לקבל את ההפניה ל וזאת בשל שניים – ראשית אין לקבל ההפניה לחוק המכר (דירות), מכיוון שחוק זה הוא חוק ספציפי שעניינו הוא עסקה בין "מוכר" לבין "קונה" – בעוד בעניינינו מדובר בעסקת קומבינציה. עסקה בה העמידו התובעים את המקרקעין, יחד עם בעלים אחרים, לרשות הנתבעת 1 ואילו הנתבעת 1 סיפקה שירותי בניה והקימה בית דירות במקום; שנית אין לקבל ההפניה ל - שכן הצדדים ידעו היטב שהחוק לא יחול בעניינם. לראיה, כאשר ביקשו שהחוק יחול ביחס לתיקוני ליקויי בניה ותיקוני "בדק" - נקבע הדבר במיוחד במסגרת בהסכם הקומבינציה. לענין זה ר' סעיף 19 להסכם הקומבינציה הקובע אחריות "לתיקוני תקופת בדק ותקופות אחריות לגבי כל מרכיבי העבודה כמפורט בהוראות , תשל"ג – 1973".

חישוב הפיצוי יהיה בהתאם לדין ולהוראות (תרופות) - משנקבע שהוראות אינן חלות, נותרנו עם הוראות הדין הרגילות, קרי הוראות , תשל"א- 1970 ויש לקבוע בהתאם להן.

אין לקבל טענת הנתבעים לפיה תניית ה"פיצוי מוסכם" דווקא מגבילה את היקף הפיצוי

להשלמת הדיון בשאלה זו ייאמר שהנתבעים מפנים להוראות הסכם הקומבינציה ולפיצוי מוסכם  שנקבע בהסכם ביחס לאיחור במסירה. לענין זה קובע סעיף 26.3 פיצוי לאיחור. עוד נקבע כי שיעור הפיצוי המוסכם יהיה בסך השווה לדמי השכירות החודשיים, וכלשון סעיף 26.3 להסכם – "... ישלם הקבלן לבעלים פיצוי מוסכם בשיעור השווה לדמי השכירות החודשיים בגין הדירה שמסירתה התאחרה...".

הנתבעים מפנים לכך שבמסגרת ההסכמה נקבע עוד שהפיצוי המסוכם יוגבל אך ורק לתקופה שבין החודש השלישי לאיחור והחודש השישי לאיחור. כלומר, הפיצוי המוסכם מוגבל לכל היותר לשלושה חודשים - בין שלושה חודשי איחור לשישה חודשי איחור. מכאן, טוענים הנתבעים, גם הפיצוי בגין האיחור במסירה מוגבל אך ורק לתקרת פיצוי השווה לשלושה חודשי איחור.

כמובן שאין לקבל את טענת הנתבעים המבקשים להגביל את הפיצוי לתובעים. העובדה שצדדים להסכם קובעים פיצוי מוסכם, אינה גורעת מהצד הנפגע לתבוע את נזקיו על פי דין, תוך שהוא מוותר על הפיצוי המוסכם. לענין זה ר' ל הקובע כך  -  "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה". מכאן, אין בהסכמה על פיצוי מוסכם כפי שהופיעה בהסכם הקומבינציה, כדי לגרוע מזכותם של התובעים על פי דין. בוודאי אין לראות בפיצוי המוסכם שנועד להיטיב עם הנפגע - כתניית פטור לפוגע, במקרה זה הנתבעת 1. תניית פטור המאפשרת לה לעכב השלמת הבניה ללא הגבלה מעבר לשישה חודשי איחור.

לסיכום השאלה הרביעית מחמש - התובעים זכאים לפיצוי בגין 15.3 חודשי איחור במסירה. הפיצוי יחושב בהתאם לדמי שכירות חודשיים של 13,260 ₪. מכאן, התובעים זכאים לפיצוי בסך של 202,878 ₪ (= 15.3 X 13,260 ₪)  

שאלה חמישית מחמש, האם התובעים זכאים לפיצוי בגין ליקויי בניה נטענים

התובעים עתרו לפיצוי בסך של 36,036 ₪ בגין ליקויי בניה, כפי שנאמדו בחוות דעת מומחה מטעמם. התובעים לא זימנו את המומחה מטעמם לדיון, ובסיכומיהם ציינו כי - "... העלויות הכרוכות בהזמנתו של המומחה לעדות בבית המשפט ומינוי מומחה מטעם בית המשפט - כל אלה היו גורמים לגולני הוצאות בלתי פרופורציונליות ומזה גבסו מבקשת להיבנות. זאת השיטה" (סעיף 63 לסיכומי התובעים).

התובעים לא מציגים ראיות לטענות הליקוי, שכן חוות הדעת המקצועית שהציגו לא נתמכה בעדות המומחה. בנסיבות אלה לא הוכחו טענות התובעים ביחס לליקויי הבניה ויש לדחות התביעה ברכיב זה.

סוף דבר

מכל האמור לעיל עולה שיש לדחות את התביעה כנגד הנתבעים 2-4 ולקבל התביעה באופן חלקי כנגד הנתבעת 1. ביחס לנתבעת 1, הרי יש לחייב אותה בתשלום פיצוי בסך של 13,148 ₪ (כאמור בסעיף 6.5 לעיל) וכן סך של 202,878 ₪ (כאמור בסעיף 7.4 לעיל). ובסך הכל - 216,026 ₪  כאשר סכום זה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

אשר על כן אני קובע כדלקמן:

התביעה כנגד הנתבעת 1 מתקבלת בחלקה ואני מחייב את הנתבעת 1 בתשלום הסך של 216,026 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 21/10/2020 ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף אני מחייב את הנתבעת 1 בתשלום הוצאות בגין חלק מתשלום האגרה בסך של 5,400 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 21/10/2020 ועד למועד התשלום בפועל.

עוד אני מחייב את הנתבעת 1 בתשלום שכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

התביעה כנגד הנתבעים 2-4 נדחית. אני מחייב את התובעים, ביחד ולחוד,  בתשלום שכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל. לצד זאת ומכח סמכותי הטבועה אני קובע כי סכום זה ישולם ולחילופין ניתן יהיה לנקוט הליכי גביה לגביו רק לאחר וככל שהנתבעת 1 תישא בתשלום שכר הטרחה בו חויבה כאמור בס"ק (ג) לעיל.

​