148. חברת הבניה ת.מ.י.ד חברה לבניה והשקעות בע"מ בבעלות אילן מלכה חויבה לשלם סך 252,483 ₪ בגין ליקויי בניה דיור חלופי, עגמת נפש והוצאות לרוכשי דירה שהיו מיוצגים על ידי עו|"ד צבי שטיין מרמת גן​

להלן קטעים נבחרים מפסק הדין:

"ת.מ.י.ד חברה לבניה והשקעות בע"מ" (להלן: "הקבלן" ו/או "נתבעת 3"), הינה חברה העוסקת, בין היתר, בבניית בתים, והיא הייתה הקבלן המבצע להקמת הבניין.

נוכח החשיבות, אפנה ללשון סעיף 12. א. להסכם הבנייה:

"הקבלן יהא אחראי לטיב החומרים והעבודה בגין הבנין ובנייתו לרבות בגין עבודות הפיתוח וכן לביצוע התיקונים הנדרשים וזאת כאילו היה הקבלן "מוכר" עפ"י חוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 (להלן בסעיף זה: - "החוק") וזאת למשך "תקופת הבדק" ו"תקופת האחריות", כהגדרתן בחוק (שתי התקופות הנ"ל במצטבר יכונו לעיל ולהלן: - "תקופת האחריות"). מוסכם בזה, כי על הקבלן יחולו כלפי המזמין כל החובות והחיובים החלים על מוכר כלפי קונה על פי החוק, בשינויים המחוייבים (הדגשה שלי נ.ב).

למרות האמור מוסכם, כי תקופת האחריות תעמוד על 24 חודשים בלבד מיום מסירת הבנין בפועל למזמין, לאחר שהושלמה בנייתו".

עיננו הרואות, שעל-פי הסכם הבנייה, נתבעת 3 הסכימה להחיל על עצמה את הוראות חוק המכר דירות, כך שהלכה למעשה, ניתן לקבוע, כי נתבעת 3 הינה "מוכר" על-פי חוק המכר דירות.

הנתבעים שמים יהבם על סיפא סעיף 12. א. - שתקופת האחריות הינה ל- 24 חודשים בלבד מיום מסירת הבניין.

לשיטת התובעים, "השלמת בנייה" הוגדרה בסעיף 4 ד להסכם הבנייה – כולל קבלת טופס 4 והעברת ביקורת חברת חשמל. טופס 4 ניתן ביום 16.09.2014 (נספח 6 א' לתצהיר התובעים), ומכאן, ש- 24 חודשים לאחר מכן, מביאים ליום 16.09.2016, כאשר הרטיבות בדירה התגלתה לראשונה בחורף 2015 (ראו עדות התובע, שם, שורות 28-30).

מנגד, טוענים הנתבעים, כי הדירה נמסרה לנתבעים 1-2 ביום 30.01.2014 (ראו נספח 3 לתצהיר נתבעים 3-4), ולא בוצעה כל פנייה מטעם מי מהתובעים לקבלן לפני חודש נובמבר 2017.

ביני לביני, משנתבעים 1-2 המחו את זכויות המוכר כלפי הקבלן והסכם השיתוף, לידי הקונה, ולקחו על עצמם את הוראות חוק המכר, הם אינם יכולים להתחמק מהאחריות לליקויי הבנייה. בהקשר זה, צודק ב"כ התובעים, שנתבעת 3 הסכימה להחיל על עצמה את הוראות חוק המכר דירות, כאילו היא "המוכר", ועל-כן, אינה יכולה להיאחז בסעיפים נוגדים, הפועלים לרעת הקונה, בניגוד לסעיף 7 א לחוק המכר דירות, ומשכך, הם בטלים מעיקרם. 

וכן, ניתן גם לקבל את טענת התובעים בקשר למועד המסירה, ותקופת האחריות, בהתאם לסעיף 4 ד להסכם הבנייה. יוזכר גם, שההסכם נחתם ביום 21.05.2015. 

יתרה מכך, הוכח שהתובעים התלוננו על רטיבות בדירה עוד מהחורף הראשון של שנת 2015, ששהו בדירה, ולא ניתן לומר, כי נקטו "בשיהוי ניכר".

