147. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את עיקר ערעורם של חברת סימפל בשדרה בע"מ וערן גליקסמן שהוגש כנגד רוכשי דירה שהיו מיוצגים על ידי עו"ד צבי שטיין מרמת גן
להלן קטעים נבחרים מפסק הדין בערעור
לפני ערעור על פסק דינו של כב' השופט אהרון אורנשטיין מבית משפט השלום בתל-אביב מיום 13.3.2023 (להלן: "פסק הדין קמא").
בפסק הדין קמא נקבע, כי על המערערת 1 לשלם למשיבים סך של 40,000 ₪ עבור ליקויי בנייה, 65,000 ₪ עבור פגמים בחנייה, 15,000 ₪ עבור עוגמת נפש, 40,800 ₪ עבור האיחור במסירה ו- 25,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד.
כן נקבע, כי המערער 2 יחויב ביחד ולחוד עם המערערת 2 במלוא סכום הפיצוי בגין הפגמים בחנייה, במחצית הפיצוי בגין עוגמת הנפש, ו- 45% מהוצאות המשפט ומשכ"ט עו"ד בו חויבה המערערת 1.
פסק הדין קמא:
המערערת 1 (להלן: "החברה") הינה חברה יזמית. המשיבה 1 היא אמו של המשיב 2.
המערער 2 (להלן: "גליקסמן"), כך לפי פסק הדין, היה הגורם מטעם החברה שעמד בקשר עם המשיבים בכל הקשור במכר הדירה.
בין החברה לבין המשיבים נחתם ביום 23.6.2015 הסכם לרכישת דירה בבניין מגורים.
המשיבים הגישו תביעה כספית כנגד המערערים בגין כמה נושאים.
א. ליקויי בנייה בדירה.
ב. איחור במסירה.
ג. ירידת ערך בגין מכפיל החנייה.
ד. ירידת ערך בשל התקנת מזגן בדירה.
ה. עוגמת נפש.
ו. חיוב אישי של גליקסמן.
בית המשפט מינה מהנדס מומחה מטעמו, אשר הגיש חוות דעת, עליה נסמך בית המשפט קמא בפסק דינו.
ביחס לליקויי הבנייה – קבע בית המשפט קמא, כי יש לאמץ את חוות דעת המומחה שהעמיד את עלות ביצוע התיקונים בדירה בסך של 30,595 ₪ כולל מע"מ ופיקוח.
בית המשפט קמא קבע, כי אין לאפשר לחברה לתקן את הליקויים בעצמה מהסיבות המפורטות בסעיפים 7 – 11 של פסק הדין.
מכל האמור ובהתחשב בצורך של המשיבים / התובעים שם לתקן את הליקויים בעצמם, העמיד בית המשפט קמא את הפיצויים בגין ליקויי בנייה על סך של 40,000 ₪.
בית המשפט מינה מהנדס מומחה מטעמו, אשר הגיש חוות דעת, עליה נסמך בית המשפט קמא בפסק דינו.
ביחס לליקויי הבנייה – קבע בית המשפט קמא, כי יש לאמץ את חוות דעת המומחה שהעמיד את עלות ביצוע התיקונים בדירה בסך של 30,595 ₪ כולל מע"מ ופיקוח.
בית המשפט קמא קבע, כי אין לאפשר לחברה לתקן את הליקויים בעצמה מהסיבות המפורטות בסעיפים 7 – 11 של פסק הדין.
מכל האמור ובהתחשב בצורך של המשיבים / התובעים שם לתקן את הליקויים בעצמם, העמיד בית המשפט קמא את הפיצויים בגין ליקויי בנייה על סך של 40,000 ₪.
ביחס לאיחור במסירה - קבע בית המשפט קמא, כי יש לחייב את החברה בפיצוי עבור איחור במסירה עד למועד בו החלה המעלית לפעול, שהרי מדובר בדירה בקומה חמישית. לכן קבע פיצוי עבור שמונה חודשים בסך של 64,800 ₪ בהתאם להוראות תשל"ג-1973, דהיינו 5,400 ₪ X 1.5 התואם למועדים הרלוונטיים להליך הנוכחי.
