113.חברת אלציון עולה בע"מ חויבה לפצות דיירים בגין ליקויי בנייה ותביעתה הנגדית נדחתה ​

חברת אלציון עולה בע"מ חויבה לפצות דיירים מראשל"ץ אשר היו מיוצגים על ידי עו"ד צבי שטיין מרמת-גן בגין ליקוי בנייה בסך של כ-49,000 ₪ ובנוסף, התביעה הנגדית שהגישה החברה כנגד הדיירים על סך של כ-42,000 ₪ נדחתה.

להלן קטעים נבחרים מפסק הדין

1. לאחר שעיינתי בכל חומר הראיות בתיק ושמעתי את הראיות ואת סיכומי הצדדים, אני מקבלת את התביעה בחלקה. התביעה שכנגד נדחית.

2. על רקע המצב המשפטי כאמור, מבין כלל טענותיהם של התובעים, מצאתי כי מספר סוגיות מצדיקות דיון.

הראשונה, שאלת קיומה של חובה להתקין מערכת סינון אב"כ בממ"ד - מעוררת שאלה משפטית בעיקרה. בעניין זה, מצאתי שיש לקבל את התביעה, אף שהמומחה חיווה דעתו, כי הנתבעת איננה חייבת בהתקנת מערכת סינון האב"כ בדירה.

הסוגיה השניה עניינה בתביעה לפיצוי בגין ירידת ערך בשל אי-התאמה לכאורה של גובה הדירה לגובה המצוין במפרט. בעניין זה, מצאתי שיש לאמץ את חוו"ד המומחה ולדחות את התביעה.

הסוגיה השלישית, בעניין מיקום צובר הגז בחצר הבניין - הושארה ע"י המומחה להכרעת בית המשפט, בשל מחלוקת בשאלה מהי התוכנית המחייבת לעניין זה.

כל יתר הטענות לליקויים לא עוררו עניין משפטי או אחר שדרש דיון מיוחד. ביישום הכללים המשפטיים הרלבנטיים ביחס לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט הנזכרים לעיל, לא מצאתי כל טעם שבדין שלא לאמצה או לחרוג ממנה, ואני מאמצת את חוות דעתו של המומחה, שלא נסתרה.

3. כאמור, מדובר בסוגיה משפטית ובעניין זה, אינני מקבלת את עמדת המומחה, כמבואר להלן.

4. סיכומה של נקודה זו, התביעה בעניין התקנת מערכת סינון ואוורור בממ"ד מתקבלת והתובעים זכאים לפיצוי בגינה בסך של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ ובתוספת 10% עלות פיקוח הנדסי בהתאם (בהתאם לאומדן המומחה מטעם בית המשפט).

מיקום צובר הגז (סעיף 60.010 לחוות הדעת)

5. לפי חוות הדעת מטעם התובעים, מכסה צובר הגז שהותקן בפינה הדרום מערבית של המגרש, במקום בפינה הדרום מזרחית, מהווה מפגע אסתטי שגורם לתחושה של אי נעימות וקיימת בגין כך, ירידת ערך בסך של 20,000 ₪.

6. המומחה מטעם בית המשפט קבע בחוות הדעת, כי יש לנטוע צמחיה סביב המכסה על מנת להסתירו מהדיירים בעלות של 1,000 ₪. הא ותו לא.

7. במסגרת שאלות ההבהרה הועלתה ע"י התובעים, לראשונה, טענה שמדובר בבעיה בטיחותית. טענה שאין לה עיגון בחוות הדעת מטעם התובעים. במענה לשאלות ההבהרה, אכן ציין המומחה כי הטענה הועלתה רק עתה ולגופו של עניין, שלל קיומה של בעיה בטיחותית.

