17. ליקויי בניה- שתי חברות קבלניות חויבו לשלם לרוכשי דירה פיצויים בסך 155,000 ש"ח ​

כבוד השופט בן חיים חייב את החברות הקבלניות רובין חברה קבלנית לבנין בע"מ חברת משפחת אריה אוגושביץ בע"מ, בת.א. 29199/06 לפצות את משפחת גיאן אשר הייתה מיוצגת ע"י עו"ד צבי שטיין מרמת-גן בגין ליקויי בניה ובעיות רטיבות בדירתם בסך של כ-155,000 ש"ח.

המומחה מטעם ביהמ"ש העריך תחילה את הליקויים ב8,100 ש"ח. לאחר חקירה ראשונה בביהמ"ש וביקור חוזר בדירה הוא הגיש חוות דעת מתוקנת ע"ס 25,300 ש"ח. ולאחר חקירה חוזרת מצד ב"כ התובעים עו"ד צבי שטיין קבע ביהמ"ש עלויות כספיות רבות נוספות שהסתכמו בסכום הנ"ל.

ביהמ"ש קבע כי חרף העובדה שמדובר בדירה שבנייתה הושלמה כ-5 שנים קודם לרכישתה על ידי התובעים, אין חולק כי חוק המכר חל לגביה.

ביהמ"ש דחה את טענת הנתבעות לפיה התובעים ראו את הדירה עובר לרכישתה וידעו את המצב לאשורו, לרבות את העדר הונטה/החלון בחדר, וקבע כי אין מה ממש.

הלכה פסוקה היא כי מוכר דירה אינו רשאי להסתמך על מודעות התובעים לגבי אי מילוי דרישות הקבועות בתקנות הבניה ובתקנים.

להלן קטעים נבחרים מפסק הדין

טענות בעלי הדין 

התובעים טוענים כי בדירה התגלו ליקויים ואי התאמות שעלות תיקונם הוערכה על ידי המהנדס ראובן כץ מטעמם, בסכום של 133,386 ש"ח. לגרסת התובעים, נתנו לנתבעות הזדמנויות לרוב לתקן את הליקויים אך אלו לא השכילו לבצעם במלואם, תוך שהם גוררים את התובעים לסחבת מיגעת, לפיכך, כך נטען, איבדו הנתבעות את הזכות לתקן את הליקויים והתובעים עותרים לפיצוי כספי בגינם, וכן לשיפוי בגין שכ"ט מומחים בסך 4,825 ש"ח.

מנגד טוענות הנתבעות כי התובעים רכשו את הדירה במצבה כמות שהיא (AS IS) תוך ידיעה כי בנייתה הושלמה כ-5 שנים קודם לחתימה על ההסכם, לפיכך אין הם יכולים לדרוש מהנתבעות לבצע בה עבודות נוספות. מכל מקום, משלא העלו התובעים כל טענה אודות ליקויי בניה עם קבלת החזקה בה, ומאחר והליקויים המנויים בחוות הדעת מטעמם הינם ליקויים גלויים, אין לחייב את הנתבעות בתיקונם. בנוסף נטען כי התובעים עצמם הפרו את ההסכם הפרה יסודית באיחור בביצוע התשלומים ופלישה לדירה.

בכתב התשובה שהגישו טענו התובעים כי בהיותם הרוכשים הראשונים של הדירה, הרי שהם זכאים לכל הסעדים והזכויות שמוקנות לרוכשי דירה לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"). כמו כן נטען כי כבר במעמד מסירת החזקה בדירה העלו טענות בדבר ליקויים בה, אך העדיפו לא לפעול בעניין זה קודם שיקבלו את כל הבטוחות לכספם.

מומחה מטעם בית המשפט

בהחלטה מיום 11.7.06, מונה המהנדס ציון מטלון כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"). 

המומחה ביקר בדירה ביום 31.10.06 (להלן: "הביקור הראשון"), ואיתר בה ליקויים ואי התאמות שאת עלות תיקונם העריך בחוות דעתו מיום 31.12.06, לסכום של 8,100 ש"ח (להלן: "חוות הדעת"). 

המומחה השיב לשאלות הבהרה מטעם ב"כ התובעים. בתשובותיו לא היה כדי לשנות מחוות דעתו. 

בדיון שהתקיים בפני ביום 15.5.08, התרשמתי כי המומחה נמנע מלהתייחס לליקויים משמעותיים בדירה, ועל כן הוריתי לו לשוב ולסקור את הדירה ולערוך חוות דעת משלימה (להלן: "חוות הדעת המשלימה").

