28. ליקויי בנייה - אחריות היזם/המוכר לגניבת ציוד ואביזרים של הקונה מאתר הבנייה
ליקויי בנייה - אחריות היזם/המוכר לגניבת ציוד ואביזרים של הקונה מאתר הבנייה.
מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*
מאמר זה סוקר באריכות, ביסודיות ובצורה מקיפה ומפורטת ביותר את נושא אחריותו של היזם/המוכר דירות חדשות, לגניבתם של ציוד ואביזרים של הקונה הנמצאים באתר הבנייה בטרם השלמת הבנייה ומסירת הדירה לקונה. בפתח המאמר נציג את הנושא.
בהמשך המאמר נביא את הוראות חוק השומרים הרלונטיות לענייננו ונצביע על המקור החוקי של אחריותו של היזם/המוכר לשמור על הציוד ונבהיר את מעמדו של היזם/המוכר כשומר שכר על פי חוק השומרים, תשכ"ז-1967.
נציג את ההלכה הפסוקה של בתי המשפט בנדון. נביא דוגמא מפסק דין שניתן לאחרונה ונעביר ביקורת על קביעת ביהמ"ש בנדון. נציג את עמדתו האישית של כותב המאמר ונחתום בפרק סיכום.
א. הצגת הנושא
1. כהערת פתיחה, נדגיש כי האמור במאמר זה רלוונטי למקרים של מכירת דירות חדשות / בתים פרטיים בישראל על ידי המוכר/היזם, שלעתים משמש גם כקבלן המבצע ולעתים נעזר בקבלן מבצע לצורך בניית הפרויקט.
2. כאשר אנו מתייחסים במאמרנו למונח "קבלן" הכוונה ליזם/המוכר את הדירות החדשות לרוכשיהן ולא לקבלן המבצע עבור היזם, שכן בד"כ ההתקשרות החוזית היא בין רוכשי הדירות לבין היזם המוכר להם את הדירות.
3. מרבית רוכשי הדירות ו/או הבתים החדשים בישראל, משדרגים את הבנייה של דירתם החדשה או הבית הפרטי, במהלך ותוך כדי הבנייה תוך שיתוף פעולה עם היזם/המוכר בפריטים רבים של הדירה.
4. השדרוג יכול למצוא ביטוי בריצוף או חיפוי יקרים ומיוחדים, שיש יקר ואיכותי, אמבטיות, ברזים וכלים סניטריים איכותיים ויקרים יותר, מטבח משודרג, מכשירי חשמל יקרים למטבח, קולטי אדים, כיריים ותנורים יוקרתיים, מערכות מיזוג אוויר משוכללות, מערכות תקשורת יקרות מערכות "בית חכם" ועוד.
5. ברור, כי הזמן הנכון להתקין את כל אלה הנו במהלך הבנייה, כל עוד הקירות חשופים, לפני ישום הטיח וצביעת הדירה. במצב זה פשוט ונוח יותר להשחיל בהם את הצנרת והחיווט הנדרשים, ולפני קבלת הדירה כשהיא מושלמת על כל אביזריה וראויה למגורים.
6. לעתים קרובות, מופנה רוכש הדירה על ידי הקבלן לספק עמו עובד הקבלן המוכר. רוכש הדירה מזמין את המוצרים המשודרגים, משלם לספק/ים את תוספת המחיר והספקים שולחים את הסחורה לאתר הבנייה.
7. גניבות מאתרי בנייה הנם דבר שכיח ביותר במחוזותינו, כמעט עניין של יום ביומו. לא אחת קראנו גם על סחיטת דמי חסות בתחום הבנייה.
8. רוכש הדירה, אשר רואה בדמיונו את כל אותם אביזרים ומכשירים משודרגים מותקנים בדירתו, אינו יכול להתאפק והוא מגיע לדירתו כדי ליהנות מדירת חלומותיו ההולכת ונבנית.
