22. ליקויי בניה- "זכות התיקון" עפ"י תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות) בתביעות ליקויי בניה
ליקויי בניה- "זכות התיקון" עפ"י תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות) בתביעות ליקויי בניה
מאת עו"ד צבי שטיין*
א. הערת פתיחה
מאמרי זה הנו מאמר המשך למאמר קודם שפורסם על ידי ביום 22.10.2009 בו הבאתי סקירה מפורטת ורחבה יותר של נושא זכות התיקון ותביעות ליקויי בניה בכללותן. מאמרי זה מתמקד בתיקון הסעיף בחוק העוסק בזכות התיקון ובבעיתיות הנובעת מאופן ניסוחו של סעיף זה (תיקון מספר 5 לחוק מחודש אפריל 2011).
ב. מהי זכות התיקון ושל מי היא?
1. אנשים רבים במדינת ישראל ובכל העולם רוכשים דירות חדשות. בדרך כלל מתגלים בדירות אלה ליקויים ופגמים הנקראים בלשון החוק "אי התאמה".
2. ההתכתשות המשפטית העיקרית בין הצדדים בתביעות ליקויי בניה הנה על "זכות התיקון" של ליקויי הבניה ע"י המוכר/קבלן. כל עו"ד מתחיל העוסק בתביעות ליקויי בניה, אמור לדעת כי זו המחלוקת העיקרית בתביעות ליקויי בניה: האם עדיין עומדת למוכר זכות התיקון, או, שמא, הוא איבד אותה ועליו לפצות את הרוכש בכסף בלבד ולא על ידי ביצוע התיקון עצמו.
3. להכרעה בשאלה עובדתית/משפטית זו, ישנה השפעה מכרעת על העלויות הכספיות שייפסקו כנגד המוכר בתביעות ליקויי בניה. במידה ויקבע כי עדיין שמורה למוכר זכות התיקון, העלויות הכספיות של המוכר בתביעות ליקויי בניה תהיינה הרבה יותר נמוכות מאלו שייפסקו במקרה בו יוחלט כי הוא איבד את זכות התיקון.(יש לזכור כי מרבית תביעות ליקויי הבניה המוגשות לבתי המשפטי בארץ הנן תביעות לקבלת פיצוי כספי ומעטות הן תביעות ליקויי בניה בהן מתבקש סעד של ביצוע התיקונים בפועל).
ג. נוסחי הסעיף בעבר ובהווה
1. עובר לתיקון מספר 5 לחוק, נוסחו של סעיף 4 ב' שדן בנושא זכות התיקון קבע כדלקמן: "התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".
2. בתיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011, תוקנה ההוראה בדבר זכות התיקון והיא מצויה כיום בסעיף 4 ב (ב) וקובעת לאמור: "חזרה והתגלתה אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון".
3. מעיון חטוף בשתי הוראות החוק הנ"ל, ניתן להבחין מיד כי ההוראה המתקנת, ארוכה ומורכבת יותר. לטעמי, עם כל הכבוד, היא גם מסורבלת מדי, וראוי היה לפצלה.
ד. הבעייתיות בנוסח הסעיף .
1. ניקח לרגע את חלקו הראשון של הסעיף הקובע: "חזרה והתגלתה אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית..."
2. נניח לרגע שרוכש דירה גילה בדירתו אי התאמה מסוימת, הודיע עליה לקבלן המוכר, זה בא ותיקן את הליקוי. כעבור זמן קצר שב והופיע הליקוי, הרוכש הודיע על כך למוכר, המוכר הגיע ותיקן וכך זה קרה מספר פעמים במשך השנתיים הראשונות.
3. לאיזו "הודעה" של רוכש הדירה התכוון המחוקק? האם לראשונה? לשנייה? לשלישית? לתשובה זו ישנה השלכה מכרעת על התשובה לשאלה: מאיזו הודעה נתחיל למנות את התקופה של השנתיים?
4. והנה, כאשר אין לנו הוראה ברורה וחד משמעית בנוסחו של החוק, נאלצים בתי המשפט לבזבז את זמנם על פרשנויות סותרות, כאלו ואחרות כפי הבנתו של כל שופט ושופט.