בביקורו השני בדירה ביום 30.5.08 (להלן: "הביקור השני") איתר המומחה פגמים בקורות הבטון בפרגולת הגג, ליקוי אשר לא אותר בביקורו הראשון בדירה, וליקויים משניים נוספים, ובחוות הדעת המשלימה מיום 17.7.08 תמחר מחדש את עלות תיקון הליקויים לסך 22,100 ש"ח, בצירוף 3,200 ש"ח בגין פיקוח הנדסי, וסך הכל 25,300 ש"ח.

דיון וממצאים

אחריות הנתבעות לליקויים ותחולת חוק המכר חרף העובדה שמדובר בדירה שבנייתה הושלמה כ-5 שנים קודם לרכישתה על ידי התובעים, אין חולק כי חוק המכר חל לגביה, שכן היא נמכרה על ידי הנתבעות שעונות להגדרת 'מוכר' לפי חוק המכר. העובדה כי הדירה עמדה ריקה משך 5 שנים עד למכירתה אינה רלבנטית לעניין תחולת החוק.

כמו כן, לא מצאתי בעובדה כי לפי ההסכם הדירה נמכרה "במצבה" (AS IS) עילה להקטנת חובות הנתבעות כמוכר, מעדותה של גב' רוט מטעם הנתבעות עולה כי פועלים מטעם הנתבעות ביקרו בדירה ואף ערכו בה תיקונים בחודש מרץ 2005, לעניין זה טענה גבר רוט (ראה עמ' 15-16 לפרוטוקול):"הכנסתי בעל מקצוע שיתקן את כל הליקויים."משכך יש להחזיק את הנתבעות כמי שהיו מודעות לקיום הליקויים. 

לסיכום סוגיית האחריות, אתייחס בקצרה גם לטענתן החלופית של הנתבעות לפיה גם אם יכיר בית המשפט בזכות התובעים להסתמך על אי ההתאמות, הרי שלנתבעות קמה הזכות לבצע את התיקון בעין.

הגם שהגב' אורנה רוט הרבתה לטעון כי התובעים סיכלו את נסיונות התיקון (שם, עמ' 17), מצאתי כי טענה זו דינה להדחות ולו לאור דבריה בחקירתה בפני בעניין (שם, עמ' 20 באמצע):"... התייחסתי מאד ברצינות למכתבים, הבאתי אנשים מקצועיים שיתקנו אבל הרגשתי שהם כל הזמן רוצים פה כסף. לכן, שאמרו לי בפעם האחרונה לתקן, העדפתי לשלם כסף על פי הקביעה של מומחה בית המשפט (ההדגשה אינה במקור- מ.ב.ח.) ." 

השגות על חוות דעת המומחה

בסיכומיהם, מעלים הצדדים טענות שונות כנגד חוות דעת המומחה, הגם ששניהם מסכימים כי בבסיסה יש לקבלה, בכפוף לתוספות בגין ראשי נזק שונים (לשיטת התובעים), ולהקטנתה לאור הסתייגויות שמעלות הנתבעות, הכל כפי שיפורט להלן. 

הגם שבנסיבות התובענה דכאן, המומחה התקשה להביא בפני בית המשפט תמונה מלאה בדבר היקף הליקויים בחקירתו בפני ביום 15.5.08, ולפיכך נדרש לביקור שני בדירה, לרענן את זכרונו ולעדכן חוות דעתו, משעשה כן והוציא תחת ידו חוות דעת מעודכנת ומפורטת יותר, ובמיוחד משהסכימו הצדדים כאמור לעיל, כי יש לאמץ בבסיסה את חוות דעתו זו, אני רואה לקבלה תוך שאתייחס בקצרה להסתייגויות הצדדים. 

ליקוי בדלת הכניסה וליקויי אלומיניום

הנתבעות מתייחסות לליקויים מסעיפים 4-5 לחוות הדעת, ולשיטתן, מאחר ומדובר בליקויים גלויים לעין אשר נסקרו רק במסגרת חוות הדעת השניה מטעם התובעים, ברי כי ליקויים אלו הינם באחריות התובעים, שכן הם נגרמו לאחר מסירת החזקה בדירה.

אטעים כי זכרה של טענה זו לא בא בכתב ההגנה ובתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעות, והיא הועלתה לראשונה בסיכומיהן. די בטעם זה כדי לדחותה להתעלם ממנה. 

העדר חלון או ונטה

הנתבעות טוענות כי התובעים ויתרו על הצעתן להתקין ונטה, ואף חתמו על כך בכתב (נספח נד' לתביעה), ומשכך לא חלה עליהן חובה להתקינה וכן אין להטיל עליהן את האחריות לנזקים שנוצרו כתוצאה מחוסר האיוורור.