וכן, יהיה מי שיאמר, שבעת בה הנתבעים ניסו לתקן את הליקויים, יש בכך כדי להאריך את תקופת האחריות.   

לאור האמור, סבורה אני שנתבעת 3 אחראית לליקויי הבנייה שהתגלו בדירה, כפי שיפורט בהמשך.

בסוגיה זו, לאור קביעותיי לעיל, סבורה אני שלנתבעת 3, ישנה אחריות לליקויים שהתגלו בדירה, שהרי לא בנקל ניתן להבחין בליקוי רטיבות. 

לאחר שעיינתי בחוות דעת המומחה, לרבות תשובותיו לשאלות ההבהרה, בראי חוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, ראיתי לנכון לאמץ את חוות דעתו. 

כאמור, המומחה מטעם בית המשפט ערך חוות דעת, והשיב לשאלות ההבהרה שהפנו אליו הצדדים.

המומחה מטעם בית המשפט, בחן את טענות הצדדים, וקבע שסך שווי הליקויים הינם 136,692  ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ). והוסיף, שבמקרה של קבלן מזדמן ייתכנו פערי מחירים בסדר גודל של כ- 30% (ראו עמ' 34 לחוות הדעת). המומחה מטעם בית המשפט בחן את טענות הצדדים באשר לליקויים בדירה, וערך את חוות דעתו (עמ' 3-16 לחוות הדעת). אציין, שהמומחה הקדיש פרק נפרד לסוגיית הרטיבות בדירה (פרק 50).

מכל מקום, חוות הדעת אינה מצביעה על כשלים תכנוניים, אלא לכל היותר על ליקויי בנייה, ועל כן האחריות עליהם רובצת על הקבלן.

ב"כ התובעים הפנה ביום 18.04.2021 שאלות הבהרה למומחה מטעם בית המשפט. שאלה אחת עסקה בצביעת הדירה – סעיף 5.34 לחוות הדעת. המומחה השיב במכתב מיום 19.05.2021  שבבדיקה חוזרת מצא, כי העריך בחסר את צביעת הבית, ויש להוסיף לסעיף הצביעה עלות של 8,000 ₪ (תשובה לשאלה 1).

נתבעים 1-2 טענו שאין מקום לצביעת כל הבית, וגם נתבעים 3-4 טענו, שרכיב צביעה כללית של הדירה, נחיצותו לא הוכחה.

לאור האמור, לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, ראיתי לנכון לאמץ את חוות דעת המומחה לצביעת כל הדירה, לרבות התוספת של 8,000 ₪. טענת הנתבעים, שצביעת הדירה לא הייתה נחוצה, אין לה על מה לסמוך.

בנוסף, בסעיף 5.51 (סעיף ב), המומחה מטעם בית המשפט לא תמחר את עלות התקנת מרזב אלומיניום או נחושת, השיב המומחה ותמחר רכיב זה בסך של 2,200 ₪ (עמ' 5 לתשובות המומחה מיום 19.05.2021).

אשר על-כן, יש להוסיף סך של 2,200 ₪ לסכום הכולל. 

וכן, בהקשר לטענות, שהתובעים ביצעו עבודות/שינויים שגרמו לליקויים, נשאל המומחה מטעם בית המשפט, שאלת הבהרה מטעם ב"כ התובעים, לפיה הנתבעים טענו, שהתובעים גרמו לחלק מהליקויים. המומחה השיב באילו המילים: "לא מצאתי כי קיימת תרומה של התובעים להיווצרות הליקויים, השינויים אותם ביצעו התובעים, כמו בניית המחסן פלסטיק המונח על גבי ריצוף מרפסת הגג או פרגולה, לא גרמו או החריפו את הליקויים. אם ישנם כשלים בשל בלאי טבעי סביר, אני נוהג לציין זאת" (עמ' 4 לתשובות לשאלות ההבהרה מיום 19.05.2021).    

גם בתשובות לשאלות ההבהרה נוספות מיום 03.06.2021, שהופנו למומחה מטעם ב"כ התובעים בעניין זה, השיב: שלא משנה מי בנה את הפרגולה ואת המחסן, שהרי לאלה אין השפעה על הליקויים הנטענים. והוסיף: "... אני מאשר כי פרגולת הברזל המופיעה בתשריט ובהיתר הבניה לא נבנו על ידי התובעים" (עמ' 1 לתשובות מיום 27.06.2021).      

