23. בית משותף-חובות כספיים הדדיים בין דיירים במקרים של הרחבת דירותיהם -הקמת תקרה ועמודים​

בית משותף-חובות כספיים הדדיים בין דיירים במקרים של הרחבת דירותיהם -הקמת תקרה ועמודים.

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*

מאמר זה דן בחובות הכספיים ההדדיים בין דיירים בבית משותף במקרים של הרחבת דירותיהם. תופעה זו נפוצה בעיקר בבתים בני שתי קומות וארבעה דיירים כאשר פעם מרחיב את דירתו הדייר מלמטה ופעם מרחיב את דירתו הדייר שגר בקומה העליונה.

א.       הצגת הנושא

1. במדינת ישראל קיימים אלפי בתים משותפים בני שתי קומות וארבעה דיירים בכל בית. בתים אלה נבנו במהלך שנות השישים, חלקם כבתים נפרדים וחלקם כ"בנייני רכבת" מחוברים זה לזה.

2. במרבית המקרים, הבעלות בבתים אלה הנה של רשות מקרקעי ישראל, (או בשמה הקודם , מנהל מקרקעי ישראל) כאשר לדיירים יש זכויות חכירה בבתים אלה.

3. לפני שנים רבות, הכריזה רשות מקרקעי ישראל על מבצע והציע לחוכרי הדירות להוון את תשלום דמי החכירה השנתיים בתשלום אחד ומי שעשה כך יכול למכור את דירתו, ללא צורך לבקש את הסכמת רשות מקרקעי ישראל, "כאילו" מדובר בבעלות פרטית על הדירה.

4. רשות מקרקעי ישראל הכריזה לפני כמה שנים על "מבצע" נוסף לפיו, כל הדירות שהוונו ע"י החוכרים, תבוטל זכות החכירה של החוכרים לגביהן, ובמקומה, תרשם בפנקסי המקרקעין זכות בעלות על שמות החוכרים בדירות.

5. הדירות שנבנו בזמנו, היו דירות קטנות בשטח של כ- 50 מ"ר או מעט יותר. לעומת גודל הדירות, המגרשים עליהן בנויים בתים אלה הנם גדולים הרבה יותר מהדירות ומאפשר את הרחבת הדירות, הן בקומת הקרקע על חשבון החצר המשותפת והן של הקומה השנייה.

6. בשל המבנה המיוחד של בתים אלה כל שכן לוטש את עיניו לכיוון אחר. הדיירים בקומות התחתונות לעבר הרחבת דירותיהם על חשבון החצר המשותפת ורצון לעשות שימוש ייחודי בחצר עצמה ואילו הדיירים שבקומה השנייה לוטשים עיניהם לעבר הרחבת דירתם מעל שטח החצר המשותפת (או מעל שטח הדירה שבקומה התחתונה שכבר הורחבה) וכן לשימוש בגג שנוצר עקב בנית הקומה השנייה.

7. בתים אלה סיפקו לבתי המשפט אינספור סכסוכים בין השכנים, שרבים מהם נמשכים עשרות רבות של שנים.

8. ברבים מן המקרים, הדיירים הרחיבו את דירותיהם בצורה משמעותית, אפילו פי שניים ויותר מהשטח המקורי של הדירה ורבים הרחיבו דירותיהם עד לשטח של 120 מ"ר, ובמקרים מסוימים אף יותר.

9. כאשר הדייר בקומה התחתונה מרחיב את דירתו, הוא בונה את העמודים התומכים בתקרת חלק הדירה המורחב וכן את התקרה עצמה אשר תשמש בעתיד את הרצפה להרחבת הדירה של הדייר מעליו.

10. כאשר הדייר בדירה העליונה מרחיב את דירתו, הוא בונה את העמודים התומכים ברצפת חלק הדירה המורחבת שלו וכן את הרצפה עצמה, אשר תשמש בעתיד את התקרה של הדירה שתורחב על ידי הדייר מהדירה התחתונה.

11. השאלה הנשאלת הנה האם דייר שמרחיב את דירתו, אחרי הרחבה קודמת שכבר בוצעה, חייב לשלם לדייר הראשון שביצע את ההרחבה סכום כסף בגין השתתפות בבניית העמודים והתקרה, אפילו אם לא היה ביניהם כל הסכם בעניין.