אבהיר כי הצורך בהתקנת ונטה תועד בחוות הדעת הראשונה של המומחה, לא זו אף זו, המומחה מטעם הנתבעות תיעד ליקוי זה בבחינת אי התאמה לתקנות הבניה (שם, עמ' 9, פיסקה 4).

עיון בנספח המדובר מעלה כי התובעים אמנם הצהירו בכתב על כך שאינם מעוניינים בהתקנת הונטה, אך הוסיפו כי הם דורשים התקנת חלון (ראה גם עדות התובע בעמ' 13, שו' 8-18).

בנסיבות אלו ומשלא הותקן חלון במקום, לא ניתן לנתבעת פטור מהתקנת הונטה.

טענת הנתבעות לפיה התובעים ראו את הדירה עובר לרכישתה וידעו את המצב לאשורו, לרבות את העדר הונטה/החלון בחדר, אין בה ממש, לאור כל המפורט לעיל, אני רואה איפוא לדחות את טענת הנתבעות בסוגיה זו. 

טייח וסיוד

הנתבעות מתייחסות לליקוי של שברים בקורות הבטון שבגג המבנה (סע' 7.2 לחוות הדעת המשלימה), וטוענות כי הליקוי צויין לראשונה בחוות הדעת המשלימה, ומאחר והתובעים לא הודיעו אודותיו במהלך תקופת האחריות הרי שהנטל עובר לכתפיהם להוכיח שמדובר בליקוי שמקורו בעבודה או בחומרים שבוצעו על ידי הנתבעות. 

עיון בחוות הדעת הראשונה מטעם התובעים, בפריט 'טייח וסיוד', מעלה כי היתה התייחסות ראשונית לליקויים שהוגדרו טלאים ואף צויין כי בוצעו במרפסת הגג עבודות סיוד טריות שדורשות מעקב. בחוות הדעת השניה צויין בבירור כי בהיקף מרפסת הגג הופיעו סדקים.

ב"כ הנתבעות נמנעה מחקירה בסוגיה זו ודומה בעיני כי מדובר בליקוי דינמי שמטבעו מתפתח ומעצים.

מכאן שהתובעים יצאו ידי חובתם בציון הליקוי במסגרת חוות הדעת הראשונה מטעמם, שכאמור נעשתה בתוך תקופת האחריות.

נגרות

לעניין ליקוי בהתקנת המשקוף (סע' 9 לחוות הדעת המשלימה מטעם המומחה), טוענות הנתבעות טענה דומה לפיה הליקוי נסקר לראשונה בחוות הדעת המשלימה ועל כן לא הודע אודותיו לנתבעות תוך תקופת האחריות.

אין לי אלא לחזור על קביעותי מהסעיפים שלעיל בהסתמך על ההלכה שנקבעה בעניין ניימן.

למעלה מן הצורך אוסיף כי אפיון הליקוי (התקנת משקוף במרווח של 0.5-1 ס"מ מהקיר) מחייב את המסקנה לפיה האחריות לליקוי הינה על הנתבעות, בבחינת 'הדבר מדבר בעד עצמו', שכן לא יתכן שליקוי מסוג זה נגרם 'בשל מעשה או מחדל של הקונה', ואף מטעם זה דין טענת הנתבעות בעניין להדחות. 

מעקה פרספקס

לעניין טענת העקמומיות במעקה במרפסת הסלון (סע' 10 בחוות הדעת המשלימה), מעלות הנתבעות טענה דומה בדבר העדר התייחסות לליקוי בשתי חוות הדעת מטעם התובעים ובחוות הדעת הראשונה של המומחה.

עיון בחוות הדעת מטעם התובעים מעלה כי כבר בחוות הדעת הראשונה בפריט 'אלומיניום', הוגדר מילוי הפרספקס במעקה כ"קשתי", ממצא זה חוזר על עצמו בחוות הדעת השניה. מכאן שאין יסוד לטענת הנתבעת בסוגיה זו.

החלפת ריצוף בגג

פריט ליקוי זה מהווה את סלע המחלוקת העיקרי בין בעלי הדין. התובעים טוענים כי יש לפסוק להם סך 60,000 ש"ח נוספים בשל הצורך להחליף את הריצוף על הגג, שכן גם על פי ממצאי המומחה קיימת רטיבות כלואה בחול שמתחת לריצוף הגג, ולדעת התובעים יש צורך להחליפו בחול יבש, תוך כדי הסרת הריצוף הקיים וביצוע ריצוף חדש לאחר מכן. 