לטעמי, תשובות אלה מדברות בעד עצמן.

נתבעים 1-2 טענו שיש להפחית תיקונים הנובעים מגג משותף בסך של 3,000 ₪. ונתבעים 3-4 טענו, כי לא עלה בידי התובעים או מומחה בית המשפט לסתור את טענת הנתבעים, לפיה חדירת המים הנטענת על-ידי התובעים נגרמה בשל תחזוקה לקויה של המערכות המשותפות בבניין, ושינויים שבוצעו על-ידי הדיירים בבניין, לרבות התובעים עצמם. לשיטתם, חוות דעת המומחה בעניין זה חסרה, בשל הימנעותו מלבדוק את טענות הנתבעים בעניין חסימת בורות החלחול וחסימת הניקוז, ולפיכך, אין בחוות הדעת לסתור את הגנת הנתבעים בדבר כישלון המערכות המשותפות.

בהקשר זה, ציין מומחה בית המשפט: "העבודה בגג המשותף לא נכללה בחוות דעתי מאחר ואינה חלק מהדירה אלא חלק מהרכוש המשותף, למעט תיקון נדרש המשפיע על חדר התובע בקומה שניה (סעיף 5.51)" (סעיף 5.53, עמ' 22 לחוות הדעת).     

גם בתשובה לשאלת הבהרה מטעם הנתבעים, השיב מומחה בית המשפט, כי מדובר בליקויי בנייה, ולא בבעיית תחזוקה של נציגות הבית המשותף.

אשר על-כן, ראיתי לנכון לאמץ את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, ולא ראיתי לנכון להפחית את הסכום בסך של 3,000 ₪, כאמור על-ידי נתבעים 1-2.         

יתרה מכך, מומחה בית המשפט השאיר שני רכיבים לשיקול דעת בית משפט.

רכיב אחד, סעיף 5.10 – דלת הדף בכניסה לחדר ממ"ד –  נטען על-ידי התובעים, כי מלבן ואגף דלת כניסה לחדר ממ"ד, אינו מקביל לממשקי רצפת המסדרון, ועל כן המומחה מטעם התובעת אמד את תיקון בסך של 9,000 ₪. מנגד, המומחה מטעם נתבעת 4 קבע שיש לבצע תיקון, והעריך את שווי התיקון בסך של 5,000 ש"ח.

הנתבעים טענו, שאין לפסוק בגין דלת הדף בממ"ד, אשר לא הוכח שלא סופקה תקינה.

המומחה מטעם בית המשפט קבע שקיימת סטייה חריגה במקבילות, יש בעיה אסתטית, והליקוי אינו ניתן לתיקון סביר. לפיכך, המליץ פיצוי בגובה של 5,000 ₪ (עמ' 5 לחוות הדעת).

לאחר שעיינתי בחוות הדעת, ראיתי לנכון לאמץ את שווי הפיצוי עליו המליץ המומחה מטעם בית המשפט. לפיכך, יש לפצות את התובעים בגין רכיב זה בסך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ.

לסיכום, יש לקבל את עלות התיקונים, כפי שבאו לידי ביטוי בחוות-הדעת מטעם מומחה בית המשפט, קרי – סך של 136,692 ₪, סכום הכולל את רכיב המע"מ ופיקוח הנדסי; על כך, יש להוסיף:

בפרק 5.34 – צביעת הדירה; במקור, המומחה הגיע למסקנה, לפיה הערכתו לתיקון היא על סך של 5,000 ₪ (הרכיב אינו כולל מע"מ). במענה לשאלות ההבהרה מיום 19.05.2021 השיב שיש להוסיף עלות של 8,000 ₪, בתוספת מע"מ ופיקוח הנדסי = 10,296 ש"ח.

בפרק 5.51- עלות התקנת המרזב, המומחה העריך את הרכיב בשיעור של 2,200 ₪, בתוספת מע"מ = 2,831 ש"ח.

רכיב 5.10 – דלת ההדף בממ"ד – סך של 5,000 ₪, בתוספת מע"מ = 6,435 ש"ח.

