143. חברת סימפל בשדרה בע"מ חויבה לפצות רוכשי דירה מרמת גן שהיו מיוצגים על ידי עורך דין צבי שטיין מרמת-גן בגין ליקויי בניה, ירידת ערך בגין מכפיל חניה לא תקני, עגמת נפש הוצאות אגרות ושכר טרחה בסך כולל של כ-229,000 ₪. מתוך סכום זה חויב מנהל החברה ערן גלוקסמן באופן אישי, לפצות את התובעים ביחד ולחוד עם החברה הנתבעת בסך של כ-105,000 ₪.
להלן קטעים נבחרים מפסק הדין
התובעים (אם ובנה) רכשו מהנתבעת 1 ("הנתבעת") ביום 23/6/15 דירה חדשה בת 4 חדרים ברמת גן, קומה 5. הדירה נרכשה "על הנייר". מועד המסירה נקבע ליום 19/6/17. התביעה מתייחסת לליקויי בנייה, לאיחור במסירה, לאי גילוי מידותיו של מקום החניה שהוקצה לדירה (במסגרת "מכפיל חנייה", כפי שיתואר להלן) ולמזגן שהותקן בה.
מצאתי לנכון לאמץ את חוות דעת המומחה בייחס לליקויי הבנייה. המומחה אמד את עלות ביצוע התיקונים בסך של 30,595 ₪ כולל פיקוח ומע"מ.
לא מצאתי לנכון לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים בעצמה.
הנתבעת נסמכת גם על דברי התובע 2 בחקירתו הנגדית (עמ' 53; שו' 17-21): "אבו עלי הוא לא אחד שיכול לתקן ליקויים... הוא בא כמה פעמים והוא לא ידע לתקן... אבו עלי הזה רק מבזבז זמן ולא פותר כלום". הנתבעת לא טרחה להזמין את אבו עלי לעדות ואף לא הוכיחה מה יכולותיו ומיומנויותיו. בנסיבות אלו, טענת התובעים בדבר חוסר מקצועיותו של אבו עלי לא נסתרה. אין בסירובם לביצוע התיקונים ע"י אבו עלי כדי ללמד שהתובעים מנעו את תיקון הליקויים בדירתם.
משלא העמידה הנתבעת בעלי מקצוע ראויים לתיקון הליקויים ב"זמן אמת", לא ראיתי לנכון לאפשר לנתבעת, בשלב מאוחר זה, לתקן את הליקויים בעצמה. לכך יש להוסיף את מערכת היחסית המעורערת השוררת בין הצדדים, כפי שעלה מהתנהלותם במשפט. אין מנוס מ"הפרדת כוחות" ומפסיקת פיצוי כספי לתובעים.
המומחה הוסיף וקבע כי "אם העבודה תבוצע ע"י הדיירים, העלות יכולה להיות גבוהה בכ-30%". תוספת זו נדרשת לנוכח העובדה כי התיקונים צפויים להתבצע כעבודה מזדמנת. לאור האמור, הפיצוי עבור ליקויי הבנייה יעמוד על 40,000 ₪.
מצאתי לנכון לאמץ את קביעות המומחה גם בקשר לדמי השכירות, בסך 5,400 ₪ לחודש.
ראיתי לנכון לחייב את הנתבעת בפיצוי עבור האיחור במסירה עד המועד בו המעלית החלה לפעול, שהרי מדובר בדירה בקומה 5 ולא ניתן לצפות מהתובעים לטפס לדירה במדרגות. הפיצוי ישולם עבור 8 חודשים ויעמוד על 64,800 ₪ (לפי 5,400 ₪ כפול 1.5, כהוראת , תשל"ג-1973 ("חוק המכר") במועדים הרלוונטיים לתביעה זו).
מהסכום האמור יש לנכות סך של 24,000 ₪ שקוזז מחובם של התובעים עת שילמו את החשבון הסופי (ראו נספחים 14-15 לכתב התביעה). הפיצוי עבור האיחור במסירה הינו 40,800 ₪.
הוקצה לדירה מקום חנייה מס' 28 במסגרת "מכפיל חנייה". מכפיל חניה הוא מנגנון במסגרתו שני כלי רכב חונים זה מעל זה. מקום החניה של התובעים הוא התחתון. הרכב התחתון "יורד" לתוך בור כאשר נהג הרכב העליון מעוניין להיכנס לחניה או לצאת ממנה.
מידותיו של מקום החנייה לא צוינו במפרט או בכל מקום אחר במסמכי הרכישה. התובעים מלינים על גובהו של מקום החנייה- 155 ס"מ, ועל רוחבו- 230 ס"מ. לטענתם המידות, ובמיוחד הגובה, מונע כניסה לחניה של כלי רכב רבים ובמיוחד כאלו שגובהם מעל 155 ס"מ. התובעים טוענים לירידת ערך של הדירה כתוצאה מהפגמים בחניה.