מסכום זה נוכה סך של 24,000 ₪ שקוזז למשיבים/ התובעים בעת התשלום הסופי, ולכן העמיד בית המשפט קמא את הפיצויים בגין איחור במסירה על סך של 40,800 ₪.
בפסק הדין קמא נדחו טענות החברה כי היה מקום להתחשב בשביתות של עובדי חברת החשמל, ושל המפקחים בענף הבנייה לצורך האיחור במסירה.
בסעיף 15 שם נקבע : "טענות אלו לא הוכחו כדבעי". נשללו גם טענות החברה לדרישות של עיריית רמת-גן לביצוע "בנייה ירוקה", שהאריכו את משך הבנייה לטענתה מאחר ו : "הטענה נטענה בעלמא ללא תימוכין" (סעיף 16 לפסק הדין).
ביחס לירידת ערך בגין מכפיל החנייה – בית המשפט קמא מצא, כי מידות החנייה אינן מספיקות וכי אפילו עד ההגנה (המערערים דכאן) המהנדס בן יעקב העיד כי ניתן היה לחפור בור עמוק יותר.
כלשונו של המומחה שצוטטה בסעיף 20 לפסק הדין קמא:
"הטענה של התובעים שחנייה בגובה 155 ס"מ נמוכה ומגבילה שימוש בסוגים שונים של כלי רכב היא טענה נכונה במקום יש מצוקת חנייה במיוחד בשעות הערב שאז כולם מתחילים לחפש חניות... שמאי התובעים הציג רשימה של 10 סוגי כלי רכב הנמכרים ביותר שרק 50% מהם יכולים לחנות במקום והיתר לא יכולים ולכן נכון לקבוע שווי פגיעה של 50%".
בית המשפט קמא ניתח את הסוגיה לפי הוראות הדין והפסיקה וקבע כי מידותיה הקטנות של החנייה לא נמסרו לתובעים ולכן הופרה חובת הגילוי של החברה (סעיף 27 לפסק הדין).
בית המשפט קמא איזן בין העובדה שלא ניתן לחנות בחנייה כלי רכב גבוהים ואת מידותיה הצרות של החניה מצד אחד, אך כי ניתן להחנות בה כלי רכב מסוג סדאן מצד שני (סעיף 28 לפסק הדין).
לאור זאת קבע בית המשפט קמא פיצוי בגין מכפיל החנייה בשווי של 65,000 ₪.
ביחס לירידת ערך בשל התקנת מזגן בדירה – בית המשפט קמא אימץ את חוות דעת המומחה ולא ראה לנכון לפסוק לתובעים פיצוי בגין רכיב זה.
ביחס לעוגמת הנפש – בית המשפט קמא ראה לנכון לפסוק לתובעים פיצוי בשל עוגמת הנפש בסך 15,000 ₪ בגין הפגמים בחנייה וליקויי הבניה, תוך דגש על כך שהפגמים בחנייה ככל הנראה ילוו את הדירה גם בעתיד ולא נראה כי יתוקנו (סעיף 32 לפסק דין קמא).
ביחס לחבותו האישית של גליקסמן – בית המשפט קמא ערך הבחנה בין הפיצוי בגין האיחור במסירה וליקויי הבנייה הרגילים לבין נושא הפגמים בחנייה. הוא מצא כי ליקויי הבנייה הרגילים והאיחור במסירה נבעו בשל התנהלותה של החברה במהלך הרגיל של פעילותה וקשור בבעלי המקצוע שפעלו בשירותה ולכן אין להטיל אחריות אישית על גליקסמן (סעיף 33 לפסק הדין קמא).