8. גם הנתבעת הפנתה למומחה שאלת הבהרה בעניין זה, תוך שהמציאה למומחה העתק תוכנית חתומה ע"י התובעים, שבה ממוקם צובר הגז במיקומו בפועל, בפינה הדרום מערבית (נספח 2 למענה לשאלות הבהרה). התובעים המציאו למומחה תוכנית אחרת, שעל פיה ערך המומחה את חוות הדעת במקור, תוכנית שבה צובר הגז בפינה הדרום מזרחית

(נספח 1 למענה). על כן, המומחה הותיר להכרעת בית המשפט את השאלה, מהי התוכנית הרלבנטית. 9. לטענת הנתבעת, התובע אישר בחקירתו כי התוכנית שלפיה צובר הגז מופיע בצד הפונה לדירתו (הפינה הדרום מערבית), נחתמה על ידו ועל ידי אשתו. נספח זה שהינו גם נספח 10 לכתב ההגנה, הוגש וסומן נת/1 (עמ' 8 לפרוטוקול), בעוד שמקורה ומעמדה של התוכנית שהציגו התובעים למומחה מטעם בית המשפט, שבה צובר הגז בפינה הדרום מזרחית, לא ברור (ייתכן שהומצאה לתובעים בעת שנערך זכרון הדברים ממרץ 2010, שצורף כנספח 1 לתצהיר התובעים, אך הדבר לא התברר וממילא המסמכים המחייבים הם אלו שצורפו להסכם המכר).

התוכנית שצורפה כנספח 1 למענה לשאלות ההבהרה, אינה חלק ממסמכי הסכם המכר. בכל מקרה, תוכנית זו לא צורפה לכתב התביעה והיא אינה חתומה, והתוכנית נת/1, שחתומה ע"י הצדדים, עדיפה עליה. משכך, יש לדחות את טענתם של התובעים כאילו לא ידעו על כך, ויש לדחות את תביעתם בעניין זה.

10. הדין עם הנתבעת ומטעמיה, כמפורט לעיל. בנסיבות המתוארות, לא עלה בידי התובעים להוכיח במידה הדרושה במשפט האזרחי, קיומה של אי התאמה לתוכנית המחייבת לפי הסכם המכר.

11. על כן, התביעה בעניין זה נדחית ויש לנכות את הסך של 1,000 ₪ (בתוספת מע"מ ועלות פיקוח יחסית) מהסכום שנקבע מלכתחילה בחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, בטרם שבאו לפניו שאלות ההבהרה והתוכנית נת/1 (נספח 2 למענה לשאלות הבהרה).

התייחסות לטענות נוספות של הצדדים

12. בעניינם של ליקויים נוספים שלגביהם חלקו התובעים על מסקנות חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט, לא הועלו טענות משפטיות או כאלה שהצדיקו דיון מיוחד בממצאי המומחה ומסקנותיו. משום טענות התובעים ולמען לא יימצא הדיון חסר, אתייחס בקצרה לחלק מהן.
חדרי שירותים (סעיף 10.02.010 לחוות הדעת)

13. בחוות הדעת קבע המומחה, כי אין מדובר בליקוי. בוצע חיפוי קרמי במידות שונות שנבחרו ע"י התובעים, ואין אפשרות לבצע המשכיות בפוגות. לטענת התובעים כאמור בשאלות ההבהרה, היה זה מחובתה של הנתבעת להזהיר את התובעים, כי התקנת סרגלי אלומיניום בקיר אחד עם חיפוי קרמי תגרום לסטיה בהמשכיות הפוגות בהמשך החדר. המומחה עמד על דעתו והשיב כי התובעים לא הציגו לו תוכנית פריסה של הקירות בחדרי השירותים וגם לא הוראה שנתנו לנתבעת או בקשה לבצע פוגות בהמשכיות. זאת, לצד אומדן העלות של פירוק וביצוע מחדש, כבקשת ב"כ התובעים.

14. אני מקבלת את חוו"ד המומחה בעניין זה. גם עם שמיעת הראיות לא נסתרה חוו"ד המומחה ולא הוכח כי מדובר בליקוי.

חדר רחצה כללי (ס' 10.02.30 לחוות הדעת) 15. בחוות הדעת קבע המומחה, כי יש לנקות את קירות הפסיפס משאריות רובה וטיט ולנקות את מפגש הקירות והתקרה משאריות צבע וטיט, בעלות שהוערכה על ידו בסך של 500 ₪.

בשאלות ההבהרה שהפנו למומחה טענו התובעים, כי לא התייחס לכל טענותיהם כפי שפורטו בחוות הדעת מטעמם.