12. מאמרי זה ייתן תשובה לשאלה זו.

ב.       המצב העובדתי

1. לפני זמן קצר ניתן פסק דין ע"י בית משפט השלום בת"א, אשר דן בדיוק בסוגיה זו.

2. עובדות המקרה היו  כדלקמן:

3. התובעים מתגוררים בדירת מגורים בקומה א' בבת ים. בשנת 1987 ביצעו התובעים, על חשבונם, תוספת הרחבה לדירתם, בהתאם להיתר להרחבת הדירה ועל פי תכניות מאושרות. בין היתר, ביצעו התובעים, על חשבונם, במסגרת תוספת בנייה זו, יציקת עמודים ורצפה, תוספת/הרחבת הבנייה שנעשתה בהסכמת בעלי זכויות החכירה הקודמים של דירת הנתבעים.

4. הנתבעים רכשו בשנת 2000 את הדירה בקומת הקרקע של הבניין, מתחת לדירת התובעים, כ-23 שנים לאחר ההרחבה שבוצעה ע"י התובעים.

5. בשנת 2010, ביצעו הנתבעים תוספת הרחבה לדירתם, תוך שניצלו והשתמשו בתוספת הבניה אשר ביצעו התובעים מעליהם שנים רבות קודם לכן. התובעים דרשו מהנתבעים שישלמו להם בגין השימוש בתוספת שבנו התובעים, אך הנתבעים סרבו לבקשתם.

6. משכך, הגיע הסכסוך לפתחו של בית המשפט בתל אביב.

ג.       טענות הצדדים בקצרה

1. התובעים דרשו מהנתבעים שישלמו להם בגין השימוש בתוספת הבניה שנבנתה על ידם. כתמיכה בתביעתם, צרפו התובעים חוות דעת מקצועית שקבעה מהי עלות בנייתם של העמודים ותקרת/רצפת התוספת.

2. לטענת התובעים, כאשר הנתבעים הגישו, בשנת 2009, בקשה להרחבת דירתם, פנו אליהם התובעים, באמצעות בא כוחם, כדי להגיע להסכמה בדבר השתתפות בעלות הבנייה שבצעו התובעים, שבהם עמדו להשתמש הנתבעים, אך הנתבעים התעלמו מפנייתם ולכן פנו התובעים לשמאי מטעמם.

3. הנתבעים התגוננו בפני התביעה ואף הגישו תביעה שכנגד, נגד התובעים בגין נזקים, שגרמו להם התובעים, כביכול, בעת שאלה ביצעו את הרחבת דירתם בקומה העליונה.

4. במאמרי זה אתמקד בנושא תביעתם הכספית של התובעים כנגד הנתבעים, ולא נדון בתביעה שכנגד של הנתבעים.

5. כל אחד מן הצדדים, הצטייד בחוות דעת מומחה מטעמו.

ד.       קביעות והחלטות בית המשפט

1. אין חולק, כי התובעים בנו את השלד ואין חולק כי הנתבעים השתמשו בשלד לביצוע הרחבת דירתם, בשנת 2010. לכן, עילת התביעה של התובעים קמה, רק עת הנתבעים ביצעו את ההרחבה בדירתם.

2. המומחים מטעם שני הצדדים העידו ונחקרו, ובסופו של יום, העדיף ביהמ"ש הנכבד את הסכום שנקבע בחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעים.

3. וזו הייתה פסיקתו של ביהמ"ש הנכבד: "אני מקבלת את התביעה העיקרית וקובעת, שעל הנתבעים לשלם מחצית מעלות בניית השלד. בהתאם לחוות דעת מומחה הנתבעים – ברכה, אותה אני כאמור מקבלת, אני קובעת, כי הנתבעים ישלמו סך של 12,320 ₪ מעלויות בניית השלד, בצירוף ריבית והצמדה כדין, מהיום שהנתבעים ביצעו את תוספת הבנייה בדירתם ועד לתשלום בפועל. כן ישלמו הנתבעים לתובעים, הוצאות אגרה יחסיות ובנוסף, שכ"ט בסך 5,000 ₪".