5. אם בתי המשפט, או מי מהשופטים, יפרשו את הסעיף בחוק כך שהכוונה להודעה האחרונה של הרוכש, הדבר יגרום להארכה של תקופת זכות התיקון של המוכר, וספק אם לכך התכוון המחוקק.
6. ונניח לרגע לעומת זאת, כי בתי המשפט או מי מהשופטים, יפרשו את הוראת החוק כמתייחסת להודעה הראשונה בלבד של רוכש הדירה בדבר אי ההתאמה, ובפועל אותו רוכש דירה פנה למוכר מספר פעמים בדרישה לתקן, המוכר הגיע ותיקן והמוכר פנה אליו בדרישת תיקון נוספת לאחר עבור תקופה של למעלה משנתיים מההודעה הראשונה?
7. בתי המשפט נוהגים לעשות שימוש בהוראת סעיף 9 לחוק ההתיישנות, העוצרת את מרוץ ההתיישנות ומיישמים אותה בתחום ליקוי הבניה בקובעם כי כאשר קבלן מבצע תיקון כלשהו של אי התאמה, רואים אותו כמודה בקיומה של אי ההתאמה, הודאה המאריכה את תקופת ההתיישנות.
8. אמנם נכון כי סעיף 9 לחוק ההתיישנות מדבר על "תובע" ו"נתבע", אולם, עם כל הכבוד, נראה לי יש הגיון רב בטענת מוכר כי כאשר הרוכש פונה אליו בדרישת תיקון העולה על שנתיים מיום ההודאה הראשונה, יש בכך משום הודאת הרוכש בזכותו של המוכר לבצע את התיקון.
9. ספק רב בעיני שאם יבוא בפני בתי המשפט מקרה כזה המתואר לעיל, בו יביע המוכר את הסכמתו לביצוע התיקון, הצדדים יקבעו מועד מתואם להגעתו של המוכר לבצע את התיקונים, ובמקרה יפגוש רוכש הדירה באותו יום עו"ד שיאמר לו כי בגלל שעברו שנתיים המוכר איבד את זכות התיקון, וכתוצאה מכך יודיע הרוכש מיד לקבלן שהוא מבטל את הגעתו לביצוע התיקון, ובסופו של יום ביהמ"ש יצדיק את הרוכש ויקבע כי המוכר איבד את זכות התיקון.
10. לי, באופן אישי, נראה, עם כל הכבוד, כי במקרה שכזה בתי המשפט לא יקבעו כי המוכר איבד את זכות התיקון, בין אם משיקולי תום לב, בין אם משיקולי צדק ו/או מכל שיקול אחר או נוסף.
11. בעייתיות נוספת בתיקון נובעת מכך, שנוסחו הנוכחי של הסעיף אינו קובע מקסימום למספר התיקונים שהקבלן יכול לבצע בגין הליקוי. נניח, לדוגמא, דירה מסוימת אשר סובלת מבעיות רטיבות ולחות, בין אם כתוצאה מחול רטוב מתחת לריצוף, בין בשל דליפת מים מצנרת במקום כלשהו, שמקורה בדירה של הקונה או בדירה שמעליו.
12. באופן טבעי, בשלב מסוים יתחילו להתגלות תוצאות אותה רטיבות בדמות קילופי צבע, קילופי טיח, התפוררות טיח, תפרחות ועובש בקירות או בתקרה.
13. הרוכש יודיע על כך לקבלן / המוכר ולצורך העניין נניח כי אותו קבלן הנו בעל מודעות שרות ויחס מעולים, יגיע תוך זמן קצר, ישייף וינקה את המקום, יצבע אותו מחדש, וראה זה פלא, הבעיה נפתרה.
14. כעבור כחודשים מופיעים לפתע כל הסימנים שהופיעו בפעם הקודמת. רוכש הדירה יפנה פעם נוספת לקבלן, זה ישלח את פועליו מיד ויחזור על ה"טיפול" שבוצע בפעם הקודמת.