לטענתם (לפני המומחה ובפניי), מדובר בשדרוג ואין סיבה שפרט שאמור להיראות דקורטיבי ויפה יראה כל כך מכוער. על כן, ביקשו את המומחה לאמוד את עלות ביצוע העבודה של פירוק אריחי הפסיפס והתקנתם מחדש, ובהנחה שלא ניתן למצוא אריחים תואמים ומאותה סדרה.

המומחה השיב כי בעת ביקורו נוכח לדעת, שהתיקון הנדרש בקיר פסיפס הוא רק קרצוף, ניקוי והברקת הפסיפס משאריות טיט ורובה (לצד ביצוע אומדן כבקשת התובעים ולפי הנחותיהם, שאין הוא מסכים להן). הנתבעת טענה כי יש לאמץ את חוות דעת המומחה והדגישה עוד, כי התובעים לא הוכיחו שאין בנמצא פסיפס זהה.

16. אני דוחה את טענות התובעים בראש נזק זה. המומחה מטעם בית המשפט ביקר בדירה ולא מצא אלא צורך לנקות את קיר הפסיפס כמפורט בחוות דעתו (ובעלות שאמד). המומחה חזר על כך במענה לשאלות ההבהרה. התובעים לא הוכיחו שנפלה טעות בחוו"ד המומחה, המומחה לא נחקר על חוות דעתו והיא לא נסתרה. לא מצאתי שיש טעם על פי דין שלא לאמץ את חוו"ד המומחה בעניין זה. על כן, נדחית התביעה בראש הנ"ל, שלא הוכחה. לא הוכח שאין די בפתרון שהמליץ עליו המומחה. משכך, אין צורך להידרש לשאלת קיומו של פסיפס זהה. אעיר, עם זאת, כי הנטל להוכיח את התביעה על כל פרטיה הוא על התובעים, לרבות רכיב זה (שלא הוכח על ידם).

רפפות מסתור הכביסה (סעיף 12.0.30 לחוות הדעת) 17. לטענת התובעים, המומחה מטעם בימ"ש ביקר בדירה בקיץ כשלא היו גשמים ובפועל, חודרים מים, כפי שהעיד התובע. התובע פרט את הדברים בתצהירו, ולטענת התובעים, משלא נחקר על כך, הדבר לא נסתר. למעשה, המומחה עצמו הסכים ששלבי המסתור של הכביסה הפוכים ויחדרו מים. על כן, לשיטתם, יש לפסוק את העלות שאמד המומחה במענה לשאלות ההבהרה.

18. המומחה מטעם בית המשפט קבע, כי אין כל פגם בחדירת מעט גשם לרצפת מסתור הכביסה שכן מדובר באזור רטוב עם מערכת ניקוז. המומחה לא שינה דעתו במענה לשאלות ההבהרה. המומחה לא זומן לחקירה וחוות דעתו לא נסתרה. לא מצאתי לשנות מחוות דעתו המקצועית של המומחה, שלא מצא כלל קיומו של ליקוי. בהעדר ליקוי, אין מקום לפיצוי והתביעה בעניין זה, נדחית.

תזוזה אופקית במעקה (ס' 12.100 לחוות הדעת)

19. המומחה קבע בחוות הדעת, כי קיימת תזוזה אופקית החשודה כלא תקנית ואולם, צריך לעשות בדיקה של המעקה על מנת לקבוע קיומו של כשל וכלשונו "בדיקת המעקה לכוחות אופקיים נעשית על ידי מעבדה מוסמכת" (בדיקה שעלותה 1,500 ₪ בתוספת מע"מ). ואולם התובעים לא תמכו תביעתם בבדיקה כלשהי. לטענת התובעים, ממצא המומחה בדבר תזוזה של המעקה מוכיח שיש בעיה עם המעקה, ודי בכך.

