15. ליקויי בניה-פיצוי בגין איחור במסירה
ליקויי בניה- פיצוי בגין איחור במסירה בתביעות ליקויי בניה.
מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא פיצוי בגין איחור במסירה בתביעות ליקויי בניה, סוקר את המצב המשפטי שקדם לתיקון חוק המכר (דירות), וכן את התיקון לחוק שהסדיר בצורה חקיקתית את גובה הפיצוי בגין האיחור במסירה.
לאחר מכן סוקר המאמר את הנושאים ששופרו על ידי התיקון לחוק, מדגיש את האנומליה והעיוות הקיים בתיקון לחוק.
בהמשך, מביא המאמר את עמדתו האישית של הכותב בסוגיה, ומביא הצעות לתיקון החוק.
א. מהו איחור במסירה?
אחד הדברים החשובים ביותר, בהתקשרות רוכש דירה עם קבלן לצורך רכישת הדירה הנו מועד המסירה, דהיינו, מתי רוכש הדירה יקבל את מפתחות דירתו כשהיא מושלמת וראויה למגורים, כפי שהתחייב הקבלן בחוזה ובמפרט הטכני.
כמעט כל רוכשי הדירות, מתכננים את מועד הפינוי של הדירה בה הם מתגוררים בהתאם למועד מסירת הדירה כמובטח על ידי הקבלן:
מי שמוכר את דירתו הקודמת, נוהג לקבוע בחוזה שבינו ובין הקונה שלו, את מועד מסירת הדירה, בהתאם למועד שנקבע בחוזה הרכישה של דירתו החדשה.
מי ששוכר דירה, נוהג לקבוע בחוזה השכירות שבינו ובין בעל הבית, את תום תקופת השכירות, בהתאם למועד שנקבע בחוזה הרכישה של דירתו החדשה.
איחור במסירת הדירה החדשה, גורר עמו תגובת שרשרת, שמשמעותה, הפרה של הסכם המכירה/השכירות של רוכש הדירה החדשה.
לרוכש הדירה החדשה, אשר מועד מסירת דירתו החדשה מתאחר, אין, ברוב המקרים, אופציה להמשיך לגור בדירתו הנמכרת/המושכרת, שכן בעל הדירה המושכרת, כבר סיכם עם השוכר הבא את מועד תחילת השכירות; וכך גם מי שקונה את הדירה של רוכש הדירה החדשה, סיכם עם הקונה של דירתו את מועד הפינוי.
מצב זה עלול לגרום לשרשרת ארוכה ביותר של הפרות חוזים.
ב. המצב המשפטי שקדם לתיקון החוק
עד לתיקון האחרון של חוק המכר דירות, לא הייתה הוראה בחוק המכר (דירות) אשר הסדירה את הנושא.
חלק מהקבלנים נהגו לציין בחוזה הרכישה מנגנון פיצוי, אשר במקרים רבים לא היה ריאלי כלל וכלל, וכיסה רק חלק קטן מדמי השכירות שנאלצו הרוכשים להוסיף מכיסם כדי להמשיך לשכור את הדירה שנשכרה על ידם, או לפצות את רוכשי דירתם הישנה בדמי השכירות אותם נאלצו רוכשי הדירה הישנה לשלם בשל העובדה כי מועד מסירת הדירה התאחר.
קבלנים הגונים יותר, קבעו בחוזים עליהם החתימו את רוכשי הדירות שיעור פיצוי של דמי שכירות של דירה דומה לדירה הנרכשת, שמסירתה התעכבה.
כמעט כל חוזי המכר כללו סעיף של מתן אפשרות לקבלן לאחר במסירת הדירה למשך 90 ימים ("גרייס"), מכל סיבה שהיא, מבלי שהדבר ייחשב להפרת החוזה.
בפועל, אפילו פיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה, במקרה הטוב, מכסה את עלות שכירת הדירה בפועל לתקופה נוספת עד למועד קבלת הדירה החדשה בפועל, אך ניטל ממנו אלמנט הפיצוי בגין רכיבים שאינם בהכרח ממונייים.