4.       ביהמ"ש הנכבד בפסק דינו, לא פרט את  הנימוקים החוקיים והמשפטיים שהביאו אותו לפסוק כפי שפסק, ופסק הדין ניתן על בסיס ההבנה כי זה ברור מאליו שהנתבעים חייבים להשתתף בתשלום, והשאלה שנותרה לדיון הייתה כמה כסף ישולם? (ביהמ"ש הנכבד, דן בפסק דינו בטענות ובשאלות משפטיות ועובדתיות שונות ונוספות שהתעוררו בתביעה זו שמאמרי זה אינו עוסק בהן).

ה.       סקירת פסיקה נוספת שדנה בנושא

1. בתביעה שנדונה בבית משפט השלום בחיפה בה ניתן פסק הדין בשנת 2008 טענו התובעים במסגרת תביעתם כי הם זכאים להשתתפות הנתבעים בעלות הקמת יסודות שהקימו התובעים בתוספות הבניה שבוצעו על ידם ואשר יש בהם כדי לשרת את הנתבעים בבניית ההרחבה שנעשתה בדירתם.

2. הנתבעים חלקו על דרישתם זו של התובעים לנוכח העובדה שהתובעים לא התנו מראש את הסכמתם לבניית תוספת הבניה מצידם של הנתבעים בהשתתפותם של הנתבעים בעלות היסודות ואף לא העלו את דרישתם בעת שעשו שימוש בחדר הרחצה של הנתבעים לצורך יציקת הממ"ד בדירתם.

3. בתביעה זו, נכנס ביהמ"ש הנכבד לעובי הקורה, והשתית על פסק דינו שחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את עלות בניית מחצית העמודים והתקרה, על הוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט ופסק כדלקמן:

"חוק עשיית עושר שלא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשיית עושר") אינו קובע רשימה סגורה של מקרים ומטבע הדברים סקלת המקרים שהעקרון שנועד למנוע התעשרות שלא כדין הקבוע בחוק עשיית עושר עשוי לחול עליהם מתרחב עם השנים.

תביעה המבוססת על דרישה להשיב רווח שהנתבע עשה על חשבון התובע כתוצאה משימוש במקרקעין של התובע או במטלטלין עניינה למנוע התעשרות שלא כדין ומטבע הדברים שאינה מושתתת על עילה חוזית ו/או על הסכמות שהושגו בין הצדדים עובר להתגבשות העילה.

חוק עשיית עושר מושתת על התפיסה הבסיסית כי יש להורות על השבה מקום שבעל דין נהנה מהתעשרות שלא כדין ונועד לשרת מטרות חברתיות שהמשפט חפץ ביקרם ומקום שתחושת המצפון והמוסר מצדיקות את ההשבה במקרה זה.

במקרה דנן אין חולק כי לצורך ביצוע עבודות ההרחבה שביצעו הנתבעים בדירתם היו הם נאלצים לבצע חיזוק והרחבה של יסודות הבניין ובהעדר האמור לא הייתה הרחבת דירתם אפשרית. אין גם מחלוקת כי הרחבת היסודות שביצעו התובעים כשנה טרם החלו הנתבעים בביצוע עבודות הבניה הכשירו את יסודות הבניין באופן שאפשר הרחבת הדירה שמעל. מהראיות שהובאו בפניי אף עולה כי התובעים נשאו באופן בלעדי בעלות הרחבת היסודות ולאור כל האמור נתקיימו יסודות סעיף 1 לחוק עשיית עושר".

5. בסופו של דבר חייב ביהמ"ש הנכבד במקרה זה את הנתבעים לשלם לתובעים את עלות בנית מחצית התקרה והעמודים מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.

6. המסקנה המתבקשת מהאמור לעיל הנה, כי שכן בבית משותף המנצל לצורך בניה שהוא מבצע, בניה שבוצעה קודם לכן על ידי שכן, אשר משמשת אותו בבניה שהוא מבצע, חייב לשלם לשכן שבנה לפניו את מחצית עלות הבניה, בערכים הריאליים העדכניים ליום התשלום.

ו.        כיצד תתבצע ההשתתפות כאשר ההרחבה מתבצעת על ידי כל דיירי הבניין.

1. נניח כי מדובר בבניין של שלש קומות או ארבע קומות מעל דירת הקרקע שהורחבה שעל ההרחבה מעוניינים גם דיירים אחרים להרחיב את דירתם.