9. מיד עם כניסתו לדירה, חושכות עיניו. הוא לא מוצא את כל או את חלקם של הפריטים המשודרגים שרכש במיטב כספו. בשלב זה הוא מנסה להדחיק את האפשרות כי הם נגנבו, ומנסה לנחם את עצמו כי הם בוודאי נעולים במחסן כלשהו של הקבלן עד שיותקנו.
10. לאחר ברור קצר עם הקבלן, מתברר לו, כי הם לא נעולים ושמורים בשום מקום, אלא יד נעלמה גנבה אותם מהאתר.
11. באופן אינסטינקטיבי, ידרוש הרוכש מהקבלן לפצותו בגין הגניבה ולרכוש על חשבונו את כל האביזרים והמכשירים. סביר להניח כי הקבלן המוכר לא ישמח כל כך לבצע דרישה זו ולהעמיס על עצמו הוצאה כספית נכבדה ולא מתוכננת וינסה להתחמק מאחריותו לנושא.
12. האם הקבלן אחראי לתוצאות הגניבה?
ב. הוראות חוק השומרים תשי"ז-1967 בנדון
1. סעיף 1 א' לחוק השומרים מגדיר מהי שמירה בקובעו: "שמירת נכס היא החזקתו כדין שלא מכוח בעלות".
2. סעיף 1 (ג) לחוק קובע מיהו שומר שכר בקובעו: "השומר נכס המקבל תמורה בעד השמירה או שיש לו בשמירתו טובת הנאה אחרת לעצמו, ואיננו שואל, הוא שומר שכר".
3. סעיף 2 (ב) לחוק מגדיר את אחריותו של שומר שכר בקובעו: "שומר שכר אחראי לאבדן הנכס או לנזקו, זולת אם נגרמו עקב נסיבות שלא היה עליו לחזותן מראש ולא יכול היה למנוע תוצאותיהן; אך כשהמטרה לשמור על הנכס היתה טפלה למטרה העיקרית של החזקתו, פטור השומר אם אבדן הנכס או נזקו נגרמו שלא ברשלנותו".
4. סעיף 5(א) לחוק מסדיר את נושא פיצוי והשיפוי בקובעו: "היה השומר אחראי לאבדן הנכס או לנזקו, זכאי בעל הנכס לפיצויים הניתנים בשל הפרת חוזה".
ג. מהו מעמדו של היזם / המוכר על פי החוק
1. אין חולק כי היזם/המוכר אשר הדירה הנבנית נמצאת בחזקתו המלאה והבלעדית עד למסירתה לרוכש, הנו בבחינת "שומר" ונכנס להגדרת "שמירה" על פי החוק.
2. הקבלן/המוכר, בוודאי איננו הבעלים של הציוד ו/או האביזרים של רוכשי הדירות.
3. היזם/המוכר אינו מקבל "תמורה בעד השמירה", כלשון החוק שכן ההתקשרות העיקרית בינו ובין רוכש הדירה אינה לשם שמירה, אלא לשם מכירת/רכישת הדירה. אולם, הוא נכנס להגדרת הסיפא של הסעיף "שיש לו בשמירתו טובת הנאה אחרת לעצמו" ומכאן, הוא נחשב ל"שומר שכר".
4. ניתן לקבוע כי היזם/המוכר נכנס לסיטואציה המצויה בחוק לעיל הקובעת "כשהמטרה לשמור על הנכס היתה טפלה למטרה העיקרית של החזקתו".
5. על מנת לצאת ידי חובה ולהיות פטור מאחריות חייב היזם/המוכר להוכיח כי "אבדן הנכס או נזקו נגרמו שלא ברשלנותו".
6. היזם/המוכר אשר אינו מציב שמירה ראויה ומספקת באתר הבנייה שהוא בונה, אינו יכול לטעון כי אבדן הנכס או נזקו "נגרמו עקב נסיבות שלא היה עליו לחזותן מראש ולא יכול היה למנוע תוצאותיהן", כלשון החוק.