עד הנתבעים הודה כי ניתן היה ליצור מקום חניה גבוה יותר עבור התובעים. (עמ' 68; שו' 8). מסקנה זו עולה גם מעדותו של מר ערן גלוקסמן: "אם לצורך העניין היינו רוצים שהדבר הזה (גובה החניה-א.א.) יהיה 1.80 היינו צריכים שזה יהיה יותר למטה ואז הרמפה תהיה יותר מ-16 מעלות" (עמ' 84; שו' 6-8). הדבר היה מצריך אמנם חפירה של בור יותר עמוק אך הדבר היה בר תכנון ובר ביצוע.
המומחה חיווה דעתו כי יש צדק בטענת התובעים: "הטענה של התובעים שחניה בגובה 155 ס"מ נמוכה ומגבילה שימוש בסוגים שונים של כלי רכב היא טענה נכונה, במקום ישנה מצוקת חניה במיוחד בשעות הערב שאז כולם מתחילים לחפש חניות. שווי חניה 20% משווי חדר= 100,000 ₪ אינו תלוש מהמציאות. שמאי התובעים הציג רשימה של 10 סוגי כלי רכב הנמכרים ביותר שרק 50% מהם יכולים להחנות במקום והיתר לא יכולים ולכן מכון לקבוע שווי פגיעה של 50%" (ההדגשה שלי- א.א.).
המומחה הגיע למסקנה הבאה: "לדעתי האישית חניה בגובה 155 ס"מ מהווה ליקוי וזאת כיוון שהנתבעת לא עדכנה שגובה החניה אינו תואם את הנחיות התכנון והבניה ומגבילה מאוד. אם בית המשפט יקבע שהמוכר היה צריך לציין מידות ולעדכן את הרוכש לגבי מגבלות הגובה יש להפחית שווי של 50% מגובה החניה, דהיינו 50,000 ₪" (ההדגשה במקור- א.א.). הציטוטים הינם מעמ' 19 לחוות הדעת.
בתשובה לשאלות הבהרה מיום 12/3/22 (תשובה ח' בעמ' 3) כתב המומחה כי "לעניין רוחב החניה שלא בא לידי ביטוי הייתי מוסיף שווי פגיעה של לפחות 15% משווי החניה, דהיינו 15,000 ₪". דהיינו, המומחה סבור כי הפיצוי המגיע לתובעים הינו בסך 65,000 ₪.
המחלוקות שנדונו בתיק זה בייחס לחניה זכו להתייחסות מפורטת בפסק דין שניתן ב ויגלר ואח' נ' ר.א.מ. מגרשי יוקרה בע"מ ואח' (24/8/15). שלושה ערעורים שהוגשו לבית המשפט המחוזי על פסק הדין (; ו) נמחקו בהסכמה בהמלצת בית המשפט ביום 27/10/16.
בפרשת ויגלר נקבע כי "... משלא פורט בפני התובעת מה הוא רוחב תא שתקבל במתקן וכאמור לא נאמר לה שקיימת כל הגבלה שהיא בייחס לחניות, הייתה רשאית התובעת באופן סביר לסבור בתום לב מוחלט כי תוכל להחנות כל רכב פרטי בחניות ולרבות רכב מסוג ג'יפ או suv, שהינם רכבים פרטיים נפוצים ביותר במדינת ישראל" (עמ' 8 לפסק הדין).
לאחרונה ניתן פסק דין נוסף בעניין זה: אביעזר נ' רייך-שחר בע"מ (8/2/23). באותו ענין נקבע כי "האדם הסביר רשאי להחזיק רכב מסוג ג'יפ שהוא גבוה אך במעט מרכב סטנדרטי ולהניח שחניה מקורה בבניין מגורים תאפשר לו להחנות את רכבו...." (סעיף 82 לפסק הדין). אני מרשה לעצמי להצטרף לקביעות אלו.
בפסק דין שניתן לאחרונה ע"י בית המשפט העליון ב מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (1/1/23), עמד בית המשפט על פערי המידע והכוחות שבין קבלן לבין דייר הרוכש דירה "על הנייר", בקובעו: "פערים אלה והרצון לצמצמם ככל שניתן עומדים מאחורי ההלכה הפסוקה אשר מחייבת את הקבלן בחובת גילוי מוגברת בנוגע לכל הפרטים המהותיים הקשורים לדירה שנמכרת על ידו. הקבלן אמנם יכול לצאת ידי חובת הגילוי באמצעות מסמכים שונים אליהם הוא מפנה את הרוכש או מוסרם לידיו, אולם על מנת לעמוד בחובת הגילוי על מסמכים אלה להיות נהירים וברורים, באופן שמאפשר לרוכש ההדיוט להבין את המידע האמור בהם בנקל, וללא הסתייעות באנשי מקצוע" (סעיף 88 לפסק הדין).
מידותיה הקטנות של החניה לא נמסרו לתובעים ולכן אין מנוס מלקבוע כי חובת הגילוי הופרה. ודוק: לא מדובר באי עמידה בתקן ואף לא בסטייה מהוראת דין כלשהי בתחום התכנון והבניה. מדובר בהפרת חובת גילוי הנובעת מהיחסים החוזיים שבין הצדדים.