2. ניקח לדוגמא, בנין בן 4 קומות, דירת הקרקע שהורחבה, ומעליה 3 קומות נוספות. כיצד תתבצע החלוקה בין הדיירים?

3. כמובן, שיש לבדוק תחילה, האם היסודות והתקרה שבנה הדייר מהקומה הראשונה, תוכננו כך שהם יוכלו לשאת מעליהם משקל של דירות נוספות. נושא זה צריך להיבדק בצורה יסודית על ידי מהנדס קונסטרוקטור שיבדוק את התכניות, החישובים הסטטיים והמצב בשטח ויחווה דעתו בנדון, האם המצב מספק, או שקיים צורך בחיזוקים נוספים של המבנה.

3. אפשרות אחת היא, שהדייר מהקומה השנייה ישלם לדייר מהקומה הראשונה מחצית עלות בניית התקרה והעמודים, ולפי אותו מתווה, כל דייר ישלם לדייר שמתחתיו את מחצית מעלות הבניה שלו.

4. הבעיה במתווה זה, שהוא פותח פתח לוויכוחים  וסחטנות בין דיירי הדירות שמעל דירת הקרקע. כל דייר שיבנה ידרוש סכומים לעתים גבוהים יותר ממה שהוא שילם בפועל. הדבר יאלץ את הדיירים שמעליו לשכור את שירותיהם של מהנדסים לצורך קבלת חוות דעת בדבר עלות בניית התקרות של הדיירים האחרים, ומשם קצרה הדרך בית המשפט.

5. מעבר לעלויות הכספיות הרבות הכרוכות בקיום התדיינות בבית המשפט, הדבר יגרום לעיכובים של שנים בביצוע הבניה עצמה, בשל התמשכות הדיונים בבתי המשפט וימנע מהדיירים את יכולת ההנאה מדירה מורחבת ומחודשת.

6. פתרון אפשרי למחלוקת מסוג זה הנו, לדוגמא, אם מדובר בבית של 4 קומות סך הכל, כולל דירת הקרקע. כל אחד משלושת הדיירים שמעל קומת הקרקע ישלם לדייר בקומה הראשונה רבע (או כל חלק אחר שיוסכם עליו בין כל הדיירים) מעלות הבניה שלו, כך שבסופו של דבר כל ארבעת הדיירים ישתתפו בחלקים שווים בבניית היסודות והתקרה של קומת הקרקע.

7. ייתכן, כי פתרון זה איננו הצודק ביותר מהבחינה המתמטית, שכן כל דייר שבונה מעל, בונה אף הוא את העמודים והתקרה של הקומה שלו, אולם בהתחשב בעובדה כי אין מדובר כאן בסכומים גבוהים מאד, ובמיוחד שהם מתחלקים בין מספר דיירים, החיסכון בעלויות של ניהול משפטים האחד כנגד השני, לרבות תשלומי אגרות בית משפט, שכ"ט עו"ד, שכ"ט מומחים וכו', לרבות בזבוז זמן, פגיעה בבריאות ועוד, הופכים את הפתרון הזה, אולי לפחות צודק, אולם להרבה יותר חכם ומעשי, ובסופו של דבר, גם זול יותר.

ז.       לסיכום

בפתח המאמר הצגנו את הנושא הנדון במאמר זה באופן כללי.

 בהמשך, הבאנו את המצב העובדתי כפי שהשתקף מפסק הדין אליו מתייחס המאמר.

לאחר מכן, סקרנו את טענות הצדדים בקצרה.

 פרטנו את קביעותיו והחלטותיו של בית המשפט הנכבד.

 ניתחנו בהמשך פסק דין נוסף שניתן בנושא זה, אשר הסתמך על הוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט.

 סקרנו אפשרויות שונות לחלוקת ההשתתפות בין מספר דיירים נוספים שיבצעו את ההרחבה של דירותיהם.

הותר לפרסום 31.10.2013 (פרק ו' למאמר הוסף ביום 6.11.2017)

*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-38 שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

טלפונים: 6728559-03, 6720503-03

פקס' 6739193-03

טל' נייד:  5781323-050

דוא"ל 

אתר: 

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

​