ג. המצב המשפטי לאחר התיקון לחוק
1. התיקון לחוק המכר (דירות) אשר יובא להלן, קובע, לראשונה, פיצוי סטטוטורי במקרה של איחור במסירה.
2. לנוחיות הקוראים, אביא את נוסח הסעיף במלואו.
3. בתיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (ספר החוקים מס' 2293 מיום 6.4.11 עמ' 779) הוסף סעיף 5א. לחוק שכותרתו: "פיצוי בשל איחור במסירה":
(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
ד. נושאים ששופרו על ידי התיקון לחוק
אין ספק, כי בעצם תיקון החוק, יש משום שיפור מצבם של רוכשי הדירות.
לראשונה, הם זכאים לפיצוי מכוח החוק, בגין האיחור במסירה, ללא הוכחת נזק בפועל.
לא עוד תקופת איחור "גרייס" סתמית, מכל סיבה שהיא, של 90 ימים, אלא של 60 ימים בלבד, לכל היותר, ובמידה והאיחור עולה על 60 ימים, ישולם פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור, "בלא הוכחת נזק" כלשון החוק.
לא עוד ויכוחים ומחלוקת פוסקים בשאלה, האם במקרה של איחור במסירה, מעבר לתקופת הגרייס, יש לפצות רטרואקטיבית גם עבור תקופת ה"גרייס", אם לאו.
קבלת הפיצוי בגין האיחור, מיד בתום החודש של האיחור, ללא צורך להמתין למסירה הדירה בפועל ולעריכת "התחשבנות" עם הקבלן ביום המסירה.
במקרים רבים, הקבלן לא הכיר כלל באחריותו לאיחור במסירה ותלה את האשמה ברוכש הדירה, ומשום כך, לא פיצה את הרוכש בפיצוי כלשהו בגין האיחור במסירה, דבר אשר אילץ את רוכש הדירה לפנות לבתי המשפט. התיקון לחוק פתר לכאורה בעיה זו.
ה. אנומליה ועיוות בתיקון לחוק
יחד עם זאת, לצד התיקון המבורך של החוק בנושא הפיצוי בגין האיחור במסירה, בכל הכבוד, יצר המחוקק עיוות לא סביר ובלתי מובן.
עד היום לימדו אותנו על שכר ועונש. מי שעובר עבירה חמורה יותר מקבל עונש חמור יותר, מי שמפר הסכם בצורה חמורה יותר, יחוייב לפצות את משנהו בפיצוי גבוה יותר וכו'.
בתיקון זה, הפך המחוקק את סדרי בראשית, ובכל הכבוד, קבע דבר אנומלי.
כאמור לעיל, המחוקק קבע פיצוי בגין איחור במסירה בגין 8 חודשי האיחור הראשונים, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5.
בהמשך, קובע המחוקק את הפיצוי, החל מהחודש התשיעי לאחור, ובאופן תיאורטי, עד אין סוף בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25.
אין חולק, כי קבלן אשר מאחר במסירת הדירה לתקופה העולה על 8 חודשים, מפר את ההסכם הפרה חמורה יותר לעומת איחור לתקופה הפחותה מ-8 חודשים.
אי לכך, מצפים היינו מהמחוקק, שאם מצא לנכון לחייב את הקבלן בפיצוי בגין 8 חודשי האיחור הראשונים בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5, במקרה של איחור במשך תקופה העולה על 8 חודשים, הפיצוי יהיה גבוה הרבה יותר, למשל פי שניים.
להפתעתנו, במקום להחמיר עם קבלן המאחר תקופה ארוכה יותר, החליט המחוקק, דווקא, להקל עמו, לתת לו "פרס" על "ההתמדה" באיחור ולהקטין את הפיצוי בגין התקופה הנוספת ל-1.25.
הסתקרנתי לפשר העיוות הזה, ופניתי להצעת החוק ולדברי ההסבר של התיקון, בתקווה להבין, מהו הרציונל שהנחה את המחוקק בקביעתו זו.
לצערי הרב, לא מצאתי בהצעת החוק ובדברי ההסבר, הסבר כלשהו לעיוות הנ"ל.