בדומה לפרשת ויגלר, גם התובעים דנן זכאים לפיצוי בשל ירידת ערך הדירה הנובע מהפגמים בחניה. גישתו של המומחה נראית לי סבירה ומאוזנת. מצד אחד, יש להביא בחשבון את העובדה כי ניתן להחנות בחניה כלי רכב מסוג סדאן. מצד שני, לא ניתן להחנות בה כלי רכב גבוהים יותר. המומחה הביא בחשבון גם את מידותיה הצרות של החניה, כנזכר לעיל. אני מאמץ את חוות דעתו.
ראיתי לנכון לפסוק לתובעים פיצוי בשל עגמת נפש בסך 15,000 ₪ עבור הפגמים בחניה ועבור ליקויי הבנייה תוך דגש על כך שהפגמים בחניה, ככל הנראה, ילוו את הדירה גם בעתיד ולא נראה כי יתוקנו.
חבותו האישית של הנתבע 2, מר ערן גלוקסמן
התובעים טוענים לחיובו באופן אישי של הנתבע 2 ("הנתבע"). בעניין זה ראיתי מקום להבחין בין הפיצוי בגין האיחור במסירה ובגין ליקויי הבניה "הרגילים" לבין הפיצוי בשל הפגמים בחניה. ליקויי הבניה "הרגילים" כמו גם האיחור במסירה נבע מהתנהלותה של הנתבעת במהלך הרגיל של פעילותה וקשור בכל בעלי המקצוע שפעלו בשירותיה. בעניין זה, קשה להצביע על רשלנות של הנתבע שעה שבשורות הנתבעת כחברה יזמית פעלו אנשי מקצוע סבירים. הנתבעת, בניהולו של הנתבע, התקשרה עם הקבלן המבצע ועם חברת פיקוח בשם אשל הנדסה, בניהולו של העד אינג' בן יעקב.
לעומת זאת, הסתרת המידע בדבר מידותיה של החניה נעשתה ע"י הנתבע באופן אישי כמי שעמד בקשר עם התובעים בכל הקשור לחתימה על החוזה בהקשר זה, אין ביכולתו של הנתבע להסתתר מאחורי האישיות המשפטית של הנתבעת. יצוין כי הנתבע טיפל באופן אישי גם בהתקשרות עם אלקטרה קלאוס פתרונות חניה בע"מ, ממנה רכשה הנתבעת את מכפילי החניה, כך שמידותיהם היו בידיעתו.
אשר על כן, אני מחייב את הנתבע לשאת באופן אישי במלוא הפיצוי בגין הפגמים בחניה ובמחצית הפיצוי בגין עגמת נפש, אותה אני מייחס לפגמים בחניה. אציין לעניין זה כי גם בפרשת ויגלר הוטל חיוב אישי בעניין החניה על מי שפעל מטעם החברה בהתקשרות עם הרוכשים. בפרשת אביעזר החבות האישית לא נדונה משום שהתביעה הוגשה כנגד החברה היזמית בלבד ולא כנגד מנהליה.
סוף דבר
הנתבעת תשלם לתובעים 40,000 ₪ עבור ליקויי הבנייה. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהמועד בו ניתנה חוות הדעת של המומחה (18/2/22) ועד לתשלום בפועל.
הנתבעת תשלם לתובעים 65,000 ₪ עבור הפגמים בחניה ו-15,000 ₪ עבור עגמת נפש. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מסירת הדירה לתובעים 29/3/18 ועד לתשלום בפועל.
הנתבעת תשלם לתובעים 40,800 ₪ עבור האיחור במסירה. ל, בנוסחו הרלוונטי למועדים נשוא תביעה זו, קבע כי "הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש. הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים".
התובעים זכאים, אם כן, להפרשי הצמדה וריבית כדין עבור הפיצוי בגין האיחור במסירה כדלהלן: הסך 16,200 ₪ (עבור החודשיים הראשונים) ישוערך החל מיום 19/8/17. הסך 48,600 ₪ (עבור ששת החודשים הנוספים) ישוערך מתאריך אמצעי של אותם 6 חודשים- 4/12/17. מחובה של הנתבעת יופחת סך של 24,000 ₪ נכון ליום 29/3/18.
הנתבעת תחזיר לתובעים את אגרות משפט ואת שכר הטרחה ששילמו למומחים מטעמם ולמומחה בית המשפט. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הוצאתם ועד לתשלום בפועל.
הנתבעת תשלם לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום בפועל.
הנתבע יחוב ביחד ולחוד עם הנתבעת במלוא פיצוי בגין החניה, במחצית הפיצוי בגין עגמת הנפש וכן ב-45% אחוזים מהוצאות המשפט ומשכר טרחת עו"ד בו חויבה הנתבעת.
ניתן היום, כ' אדר תשפ"ג, 13 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.