יחד עם זאת, סבר בית המשפט קמא, כי יש להטיל אחריות אישית על גליקסמן בשל מה שכינה "הסתרת המידע בדבר מידותיה של החנייה". עוד הוסיף, כי גליקסמן הוא זה שעמד בקשר ישיר עם התובעים בכל הקשור לחתימה על החוזה. הוא זה שטיפל באופן אישי בהתקשרות עם חברת אלקטרה קלאוס פתרונות חנייה בע"מ ממנה רכשה החברה את מכפילי החנייה, כך שמידותיה היו בידיעתו.
לכן קבע, כי אין לאפשר לגליקסמן להסתתר מאחורי האישיות המשפטית של החברה וחייב אותו לשאת עמה, יחד ולחוד, במלוא הפיצוי בגין הפגמים בחנייה ובמחצית הפיצוי בגין עוגמת הנפש (סעיפים 33 – 35 לפסק דין קמא).
אנו נמצאים בהליך ערעור על כל המשתמע מכך. דין הוא כי ערכאת הערעור אינה מחליפה את שיקול דעתו של בית המשפט קמא בשיקול דעתה היא, ואינה דנה בתיק מלכתחילה כערכאה דיונית.
ערכאת הערעור אינה מתערבת בקביעות עובדתיות אלא במקרים חריגים ביותר וכאשר נגלית טעות בולטת על פני הפסק. ערכאת הערעור תתערב בקביעות משפטיות במידה וחלה בפסק הדין קמא טעות משפטית בקביעה ובישום הדין.
לאור האמור לעיל, אינני רואה לנכון להתערב בקביעות בית המשפט קמא ככל והדבר נוגע לפסיקה בגין ליקויי הבנייה, איחור במסירה, מידות החנייה, המזגן.
פסק הדין קמא בהיר ומנומק היטב בסוגיות אלה.
ניכר כי בית המשפט נסמך על עדויות שנשמעו לפניו ועל חוות דעת המומחה באופן שמעמיד את פסק הדין על אדנים יציבים מבחינה עובדתית.
ביחס לקביעת הפיצוי בגין עוגמת נפש, הגם שישנו ספק בשאלה האם עיסקה מסחרית מצדיקה פיצוי בגין עוגמת נפש, נימק בית המשפט קמא היטב בסעיף 32 לפסק דינו, כי בנסיבות העניין יש מקום לכך, משום שלא נראה שהפגמים בדירה יתוקנו וכי הם ילוו אותה לאורך זמן.
על כן, לא מצאתי לנכון להתערב בכל הקביעות הללו בפסק הדין קמא.
עם זאת, השתת האחריות האישית על גליקסמן מוקשית בעיני.
אומנם בית המשפט קמא ציין בפסק דינו, כי גליקסמן היה זה שניהל את הקשר הישיר מול המשיבים, וחזקה כי היה מודע למידות החנייה. על כן, ראה לנכון להשית עליו את מלוא האחריות האישית בגין רכיב זה, כמו גם מחצית האחריות האישית בגין רכיב עוגמת הנפש אשר חלקו כאמור התבסס על ליקויי החנייה.
הטלת אחריות אישית על בעלים של חברה בע"מ אינה דבר של מה בכך.
פסק הדין הבסיסי אשר הטיל אחריות אישית של בעל מניות בחברה בגין הליכי מו"מ עקב כריתת חוזה, אף שבעל המניות לא היה צד להסכם שבין החברה לבין הרוכש הינו פנידר חברה להשקעות ופיתוח בע"מ נ' דוד קסטרו, פד"י ל"ז (4) עמ' 673.
זאת מתוקף החובה החוזית הכללית לנהוג בתום לב בניהול הליכי מו"מ.
על חובת הגילוי ראו עוד: ע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ ואח' (1.1.2023) בהרכב כב' השופטים מינץ, שטיין, כנפי –שטייניץ.
לא רק מן הפן החוזי - גם מתחום דיני הנזיקין מכוח עוולת הרשלנות, ניתן לראות בהצגת מצג עובדתי מוטעה כעילה המקימה אחריות על מציג מצג מטעם החברה, שהיה מעורב באופן אישי באותם הליכי מו"מ. ע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיורטי בע"מ, פ"ד מח(5) 661, 697 .(1994)
רק כדי לסבר את האוזן אוסיף ואתייחס לדוקטרינת הרמת המסך.