קיים גם שוני רב בין הצעת החוק ובין התיקון לחוק שהתקבל בפועל.
לנוחיותכם, אביא בפניכם את הנוסח המלא של הצעת החוק ודברי ההסבר, מהם תוכלו גם אתם ללמוד, כי העיוות הנ"ל נוצר, על-פניו, ללא כל הסבר ולא כל סיבה נראית לעין.
הצעת התיקון לחוק פורסמה בהצעת חוק הממשלה 261 מיום 1.11.06 עמ' 140, 143 המצוטטת להלן: "פיצוי על איחור במסירה 5ב.
(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בחוק זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום שישים ימים לאחר המועד החוזי (בחוק זה – מועד תחילת הפיצויים) ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, הגבוה מביניהם.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש החל בסיום החודש שתחילתו במועד תחילת הפיצויים.
(ג) על אף האמור בסעיף קטן (א), רשאים הצדדים לחוזה המכר להסכים על דחיית מועד תחילת הפיצויים, בשל קיומו של אירוע הקשור לחוזה והמונע את ביצועו (בסעיף זה – אילת האיחור), עד לחלוף עילת האיחור, בהתקיים כל אלה":
בדברי הסבר לסעיף 5ב המוצע נאמר כדלקמן: "אחד הנושאים החשובים לרוכשי דירות מקבלנים הוא קבלת הדירה במועד המוסכם בחוזה המכר, אך פעמים רבות רוכשי הדירות אינם מקבלים את דירותיהם במועד המוסכם; מוצע להוסיף הוראה ולפיה איחור במסירת הדירה העולה על 60 ימים מהמועד המוסכם יזכה את הקונה בלא הוכחת נזק, בפיצוי בגובה דמי שכירות מקובלים לתקופת האיחור שלאחר 60 הימים, או בפיצוי שעליו הוסכם בחוזה המכר, הגבוה מביניהם. תקופת הזמן האמורה אושרה על ידי בית הדין לחוזים אחידים במשך זמן סביר לאיחור במסירה. הפיצוי ישולם מדי חודש החל במועד תחילת הפיצויים, כהגדרתו בסעיף המוצע.
עוד מוצע לאפשר לצדדים להסכים ביניהם על דחיית מועד תחילת הפיצויים בהתקיים כמה תנאים מצטברים המפורטים בסעיף המוצע. במסגרת זו, מוצע גם לאפשר לקונה, אם חלפה תקופה סבירה מהתרחשות עילת האיחור, לבטל את החוזה בלא תשלום פיצויים למוכר".
ו. דעה אישית של כותב המאמר.
לדעתי, יש לתקן באופן מיידי את הפיצוי בגין תקופה העולה על 8 חודשים בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-2 במקום ב-1.25 ואני קורא למחוקק, מעל דפי מאמרי זה, לתקן את החוק מהר ככל האפשר, ויפה שעת אחת קודם.
לדעתי, יש לתקן את החוק על ידי קביעת מידרוג "צפוף" יותר מהמידרוג הקיים בתיקון לחוק, ולקבוע "מדרגות" של 6 חודשים אחת מהשניה. אין דינו של איחור של 9 חודשים כדינם של איחורים של 19 חודשים או 29 חודשים.
במקרה דנן, קבע המחוקק פיצוי אחיד החל באיחור של תשעה חודשים ויום ועד אין סוף, ועם כל הכבוד, הדבר אינו סביר ואינו משרת את המטרה לגרום לכך שרוכשי הדירות יקבלו את דירותיהם, קרוב, ככל האפשר, לתאריך החוזי המובטח.
רוכש דירה, אשר מייחל להיכנס לגור בדירת חלומותיו, בה השקיע את מירב כספו בונה את תכניותיו על בסיס התאריך המובטח לקבל הדירה. כל דחייה של מועד זה, משבשת את המהלך התקין של החיים וגורמת למפח ולעגמת נפש מרובים.
ככל שהאיחור גדל, הסנקציה והפיצוי חייבים לגדול בהתאם.