לחוות דעתו הראשונה של המומחה צורף צילום של החול הרטוב שנגלה עם פתיחת אריח בגג (תמונה מס' 1), ובעדותו בפני אישר המומחה כי הבחין ברטיבות כלואה בשנת 2006 וקבע (פרוטוקול יום 13.11.08, עמ' 36, שו' 15-18):"יש שני (צ"ל שתי- מ.ב.ח.) דרכים לייבש אותו, דרך מהירה זה לפתוח את כל הריצוף ולסלק את החול הרטוב ולהכניס חול יבש, החלטתי לא לבצע את זה. במשך השנים יהיה אידוי של הדבר הזה. אם יסגרו את הפוגות המשקים בצורה מקצועית לא תהיה בעיה."

לשאלת בית המשפט- כיצד תתאדה הרטיבות מהחול אם המשקים יאטמו, השיב המומחה כי ריצוף קרמי הינו ריצוף נושם ולכן האידוי יהיה דרך הפלטות עצמן (שם, שם, שו' 22). 

לשאלת בא כוח התובעים אם מדד את אחוז הרטיבות בחול, השיב (שם, עמ' 37, שו' 4):"אני לא צריך למדוד אותו, אני פתחתי מרצף וראיתי שהחול רטוב."עם זאת בהמשך עדותו אישר המומחה כי תהליך אידוי הרטיבות יכול להמשך כ-20 שנה לפחות (שם, שם, שו' 6). 

עדות המומחה כפי שהובאה לעיל מעלה ספקות באשר ליעילות הפתרון שהציע, קל וחומר מקום בו המומחה עצמו מעיד כי תהליך ייבוש שכזה יכול להימשך כ-20 שנה. בנתון לכך, אין בידי לקבל את הפתרון שהציע (חירוץ הפוגות ואטימתן מחדש תוך קביעת אחריות הנתבעת לאיטום לתקופה של 8 שנים).

בחלופה זו מתוך שתי החלופות שהציג, גלומה האפשרות להמשך התדיינות בין הצדדים בניגוד לעמדה שנקבעה בע"א 472/95 זכריה זלוצין נ. דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2), 858.

לאור כל האמור לעיל, ומשהוכח בפני קיומו של הליקוי והצורך לתקנו, אני מקבל את טענת התובעים בעניין זה, ופוסק להם סך 48,000 ש"ח בראש נזק זה, לפי חישוב של 800 ש"ח למ"ר X 60 מ"ר בשטח הגג (ראה עדות המומחה בעניין, עמ' 42, שו' 1-4).4.13

ליקויי אינסטלציה וניקוז

התובעים טוענים כי הן בחוות דעתו הראשונה של המומחה והן בחוות דעתו המשלימה, לא הובאה כל התייחסות לליקויי אינסטלציה וניקוז, זאת על אף שראש נזק זה מופיע בחוות הדעת מטעם התובעים, והמומחה מטעם הנתבעות אישר את מרבית הליקויים שתועדו שם (חוות דעת גולדשטיין, עמ' 10).

משנשאל המומחה בחקירה חוזרת בעניין, השיב כי לא ראה פגמים גדולים באינסטלציה, וכי איננו מומחה בתחום. 

דומה בעיני כי משתועדו ליקויי האינסטלציה גם בחוות דעת המומחה מטעם הנתבעות, הרי שאין מחלוקת בדבר קיומם ועל כן יש לקבל את תביעת התובעים בפריט זה.

חרף הנחיותיי, נמנע המומחה מלתמחר את סכום הליקוי, ובנסיבות אלו אין לי אלא לפסוק לתובעים את הסכום שנקבע על ידי המומחה מטעמם בחוות דעתו השניה, דהיינו סך 2,200$ לפי שער דולר של 4.60 ש"ח (עמ' 6 לחוות הדעת השניה), וסך הכל 10,120 ש"ח.

נזק בלתי ממוני

התובעים העמידו את תביעתם בראש נזק זה על סך 20,000 ש"ח, תוך שהם טוענים לסבל, עגמת נפש ואבדן הנאה מרוכשם.

בשקלול כל הנתונים לעיל, לרבות השתהות התובעים בהעברת חוות הדעת מטעמם לידי הנתבעת ונכונות שגילו הנתבעות לבצע תיקונים בדירת התובעים קודם להגשת התביעה, אני פוסק לתובעים פיצוי בסך 12,000 ש"ח בראש נזק זה.

ניתן היום, יג' בתמוז, תשס"ט, (5 ביולי 2009), בהעדר הצדדים.

מרדכי בן חיים, שופט 

​