על פיה מוטלות חובות וזכויות של החברה על בעלי המניות שבה, באמצעות הרמת מסך ההתאגדות המפריד בין בעלי החברה לבין בעלי מניותיה. זוהי דוקטרינה משפטית המהווה חריג לכלל האחריות המוגבלת של בעלי המניות והפרדה בינם לבין בעלי החברה ותכליתה למנוע שימוש לרעה בהפרדה בין החברה לבין בעלי מניותיה.
בענייננו, דוקטרינה זו לא הוחלה שכן גליקסמן לא היה רשום כמנהל ואף לא כבעל מניות בחברה.
בעלי המניות בחברה המכהנים לפי נספח 1.ג. לכתב התשובה בערעור, הינן שלוש חברות בע"מ.
עם זאת, לפי נספח 1.ב. לכתב התשובה בערעור, גליקסמן חתם כמי שהוא כשיר לכהן 'כדירקטור ראשון' בחברה. מן העדויות בבית המשפט קמא עלה, כי בזמנים הרלוונטיים לתביעה לא שימש כדירקטור, אך בעת שמיעת ההוכחות כבר שימש כדירקטור (עמ' 72 לפרוטוקול ישיבת ההוכחות מיום 9.2.2023 ש' 32 -33).
על מנת לא להחסיר התייחסות לשום פרט, אומר כי בכתב הערעור ציין ב"כ המערערים, כי נמנע מלחקור בסוגית חיובו האישי של גליקסמן לאחר שבית המשפט קמא, לטענתו, הביע עמדה מחוץ לפרוטוקול כי בכוונתו לדחות את התביעה האישית (ס' 49 לכתב הערעור).
הוראה לצמצם את החקירה בתחום האחריות האישית, נקלטה בפרוטוקול:
"אני די אמרתי לתובעים לא לפתח ציפיות בתחום של התביעה האישית"
(עמ' 43 לפרוטוקול הדיון בהוכחות מיום 8.11.2022 ש' 3).
הפרוטוקול צורף כנספח 13 לכתב הערעור.
אבהיר לאלתר כי אינני נדרשת לטענה זו כלל ועיקר.
את מסקנתי השיפוטית אני משתיתה אך ורק על המקרה לגופו, כפי שהוא עולה מפסק הדין קמא.
האחריות על גליקסמן הושתה אפוא על בסיס מעורבותו בהליכי מו"מ מול התובעים מכוח דיני החוזים והנזיקין. ברם, פסק הדין קמא, אינו מרחיב יתר המידה בסוגיה זו. הוא מציין כי יש להשית אחריות אישית על גליקסמן משום שהוא זה שעמד בקשר עם התובעים בכל הקשור לחתימה על החוזה ומשום שידע מהן מידותיה של החניה (סעיף 34 לפסק הדין קמא).
בכל הכבוד הראוי, הסבר קצר זה כשלעצמו אינו שקול כנגד פגימה בעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת של חברה בע"מ. חסר הסבר מפורט ומנומק יותר במה התרשל ובמה הטעה גליקסמן את התובעים באופן המצדיק השתת אחריות אישית עליו, למרות שפעל בשמה של חברה בע"מ.
לא די באמירה הקצרה, הלאקונית משהו, כי גליקסמן הוא זה שניהל את המו"מ עם התובעים. לא ברור מה נאמר לתובעים ביחס למידות החנייה ומה הוסתר מהם. ברור מפסק הדין כי התובעים אינם שבעי רצון ממידות החנייה והם אף זכו לפיצוי הוגן והגון בשל כך. הפיצוי הושת על שכמה של החברה בע"מ עמה הם התקשרו וכפי שנמסר במעמד הדיון הפרונטאלי, הפיצוי שולם ללא עוררין.