אשר על כן, סכום שיעור הליקויים עומדים על סך של 156,254 ₪ הכולל את רכיב המע"מ ורכיב הפיקוח. לסכום זה ראיתי לנכון להוסיף, כאמור 22.5% התייקרות = 191,411 ₪.

לא ראיתי לנכון לייחס לתובעים אשם תורם.

אבהיר, בכל הנוגע לחתימה על ההסכם, לא ראיתי לנכון לייחס לתובע חוסר תום לב. באשר לאי תחזוקת הדירה, טענה זו לא הוכחה, ולעניין הטענה שהתובעים ביצעו שינויים בדירה, המומחה מטעם בית המשפט אמר את דברו, כפי שהדברים מצאו ביטויים לעיל.

לא נעלם מעיניי, שהועלתה טענה כי התובעים לא בדקו את הדירה, טרם הרכישה. התובע הסביר זאת מהטעם שנתן אמון בנתבע 1.

יתרה מכך, הפנה ב"כ התובעים ל עיני נגד שיפריס [פורסם בנבו] (להלן: "הלכת שיפריס") , ששם נקבע בין היתר:

"בין אם הביאו התובעים איש מקצוע לעריכת בדיקה מקצועית ובין אם לאו, אין בכך כדי להסיר מהנתבעים את אחריותם לליקויים ולהעבירם לתובעים... כי במקרה עליו חל סעיף 16 לחוק המכר, נוכח הוראותיו הקוגנטיות של הסעיף – אין להטיל אשם תורם על הקונים".

יודגש, נפסק בהלכת שיפריס, כי יש בלשון ל, כדי להמחיש את הבכורה לעיקרון "ייזהר המוכר".

לאור האמור, לא ראיתי לנכון לייחס אשם תורם למי מהתובעים.

לאחר ששמעתי את טענות, בראי ההליך והפסיקה, הגעתי לכלל מסקנה, כי נתבעת 3 איבדה את זכות התיקון.

במקרה שלפניי, אינני סבורה, שניתן לומר שהנתבעים הכירו בקיומם של עיקר הליקויים בדירת התובעים, באופן המצדיק לקבוע שעומדת להם הזכות לתקן.

סיכומו של דבר, הואיל ולא עלה בידי הנתבעים לתקן את הליקויים, והאחריות רובצת לפתחה של נתבעת 3, ובהתחשב שהתובעים הוכיחו את הליקויים בדירתם, כפי שקבע מומחה בית המשפט, אין מנוס אלא לקבוע שנתבעת 3 איבדה את זכות התיקון. לפיכך, נתבעת 3 אינה זכאית עוד לבצע בעצמה את התיקונים.

דיור חלופי - בגין רכיב זה ראיתי לנכון לפסוק סך של 12,000 ₪.

עגמת נפש -  בגין רכיב זה, נחה דעתי לפסוק פיצוי בסך של 25,000 ₪.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, את אופי הליקויים כפי שנקבעו בחוות דעת המומחה ובמיוחד את נושא הרטיבות בדירה, שנמשכו עוד מחורף 2015, ועד ליום הגשת התביעה, ולמיותר לציין, שנזקי רטיבות ונזילה בדירה, גורמים לאי נוחות מתמשכת למתגוררים בדירה. לפיכך,  הגעתי לכלל מסקנה, שבמקרה דנן ראוי לפסוק לתובעים פיצוי לא ממוני בסך של 25,000 ₪.

לאור קביעתי לעיל, יש לחייב את נתבעת 3 בגין רכיב זה.

סוף דבר

לפיכך, יש לחייב את נתבעת 3 כדלקמן:

סכום שיעור הליקויים עומדים על סך של  191,411 ₪, סכום הכולל את רכיב המע"מ, הפיקוח וההתייקרויות.

דיור חלופי – 12,000 ₪.

עגמת נפש- 25,000 ₪.

נתבעת 3 תישא בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט בסך של 7,605 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום 30.12.2020 ועד התשלום בפועל.

נתבעת 3 תישא באופן חלקי בשכ"ט המהנדס, בסך של 5,000 ₪,

בנוסף, תישא נתבעת 3 בהוצאות התובעים בסך של 10,000 ₪,

ניתן היום,  ט"ו שבט תשפ"ד, 25 ינואר 2024, בהעדר הצדדים.         

​