7. תופעת הגניבות של ציוד, חומרי ואביזרי בנייה מאתרי בניה בארצנו הנה אחת הנפוצות ביותר, ומתרחשות מדי יום ביומו, דבר השולל, מניה וביה, את יכולתו של הקבלן לטעון כי לא ידע על כך ולא יכול היה למונעם.
8. אי לכך, ולאור הוראות החוק הנ"ל, ניתן לקבוע כי הקבלן אחראי לשמירתם הטובה של כל אביזרי הבניה והציוד של הרוכש שהובא לאתר הבנייה הנמצא בשליטתו של הקבלן/המוכר.
ד. ההלכה הפסוקה בעניין אחריות שומר
1. בע"א 341/80 עלי נ' ששון, פ"ד לו (3) 281, הגדיר בית המשפט העליון את גבולות הרשלנות שבחוק השומרים:
"הרשלנות שבחוק השומרים דומה ביסודה לרשלנות שבפקודת הנזיקין, מבלי שיהיה דמיון ביניהן לכל פרטיהן ודקדוקיהן. היחסים שקובע חוק השומרים בין השומר לבין בעל הנכס מטילים על השומר את החובה כלפיו שלא להתרשל. חובתו של השומר כלפי בעל הנכס נראית לי כחובתו של 'בעל משלח יד', כשהוא משתמש במשלח ידו. כשם ש'בעל משלח יד' היה צריך לנקוט 'מידת זהירות שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט', כך חייב השומר לנקוט אותה מידת זהירות, שהיה נוקט שומר סביר ונבון ...".
2. בפרשת מנופי אבי תובלה ושירותים (1991) בע"מ נ' חברת השמירה בע"מ פסק ביהמ"ש הנכבד: "הפסיקה פירשה את חוק השומרים וקבעה כי על המבקש להטיל על שומר אחריות בגין נזקו של הנכס נשוא השמירה או אבדנו, להוכיח קיומו של יסוד ההחזקה בנכס על-פי "מבחן השליטה" בנכס. אחריות מוגברת כשומר שכר תהא מוטלת על אותו אדם אשר מפעיל מידת שליטה המתיישבת עם הטלתה של אחריות מוגברת".
"לפי חוק השומרים, שומר שכר יהיה אחראי לכל נזק או אובדן של הנכס או לנזקו, זולת אם אלה נגרמו בנסיבות שלא היה על השומר לחזותן מראש, ולא יכול היה למנוע אותן. על פי הוראה זו נהפך נטל הראיה ובענייני שומרים מוטלת על הנתבע החובה להוכיח קיומן של נסיבות שלא יכול היה לחזותן מראש , ולא היה יכול למנוע אותן , על מנת לפטור אותו מאחריות".
3. בפרשת מלון גלרי בע"מ נ' כנפי עטלף לשירותי אבטחה בע"מ, פסק ביהמ"ש הנכבד: "שומר שכר אחראי לאובדן הנכס או לנזקו, זולת אם נגרמו עקב נסיבות שלא היה עליו לחזותן מראש ולא יכול היה למנוע תוצאותיהן; אך כשהמטרה לשמור על הנכס הייתה טפלה למטרה העיקרית של החזקתו, פטור השומר אם אובדן הנכס או נזקו נגרמו שלא ברשלנותו. סעיף 2(ב) לחוק השומרים מבחין בין שני סוגים של שומר שכר.
האחד, בו דנה הסיפא לסעיף 2(ב) הנ"ל, הוא שומר שכר ששמירת הנכס בידיו טפלה למטרה העיקרית של החזקתו, והוא שומר שכר טפל. השני, בו דנה הרישא לסעיף 2(ב) הנ"ל, הוא שומר שכר ששמירת הנכס בידיו היא המטרה העיקרית של החזקתו, והוא שומר שכר עיקרי.
לעניין רמת אחריותם של שומרי השכר לסוגיהם שומר שכר טפל אחראי אפוא לאובדן הנכס או לנזקו, אלא אם כן הוכיח שלא התרשל. לעומתו, שומר שכר עיקרי אחראי לאובדן הנכס או לנזקו, אפילו לא התרשל, אלא אם כן הוכיח שהאובדן או הנזק נגרמו עקב נסיבות שלא היה עליו לחזותן מראש והוא לא יכול היה למנוע את תוצאותיהן".