מכאן ועד הרחבת האחריות על שכמו של נציג החברה גליקסמן עוד רחוקה הדרך. יש לבסס היטב טענות להסתרה, הטעיה, חוסר תום לב במו"מ - המובילים להטלת אחריות אישית במישור החוזי על האדם שפעל בשמה של החברה. יש להגדיר היטב כיצד והאם הציג אותו אדם מצג שווא רשלני - כדי להטיל עליו אחריות אישית במישור הנזיקי.
כאמור, לא מצאתי בפסק הדין קמא הרחבה בנושא חשוב זה של אופן ניהול המו"מ והצגת המצגים ע"י גליקסמן באופן אישי. האמירה כי הוא זה שעמד בקשר עם התובעים מצד אחד וניהל את ההתקשרות עם חברה שמכרה את מכפילי החנייה, כשלעצמה אינה מספקת. הייתה התייחסות בפסק הדין קמא לעומק הבור שנחפר כדי להציב בו את מכפילי החנייה, ואמירות כי ניתן היה לחפור בור עמוק יותר. ברם, הקשר האישי של גליקסמן לעומק הבור והאופן בו נעשה פיקוח על החפירה והגדרת המידות של החנייה, לא צוין בפסק הדין. זהו חסר משמעותי הפועל כנגד השתת האחריות האישית על גליקסמן בנושא מכפיל החנייה. כשם שגליקסמן לא חויב באחריות האישית בשל ליקויי הבנייה שכן בית המשפט קמא ציין, ובצדק, שבאופן הבנייה טיפלו אנשי מקצוע, כן ניתן לומר כי גם במיצוב עומק הבור ומידות החנייה טיפלו אנשי חנייה ולא גליקסמן באופן אישי.
משכך, נושא אחריותו האישית של גליקסמן שפעל באותה עת אמנם כנציג של חברה בע"מ אך לא היה מנהל בחברה המערערת ואף לא בעל מניות בה, הוא כאמור מוקשה.
גם אם גליקסמן היה כשיר להירשם כדירקטור לפי נספח ב.1. לכתב התשובה לערעור, הרי בפועל הוא לא נרשם אז ככזה ויש משמעות לדברים.
ראוי לציין גם כי לפי פרוטוקול הדיון נספח 13 לכתב הערעור, הקשר של גליקסמן עם המערערים לא היה בלעדי. וכך אמר בעמ' 75 לפרוטוקול בין השורות 15 – 22:
"ת: ככה, קודם כל הפעם הראשונה שאני פגשתי את שני האנשים הנחמדים האלה היה כשבאנו לחתום על הסכם המכר. דרך אגב, הפעם הראשונה שבאנו הם באו בלי עו"ד וקבענו פגישה נוספת. את כל המשא ומתן לרבות שינויים, השינויים הם הגיעו לדירה הזאת דרך המשווק שלנו ברק נדל"ן, הוא היה המשווק שלנו לכל הפרויקט. הוא ניהל איתם את המשא ומתן. אני לא הכרתי אותם עד שפגשתי אותם, אחד. שתיים, מול עורכי הדין שלנו שזה שרגא בירן. זה לגבי כל העניין של השינויים וכן הלאה. אני דיברתי איתם, רונן ליסטמן היה שכיר אז בתקופתו כלומר גם אחרי שהבניין הסתיים".
וכן בהמשך שם, (עמ' 76 ש' 3 – 6) הכחיש גליקסמן, כי הוא היה הכתובת היחידה של המשיבים גם בהמשך הדרך לאחר חתימת החוזה ולאורך מהלך הבנייה.
עוד ציין, בפרוטוקול ישיבת ההוכחות, כי הודיע למשיבים כי החנייה תיעשה לפי התקן, כלומר העובדות הללו, לטענתו לא הוסתרו (עמ' 81 לפרוטוקול ש' 10 – 13).