לטענת הנתבעת, המומחה קבע שהתובעים לא תמכו טענתם בבדיקה כלשהי וכי נדרשת בדיקה; ובדיקה כאמור, לא נעשתה ולא צורפה עד למועד הסיכומים (ובכלל). מנגד, הנתבעת המציאה בדיקה רלבנטית של המעקה של מכון איזוטופ, שצורפה כנספח 11 לתצהירה (בדיקה מיום 29.2.12), שם נקבע שהמעקה תקין. לכן הטענה לא הוכחה ויש לדחותה.

20. הדין עם הנתבעת. המומחה אמנם מציין, כי קיימת תזוזה חשודה, אך הבהיר, כי לא ניתן לקבוע שהמעקה אינו תקני ללא שתיערך בדיקה. התובעים לא ביקשו לערוך בדיקה כאמור בעקבות חוות הדעת ומכל מקום, כזו לא נעשתה ולא צורפה. לפיכך, הטענה לקיומו של ליקוי, לא הוכחה במידה הדרושה במשפט האזרחי, והיא נדחית.

זכות הנתבעת לבצע תיקונים

21. טענה נוספת שיש להידרש לה, היא טענת הנתבעת כאילו יש לאפשר לה לבצע את התיקונים שהמומחה מצא כי הם דרושים ובאחריותה, תחת לשלם לתובעים פיצוי בגינם. אני דוחה טענה זו. מקובלת עלי טענת התובעים כי בשלב זה, אין עומדת לנתבעת הזכות לבצע את תיקון הליקויים עליהם הצביע המומחה מטעם בית המשפט בחוות דעתו; וכי יש לפסוק להם פיצוי כספי. הנתבעת מיצתה את זכות התיקון, שעה שביצעה את התיקונים שבחרה לבצע בבית התובעים. תביעה זו עניינה בטענות התובעים לליקויים שהנתבעת התכחשה לקיומם או לאחריותה לגביהם או תיקונים שבוצעו שלא כיאות, והיא הוגשה לאחר שהתובעים פנו לנתבעת בדרישה לבצע את התיקונים לפי חוות הדעת מטעמם ונתנו בידה את האפשרות לבצע תיקונים בדירתם. גם אם בסופו של יום נמצא כי חלק ניכר מהליקויים לפי חוות הדעת מטעם התובעים אינם מקימים לתובעים זכות לפיצוי - בכך קיימו התובעים את חובתם ליתן לנתבעת אפשרות לתקן את הליקויים, והנתבעת מיצתה את זכותה לבצע תיקונים בפועל בדירתם.

סיכום התביעה עיקרית

22. התוצאה, על רקע כל האמור היא, כי מהסכום לפי חוות הדעת (18,570 ₪ לא כולל מע"מ ופיקוח הנדסי) - יש להפחית את הסכומים הבאים: סך של 3,720 ₪ (תקינות ותקניות זכוכיות בדירה, לפי מסמך העדכון מיום 4/12/15) וסך של 1,000 ₪ (צובר הגז), ובסך הכל, 4,720 ₪. מנגד, יש להוסיף את הסכומים הבאים: סך של 7,500 ₪ (מערכת סינון ואיוורור בממ"ד), סך של 248 ₪ (כיסוי ארונות המטבח, מענה לשאלה 4.1) ועוד סך של 500 ₪ (עלות ביצוע חריץ תחתון לאף מים, מענה לשאלה 5), ובסך הכל 8,248 ₪. התובעים זכאים, אפוא, לפיצוי בסך של 22,098 ₪ בתוספת מע"מ ועוד 2,210 ₪ בתוספת מע"מ בגין פיקוח הנדסי. לפי קביעת המומחה מטעם בית המשפט, האומדן נערך נכון למדד הבסיס של חוות דעת התובע. לפיכך, יש לשלם את הסכומים האמורים בצירוף ה"ה וריבית כדין מיום 1/5/13 (מועד עריכת חוו"ד התובע). למען הסר ספק המע"מ יחול לפי שיעורו כיום (17%, שהינו גם שיעור המע"מ לעת עריכת חוו"ד התובעים. חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט נערכה כאשר שיעור המע"מ היה 18%). התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך, נדחית.