ה. ביקורת על פסיקה שניתנה בנדון
1. לאחרונה נפסק ע"י בית המשפט בעניין דומה בו נגנבו מאתר בנייה מרצפות יקרות שנרכשו על ידי הרוכשים כדלקמן: " בעניין זה מקובלת עלי טענת הנתבעת לפיה התובעים לא הוכיחו כי נגנבו רצפות ה... ומכל מקום – לא הוכיחו כי אלה נגנבו עקב התנהלות הנתבעת. גם לעניין היעדר פיקוח כנדרש יצוין כי מעדותו של נציג הנתבעת עולה כי הליך בניית הדירה לווה בפיקוחה של חברת ... בע"מ ... די בכך כדי לכרסם בטענות התובעים באשר להתנהלות הנתבעת בעניין הפיקוח על הבנייה ולפיכך אין לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי כלשהו בגין רכיב זה".
2. במקרה זה רכשו התובעים ריצוף יקר אשר הובא לאתר ונגנב משם. ביהמ"ש הנכבד קבע במקרה זה, לאור עדותו של נציג הנתבעת כי הליך הבניה לווה בפיקוח, וכי אין לחייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי.
3. ראשית, ועם כל הכבוד לבית המשפט הנכבד, מה הקשר בין פיקוח על הבנייה ובין גניבת חומרים ואביזרים מאתר הבנייה? על מנת למנוע גניבות של ציוד ואביזרים יש צורך לקיים פיקוח על הבניין/אתר הבניה ולא על מהלך הבנייה.
4. נניח לרגע כי מוגשת תביעה כנגד הקבלן וכנגד המפקח על הבניה. נציג הנתבעת מעיד בביהמ"ש כי "הליך בנייה הדירה לווה בפיקוח". האם אמירה סתמית זו הייתה פוטרת את המפקח מאחריות לכשלים בבנייה? למיטב הבנתי התשובה היא שלילית.
5. ונניח כי המפקח בכבודו ובעצמו היה מעיד כי "הליך בנייה הדירה לווה בפיקוח", והמומחה מטעם ביהמ"ש היה מגלה כי נמצאו ליקוי בניה רבים. האם עדות סתמית זו הייתה פוטרת את המפקח מאחריות? אילו המפקח היה מעיד על פני מספר עמודים ומהלל ומשבח את אופן פיקוחו המקצועי - האם במקרה כזה הוא היה מצליח לפטור עצמו מאחריות כאשר היו מתגלים ליקויים רבים במהלך ביצוע הבנייה? למיטב הבנתי התשובה היא שלילית.
6. עצם קיומם של ליקויי ביצוע (להבדיל מליקויי תכנון) רבים בדירה מביא למסקנה כי הן הקבלן המבצע והן המפקח כשלו במהלך הבנייה. המפקח לא היה עירני מספיק כדי לאתר את הליקוים המתהווים ולדרוש את הפסקת הבנייה ותיקון הליקוי.בענין זה, אתם מופנים למאמרי בענין אחריות מפקח הבנייה ליקוי בניה).
7. נחזור לאמור בסעיף 3 לעיל. אין עסקינן כלל וכלל ב"פיקוח על הבנייה". הגניבה, בוצעה, קרוב לוודאי, לאחר שאחרון הפועלים הלך לביתו וגם המפקח סיים את יום עבודתו. קרוב לוודאי כי הגניבה בוצעה זמן רב לאחר שהמפקח הגיע לביתו. מה אם כן הקשר בין הפיקוח על הבנייה ובין הגניבה?.
8. גם אם הגניבה הייתה מתבצעת במהלך הבנייה, מתחת לאפו של המפקח ושל הקבלן ופועליו באתר, האם הקבלן יכול לפטור עצמו מאחריות בגין הגניבה? למיטב הבנתי התשובה היא שלילית.