עם כל הכבוד, המחוקק חייב ליצור "שוט" ארוך, קשה ומחמיר יותר עם קבלן המאחר לתקופה ארוכה יותר, ולהקטין לקבלן את הכדאיות להמשיך ולהתמיד באיחור, וככל שהפיצוי יהיה גדול יותר, תקטן ה"כדאיות" של הקבלן לאחר במסירת הדירה.
ז. הצעות נוספות לתיקון החוק
כפי שצויין לעיל, הפיצוי שנקבע על ידי המחוקק, למקרה של איחור במסירה, הנו בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 או ב-1.25.
נוסח זה של החוק, מסבך את ההליכים המשפטיים ויגרום לבזבוז זמם של בתי המשפט ברחבי הארץ והעמסת עלויות כספיות גבוהות,נוספות ומיותרות, על כתפי המתדיינים.
על מנת להוכיח את "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה", יאלצו התובעים להצטייד בחוות דעת שמאי מקרקעין מוסמך אשר יאמוד את השווי.
כרגיל, הקבלן יציג חוות דעת נגדית על ידי שמאי מטעמו, אשר תמזער את דמי השכירות ותיצור פער גדול בין שתי חוות הדעת.
פער זה ייאלץ את בתי המשפט למנות שמאי מומחה מטעם ביהמ"ש, ובהמשך, בזבוז הזמן ובזבוז כספים נוספים ומיותרים, בגין הצורך בשאלות הבהרה ואולי גם בזימונו של השמאי לחקירה בבית המשפט.
אי לכך, מוצע מנגנון פשוט וקל יותר כפי שיוסבר להלן:
תוקם ועדה מקצועית, אשר תאסוף את נתוני התשואות בגין השכרת דירות בכל רחבי הארץ (הנתונים ממילא קיימים וידועים), תשקלל אחוז קבוע כלל ארצי, או תוך חלוקת הארץ למספר מחוזות, ככל שיתברר כי קיים פער משמעותי בן המחוזות השונים.
אותה ועדה תקבע את אחוז התשואה המקובל, המגלם את דמי השכירות הראויים והמקובלים באותו מחוז ונתון זה יהווה את "דמי השכירות" הבסיסיים לצורך הפיצוי.
המחוקק יוכל לקבוע כי האחוז שייקבע יהיה מתוך השווי הבסיסי של הדירה, כשהוא משוערך בצירוף הפרשי הצמדה למדד יוקר המחיה או למדד תשומות הבניה ו/או כל מנגנון הצמדה אחר שייראה לוועדה כמתאים יותר, מיום רכישת הדירה ועד תשלום הפיצוי המלא בפועל.
בנוסף, ייקבע, כפי שהצעתי לעיל, מנגנון מדרוג, בפעימות של 6 חודשים האחת מהשניה לגבי תוספת הפיצוי., ולא רק שתי "מדרגות" כפי שנקבע בתיקון החוק הנ"ל.
יישום הצעתי זו, יהפוך את שאלת חישוב הפיצוי בגין האיחור במסירה,לחישוב אריתמתי פשוט וקל, וייתר את הצורך בכל המנגנון של מינוי שלושה שמאים בכל תיק, סרבול ההליכים, בזבוז זמנם של בתי המשפט, ובזבוז כספים גדולים ומיותרים של הצדדים המתדיינים.
ח. סיכום
א. בפתח מאמרי הצגתי את הבעיה והסברתי מהו איחור במסירה ומהי חשיבותו.
ב. בהמשך סקרתי את המצב המשפטי שקדם לתיקון החוק, וכן את המצב המשפטי לאחר התיקון לחוק.
ג. לאחר מכן סקרתי את הנושאים ששופרו על ידי התיקון לחוק.
ד. הדגשתי את האנומליה והעיוות הקיים בתיקון לחוק.
בהמשך, הבאתי את עמדתי האישית בסוגיה, והצעתי הצעות נוספות לתיקון החוק.
הותר לפרסום ביום 2.10.2011
*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-38 שנים.
רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465
טלפונים: 6728559-03, 6720503-03
פקס' 6739193-03
טל' נייד: 5781323-050
דוא"ל
אתר:
כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.
אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.