מר בן יעקב המומחה מטעם המערערים בבית משפט קמא, העיד כי:
"אני טיפלתי בפרויקט הזה מראשיתו ועד סופו כולל בהתקשרות עם חברת אלקטרה. הליך של בחירת הקבלן נעשה באמצעותי היו מספר ברירות... "
(עמ' 60 לפרוטוקול ש' 27 – 29).
בהמשך, מתאר העד בן יעקב כיצד בחן באופן אישי את מכפיל החנייה ואת התקן והיכולת של חברת אלקטרה לספק מכפילי חנייה בגבהים שונים (עמ' 61 לפרוטוקול ש' 1 עד עמ' 62 ש' 5).
מכאן נראה אפוא, כי לא רק גליקסמן היה הגורם שטיפל במכפיל החנייה מטעם החברה, אלא גורם מקצועי.
סבורה אני כי כשם שבתחום ליקויי הבנייה לא ראה בית המשפט קמא להטיל אחריות על גליקסמן לאופן הבנייה ולליקויים שנתהוו, יתכן והיה מקום לעשות כן גם בנושא מכפיל החנייה. הטלת האחריות האישית עליו הצריכה פירוט משמעותי יותר שלא נעשה בענייננו.
זאת ועוד, מול העדות של גליקסמן, ועדותו של המומחה בן יעקב, אני מוצאת בפרוטוקול בית המשפט קמא רק את עדותו של המשיב 2 בלבד דניאל אזריאל.
המשיבה 1 גב' נינט אזרואל – שרכשה כאמור את חלק הארי בדירה בשיעור 75% - לא העידה בבית המשפט קמא.
אומנם המשיב 2 העיד כי: "אני יודע שיש ערן והוא הכל" (עמ' 42 לפרוטוקול ש' 6, עמ' 43 לפרוטוקול ש' 26 – 32). יחד עם זאת עלה בהמשך עדותו שגם פלוני בשם ערן רונן היה גורם מולו התנהל המשיב 2 בקבוצה וואטסאפ של הרוכשים (עמ' 44 לפרוטוקול ש' 16 – 31).
מפרוטוקול זה עולה לכאורה, כי המסקנות אליהן הגיע בית המשפט קמא בנושא האחריות האישית של גליקסמן, אינן משתלבות בהכרח עם העדויות ומכל מקום הצריכו הרחבה שאינה קיימת בפסק הדין.
לסיכום עניין האחריות האישית - השתת אחריות אישית על נציג חברה, הוא נושא שיש לעגן ולבסס כדבעי בעובדות המקרה על מגוון ההיבטים שבו. לא כך נעשה בענייננו. אמירה כללית בדבר היותו של גליקסמן הגורם עמו ניהלו המשיבים מו"מ לרכישת הדירה, והעובדה שהוא זה שעמד בקשר עם החברה שמכרה את מכפילי החנייה, כשלעצמה אינה מספקת כדי לבסס ידיעה מלאה שלו, והסתרת העובדות הידועות לו מרוכשי הדירה. במיוחד כאשר עיון בפרוטוקול הדיון, כפי שהוסבר לעיל, מעלה אפשרות לקביעות אחרות.
אשר על כן וכפועל יוצא, אני שוללת את רכיב השתת האחריות האישית על שכמו של גליקסמן.
אחדד: במישור הפיננסי אין הדבר משנה כלל ועיקר, משום שכאמור החברה כבר שילמה את מלוא הפיצוי שהושת עליה במסגרת פסק הדין.
סיכום:
מן המקובץ לעיל, אני קובעת כדלקמן:
הערעור נדחה על מרבית רכיביו.
הערעור מתקבל במובן זה שהאחריות האישית שהוטלה על שכמו של המערער 2 ערן גליקסמן מבוטלת בזה.
במישור הפיננסי מלוא התשלום כבר בוצע לידי המשיבים ע"י החברה המערערת 1.
לאור התוצאה המאוזנת אליה הגעתי, כאשר הערעור נדחה ברובו והתקבל בחלקו, אני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.
ניתן היום, כ"ז כסלו תשפ"ד, 10 דצמבר 2023, בהעדר הצדדים.