23. התובעים זכאים גם להחזר הוצאות של הסכומים המצטברים, כדלקמן: - חוו"ד הנדסית מטעמם (1,700 ₪ ליום הגשת התביעה) וליווי הנדסי (1,652 ₪). כיוון שתביעתם בעניין ירידת ערך נדחתה, לא מצאתי מקום לפסוק לטובתם הוצאות עריכת חוות הדעת השמאית. - החזר הוצאותיהם בגין עלות שכר המומחה מטעם בית המשפט (4,720 ₪ ועוד 885 ₪ בגין שאלות הבהרה). - בשים לב לסכום התביעה שהתקבלה (ביחס לסכום שהוגשה) - אני מורה על השבת 25% מהאגרה כפי ששולמה. את ההוצאות יש לשלם לתובעים, בצירוף ה"ה וריבית כחוק ממועד שהוצאו ע"י התובעים.

התביעה שכנגד

24. הנתבעת והתובעת שכנגד (למען הנוחות, להלן: הנתבעת) הגישה כנגד התובעים תביעה שכנגד בגין יתרת חוב שנותרה לטענתה, בגין שינויים ושדרוגים שנעשו בדירה לפי בקשתם וכן, חיוב בריבית פיגורים לפי הסכם המכר. במקור, הוגשה התביעה על סך של 41,995 ₪, אך בהמשך תוקנה והועמדה על סך של 26,666.8 ₪ (נוכח טעויות בתחשיב, כמפורט בבקשה לתיקון כתב התביעה שכנגד).

25. התובעים והנתבעים שכנגד (למען הנוחות, להלן: התובעים) מכחישים קיומו של חוב כלשהו ואת תוקפו של החישוב עליו מסתמכת התביעה. לטענתם, ביצעו התחשבנות סופית ביום 28/5/12. מנהל הנתבעת, מר ארביב, הודיע כי יתרת החוב הסופית עומדת על סך של 140,000 ₪ ואולם נתן להם הנחה של 10,000 ₪, כך שהחוב עמד על 130,000 ₪. הנתבעת מודה בכתב התביעה שכנגד (ס' 7) ובתצהיר הנתבעת (ס' 58) כי אכן ניתנה לתובעים הנחה כאמור. סכום זה (130,000 ₪) שולם, התובעים קיבלו מפתח, ובכך נגמר העניין. עוד טוענים התובעים, כי דרכן של חברות קבלניות, היא לוודא ביצוע סגירת חשבון טרם המסירה של הדירה. באורח פלא נזכרה הנתבעת בקיומו של חוב לאחר כשנה מן המסירה, בתגובה לדרישתם באמצעות עו"ד לתיקון הליקויים, ולאחר ששכרו מהנדס לבדיקה; כפי שאכן מודה בחקירתו מר ארביב (ראו התכתבות בין הצדדים בנספחים 21-23 לתצהיר הנתבעת וכן עדות מנהל הנתבעת ובעליה, מר ארביב).

26. לאחר ששמעתי את הראיות ואת סיכומי הצדדים ועיינתי בכל החומר שהוגש לבית המשפט, אני מקבלת את גרסת התובעים בעניין זה. מדובר בתביעה שכנגד טקטית ומיותרת, שנולדה כעולה מהראיות, נוכח דרישת התובעים כלפי הנתבעת, כאמור בתביעה העיקרית.

27. גרסת התובעים המפורטת בתצהיר התובע (חלק ב' ס' 1-4 בעמ' 17), לא נסתרה בח"נ והיא נתמכת במסמך שצורף גם כנספח 5 לתביעה העיקרית, הוא גיליון לקוח שעליו חתום, לטענת התובעים שלא נסתרה, מר ארביב (להלן: למען הנוחות, נספח 5. צורף גם כנספח 1 לתצהיר העדות הראשית חלק ב' המתייחס לתביעה שכנגד). בגיליון מודפס זה מפורטים תשלומים, זיכויים וחיובים שונים והסיכום הכולל עומד על יתרת חובה בסך של 141,392 ₪. נרשם עליו בכתב-יד, בגדול, "140,000 ₪" במצורף לחתימה. אין מחלוקת, כי ניתנה לתובעים הנחה של 10,000 ₪ ועוד אין מחלוקת, כי שולם סך של 130,000 ₪, ועם ביצועו קיבלו התובעים את המפתח. הכל ביום 28/5/12 (ראו, בין היתר, ס' 58 לתצהיר הנתבעת והקבלה בנספח 19 לתצהיר הנתבעת). גם ראיות ונסיבות אלה מחזקות את גרסת התובע.