15. כך הלאה יכול ריטואל זה לחזור על עצמו גם 10 פעמים במהלך השנתיים שנקבעו בסעיף. כל עוד הקבלן יטפל רק בתוצאה ולא יטפל בצורה יסודית בגורם לרטיבות, התופעה תחזור על עצמה במשך שנים רבות ובמקרה של דליפת מים, ללא הגבלת זמן, כל עוד קיימת הדליפה (בנוסף, ישלם הרוכש תשלומים גבוהים מיותרים בגין "צריכת" המים המוגדלת).
16. לפיכך, טוב היה עושה המחוקק, אילו הגביל את זכות התיקון למספר מוגדר של ניסיונות תיקון, נניח שניים.
17. קבלן אשר ניסה פעמיים לתקן את אותו ליקוי ולא פתר את הבעיה, אזי, אחת משתיים: או שהוא לא מסוגל לתקן את הליקוי, או שהוא אינו מתייחס ברצינות לחובתו לתיקון הליקוי ומנסה להימנע מעלויות כספיות גבוהות כמו הרמת הריצוף, החלפת מצע החול, וריצוף מחדש, או שבירת קירות וחשיפת הצנרת הדולפת והחלפתה.
18. בין כך ובין אחרת, יש להציב גבול לסבלו של רוכש הדירה, להגביל את מספר הפעמים בהם רשאי הקבלן/המוכר להפוך את הדירה לאתר ניסויים ולחזור על אותו "תיקון" כושל, ולאפשר לרוכש, לאחר מקסימום שני ניסיונות תיקון כושלים\ לנהוג כאמור בסיפא של הסעיף :"רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון".
ה. הצעתי לתיקון נוסח החוק
1. הפתרון הנראה לי כנחוץ לפתרון המחלוקת, הנו הוספת המילה "הראשונה" בשורה השלישית של הסעיף לאחר המילים "קונה המשנה".
2. הוספת מילה זו תבהיר את כוונת המחוקק, תקבע בצורה ברורה לאיזו הודעה מדובר, ממתי מתחילים למנות את השנתיים ותמנע החלטות שיפוטיות סותרות של בתי המשפט.
3. דעתי האישית הנה כי יש למנות את השנתיים מיום ההודאה הראשונה של הרוכש.
4. הצעה נוספת לתיקון הסעיף הנה מחיקת המילים "פעם אחת או יותר" ובמקומן יבואו המילים "עד פעמיים".
ו. סיכום
1. לאחר הערת פתיחה סקרנו בקצרה את משמעותה של זכות התיקון של מוכר הדירה על פי חוק המכר (דירות) מבוא והקדמה קצרה סקרנו את חשיבותה של המחלוקת בנושא זה והבהרתי כי מה שעומד מאחורי הרצון העז של הקבלנים לבצע את התיקון בפועל הנו השיקול הכספי שכן ביצוע תיקונים בפועל, זול לקבלן הרבה יותר מפיצוי כספי.
2. בהמשך הבאנו את נוסח החוק כפי שהיה עד התיקון ואת נוסח המתוקן של החוק לאחר תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות).
3. לאחר מכן הסברנו את הבעייתיות של נוסח הסעיף המתוקן לחוק.
1. בהמשך מאמרי הבאתי את הצעותי לתיקון נוסח החוק על דרך הוספתה של המילה "הראשונה" בצרוף דעתי האישית ממתי יש למנות את התקופה של השנתיים.
2. בנוסף, הצעתי להגביל את מספר הפעמים בהן יוכל הקבלן לחזור על אותו תיקון במשך השנתיים על דרך מחיקת המילים "פעם אחת או יותר" ובמקומן יבואו המילים "עד פעמיים"
3. סיימתי את מאמרי בפרק המסכם בקצרה את ראשי הפרקים של המאמר.
הותר לפרסום ביום 20.10.2013
*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-38 שנים. רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465
טלפונים: 6728559-03, 6720503-03
פקס' 6739193-03
טל' נייד: 5781323-050
דוא"ל
אתר:
**כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-38 שנים.
כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם.
ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.