9. כיצד שלא נביט על זה, הקבלן אחראי לגניבה בין אם היא בוצעה במהלך העבודה ובין אם היא בוצעה בשעת ערב או לילה לאחר סיומו של יום העבודה ואין בין הגניבה ובין הפיקוח על הבניה ולא כלום.
10. כדי למנוע גניבות מהאתר, חייב הקבלן לבצע שמירה על האתר. כדי למנוע ליקויי בניה חייב הקבלן לפקח על מהלך הבנייה. אלו הן שתי פעולות שונות ונפרדות האחת מן השניה, אשר כל אחת מהן מגשימה מטרה שונה.
ו. עמדתו של כותב המאמר
1. אכן, ובהתאם להוראות חוק השומרים, קמה ליזם אחריות לשמור על אביזרים, חומרי בניה, ציוד ומכשירים של רוכשי הדירות המובאים לאתר. אלה מובאים לאתר בדרך כלל, בהסכמתו ובידיעתו של היזם.
2. כל יזם מתחיל מודע למצב העבריינות במדינה ולגל הגניבות הבלתי פוסק של ציוד ואביזרי בניה מאתרי הבניה השונים בכל רחבי הארץ.
3. מכאן שעל כל יזם להיערך בהתאם, לנקוט באמצעים הדרושים, הנחוצים והמתאימים על מנת לשמור על הציוד שלו ובמיוחד על הציוד של רוכשי הדירות.
4. הדירות הן בחזקתו המלאה של היזם, עד לשלב המסירה. אין ספק כי ליזם יש אינטרס וטובת הנאה, שכן הוא מרוויח כסף מבניית הדירות וממכירתן, ובדרך כלל, הוא גם מרוויח מהשינויים והשדרוגים שמבצעים רוכשי הדירות.
5. יזם/מוכר אשר ינסה למלט עצמו מאחריות לגניבת הציוד של רוכשי הדירות מאתר הבנייה, ייתקל בקושי רב ביותר להצליח בטיעון זה, אם בכלל, אלא אם כן יצליח להוכיח סיטואציה נדירה ביותר שתשכנע את בית המשפט לפטור אותו מאחריות במקרה ספציפי כזה או אחר.
7. באופן כללי, ובהיעדר הוכחות כנ"ל, סביר להניח כי בתי המשפט יחייבו את היזם לפצות את רוכשי הדירות בגין גניבת ציוד ואביזרים מאתר הבנייה אשר נמצא בשליטתם המלאה והבלעדית.
8. לרוכשי הדירות אין כל שליטה על הציוד והאביזרים שלהם המובאים לאתר הבנייה וכל עוד אלה הובאו לאתר בהסכמתו ובידיעתו של היזם, ברור כי לא ניתן לייחס להם כל אחריות לגניבתם.
ז. סיכום
1. בפתח מאמרנו הצגנו את הנושא באופן כללי.
2. בהמשך, הבאנו את הוראות חוק השומרים וסקרנו את הסעיפים הרלוונטיים מחוק השומרים המגדירים את המונחים של שומר שכר הרלוונטי לענייננו.
3. לאחר מכן, הסברנו את מעמדו ואחריותו של היזם/המוכר בסיטואציה לפי חוק השומרים.
4. בהמשך, סקרנו את ההלכה הפסוקה בשילוב מספר דוגמאות של החלטות שיפוטיות שקבעו את אחריותו של שומר שכר ואימתי יוכל לפטור את עצמו מאחריות.
5. הבאנו החלטה שניתנה לאחרונה בנושא והצגנו ביקורת על החלטה זו.
6. לאחר מכן, הצגנו את עמדתו האישית של כותב המאמר.
7. את המאמר חתמנו בפרק סיכום.
הותר לפרסום ביום 27.8.2014
*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-38 שנים.
רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465
טלפונים: 6728559-03, 6720503-03
פקס' 6739193-03
טל' נייד: 5781323-050
דוא"ל אתר
כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או ו/ או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם.. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.
אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.