28. הנתבעת לא הכחישה בכתב ההגנה את תוקפו של נספח 5 שצורף, כאמור, כבר לכתב התביעה. גם לנוכח גרסתו של התובע בתצהיר העדות הראשית מטעמו, כמפורט לעיל, בחרה הנתבעת שלא להתייחס לנספח 5 הנ"ל בתצהיר העדות הראשית מטעמה (שהוגש אחרי תצהיר התובעים שניתן במאוחד בתביעה ובתביעה שכנגד) והתעלמה ממנו כליל; ובפרט, לא התנגדה להגשתו ולא הכחישה את חתימתו של מר ארביב עליו. רק בסיכומיה בע"פ בתום שמיעת הראיות, וללא שמץ של תשתית ראייתית, נזכרה הנתבעת להתנגד להגשתו, להכחיש את תוקפו ואת חתימתו של מר ארביב עליו (ראו עמ' 25 ש' 25). למען הסדר הטוב, התנגדותה המאוחרת והכבושה, שאין לה יסוד ראייתי, להגשתו של המסמך והתכחשותה לו כאמור - נדחית בנסיבות כמפורט.

29. הנתבעת לא סיפקה בתצהירה או בח"נ של מנהלה, מר ארביב, כל הסבר לנספח 5 ולשינויים בחשבון החוב ביחס לגיליון הלקוח שעליו נשענת התביעה שכנגד, הוא נספח 20 לתצהיר מטעמה (נספח 20). מר ארביב לא יכול היה לשלול את גרסתו של התובע וחזר וציין כי איננו זוכר "שסגרו" על 130,000 ₪, אך זוכר שתמיד מוריד סכומים לתובעים או מעגל סכומים נוכח יחסים חבריים שהיו ביניהם (עמ' 16 ש' 5-8, ש' 21-22). מר ארביב העיד עוד, כי כעס על התובע נוכח מערכת היחסים החברית, לאחר שהבין כי הזמין מהנדס לבדיקה ופניו לתביעה, הוא החל לארגן את המסמכים וכך נולדה התביעה שכנגד, שאחרת לא הייתה באה לעולם (עמ' 8 ש' 9-22).

30. ממילא גם לא היה בידי מר ארביב לספק הסברים לגופו של החוב והתחשיב (נספח 20), והוא חזר והפנה להנה"ח/רוה"ח שלא הגישו תצהיר מטעמה של הנתבעת (למשל בעמ' 14 ש' 26 - עמ' 15 ש' 2, עמ' 16 ש' 26, עמ' 17 ש' 19-21, עמ' 8 ש' 23-24) או לעוה"ד (עמ' 17 ש' 7-9), טעם המצדיק כשלעצמו את דחיית התביעה שכנגד.

31. נוכח כל האמור, גרסת הנתבעת לגבי קיומו של חוב לא הוכחה. אני מעדיפה את גרסת התובע בדבר ביצוע גמר תשלומים בסך של 130,000 ₪ לפי החשבון הסופי (נספח 5) והעדר כל חוב, שהינה מהימנה ולא נסתרה ואף התחזקה מגרסתו של מנהל הנתבעת, מר ארביב; והינה סבירה יותר ומתיישבת יותר עם כלל הראיות ונסיבות העניין כמפורט לעיל, לרבות (ולא רק) מסירת המפתח עם ביצוע התשלום בסך של 130,000 ₪ ומועד המצאת הדרישה לתשלום יתרת החוב כביכול (כשנה לאחר מסירת החזקה ולאחר שפנו לנתבעת בדרישה).

סוף דבר

32. התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה בלבד והתביעה שכנגד, נדחית. על הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים המצטברים כמפורט בסעיפים 60-62 לעיל, בצירוף שכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ שנפסק בשים לב לכלל הקביעות ונסיבות העניין ולתוצאת פסק הדין, בתביעה ובתביעה שכנגד.