30. האם רשאים רוכשי דירה יד שנייה לבטל את ההסכם עקב ליקויי בנייה? ​

האם רשאים רוכשי דירה  יד שנייה לבטל את ההסכם עקב ליקויי בנייה?

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*

עובדות המקרה

מקרה שהיה, כך היה. התובעים רכשו מהנתבעים בית דו משפחתי, צמוד קרקע. לאחר כניסתם להתגורר בבית גילו התובעים ליקויי בניה ובעיות רטיבות. בנוסף התברר להם כי קיימת מחלוקת לגבי מיקום הגדר המפרידה עם השכנים וכן מחלוקת לגבי השימוש בחנייה.

התובעים הודיעו לנתבעים במכתב על ביטול ההסכם. הנתבעים דחו את הדרישה ומכאן נסללה הדרך להגשת תביעת התובעים לביהמ"ש, בה דרשו את ביטול ההסכם, השבת הכספים ששילמו ופיצוי מוסכם בהתאם להוראות ההסכם. לחלופין - דרשו התובעים לפצותם בגין הנזקים שנגרמו להם ופיצוי נוסף בגין עלות תיקון הליקויים.

טענות התובעים

בתביעתם, טענו התובעים כי הנתבעים הטעו אותם, יצרו מצג שווא וניהלו מולם את המו"מ בחוסר תום לב. עוד טענו התובעים  כי הנתבעים הסתירו מהם  את בעיות הרטיבות  והכשלים במערכת הביוב והניקוז, לא סיפרו להם על המחלוקת הקיימת עם השכנים באשר למיקום הגדר ולשימוש בחנייה (אשר בעטיה הם לא עושים שימוש בחנייה), וכל זאת תוך שהנתבעים התחייבו בהסכם המכר כי לא ידוע להם על פגם כלשהו בדירה.

לא זו אף זו – התובעים טענו, כי הנתבעים נקטו בצעדים על מנת להסתיר מעיני התובעים את הליקויים. הם הסתירו חור בקיר על ידי הצבת ארון וסיידו את הדירה, וכן הסתירו קיום עובש בארונות המטבח באמצעות הסרת דלתות הארונות.

נטען, כי על פניו מדובר בהסתרה של ליקויים ומחלוקות רבות ולא בפריט אחד בלבד.

טענות הנתבעים

הנתבעים טענו כי מדובר בבית בן 15 שנה אותו ראו התובעים ורכשו אותו בהתאם למצבו. בנוסף, הם טענו כי התובעים בדקו את הצדדים המשפטיים והתכנוניים של הבית, את חוזה הרכישה שלהם, את אישור הזכויות במנהל ואת התכניות במועצה, ובגוף ההסכם התחיבו התובעים שאין ולא תהיה להם כל טענה על פגם או ליקוי בדירה.

הנתבעים טענו כי הדירה נמכרה ללא ליקויים או נזקים וכי בעיית הנזילה שהתגלתה כשבוע לאחר כניסת התובעים לדירה נבעה  מסתימה בשירותים וכי לא היו בעיות רטיבות נוספות. שטח הנכס שנמכר, אף לאחר תיקון מיקום הגדר בחצר תואם את השטח שנמכר לתובעים בהסכם, זאת בהסתמך על המודד מטעם התובעים שקבע כי שטח המגרש הוא 267 מ"ר.

שטח החניה ע"פ המפורט בתב"ע ובתוכניות אמור לשמש את שני הבתים, והתובעים הם שבחרו שלא להשתמש בחניה, או לעמוד על זכותם להשתמש בחניה. כן נטען שהתובעים ידעו על הבעיה בשטח החניה עובר למועד החתימה על ההסכם.

הכרעת בית המשפט

מי שמוכר דירה חייב לנהל את המו"מ בתום לב ועליו להציג את הדירה כפי שהיא ובמצבה האמיתי. מקור החובות בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ובחוק המכר התשכ"ח-1968.

חובת תום הלב מוטלת הן על קבלן המוכר דירה והן לאדם פרטי המחזיק בדירתו, בד"כ מספר שנים והוא מודע לליקויים הקיימים בדירתו. אולם, אין בחובה זו לפטור לחלוטין את הרוכש מלבצע בדיקות בטרם הוא קונה את הדירה. אולם, גם התרשלות של הרוכש בבדיקותיו אין בה בכדי להטיל אשם תורם על הקונה כאשר מתגלים ליקויים או חוסר התאמה בין ההסכם שנחתם בין הצדדים לבין מצב הדירה שנמכרה בפועל.

רמת הבדיקה הנדרשת מצד הקונה, היא רמת בדיקה ברמת איכות של המתבונן ההדיוט וכוללת בדיקה חזותית וחיצונית בעיקרה, בעיניו של אדם מהיישוב. 

מצב הצנרת, איכות ועובי הקיר החיצוני, אטימות הקירות והמרזב והחיבור של המרפסת החיצונית וכיוצ"ב הם ליקויים הנסתרים מעין הבודק החיצוני ההדיוט. כך גם שטח החצר התחום בגדר המפרידה בין החצרות, שכן לא מצופה ולא נדרש מהקונה למדוד במכשיר מדידה את שטח החדרים, הדירה או החצר בכדי לבדוק אם מצבם הוא  כפי שמצהיר עליהם המוכר.

רק במצב בו הקונה אכן ידע על קיומם של ליקויים או אי התאמות בין האמור בהסכם לבין המצב בפועל, לא תעמוד לזכות הקונה טענת "ייזהר המוכר". במקרה שכזה, ניתן יהיה להטיל על הקונה חלק מהאחריות, או לשלול ממנו את היכולת לטעון בגין אותם אי התאמות וליקויים.

הנתבעים טענו כי מאחר שהרוכשים הצהירו וחתמו בהסכם כי הם בדקו את הדירה והיא לשביעות רצונם, הם מנועים מלטעון כל טענה על ליקוי או חוסר התאמה המתגלים בדירה. ביהמ"ש לא קיבל את הטענה, שכן ככל שהיו ליקויים או חוסר התאמה נסתרים לא יכול סעיף שכזה להוות מחסום בפני התובעים מלטעון טענותיהם בנדון.

ההלכה לפיה "ייזהר הקונה" בוטלה אפוא, וחובת הגילוי היא על המוכר ובמקרה דנן על הנתבעים. על המוכר להודיע בצורה מפורשת וברורה, על ליקויים, תכונות ועל איכות שאינם תואמים את הנראה לעין. 

הקונה אמנם צריך לבדוק ולא להתרשל ואולם גם במצב בו יתרשל הקונה בבדיקתו, לא יהא בכך להקל ולהפחית מאחריותו של המוכר. חריג לעניין זה הוא מצב בו הקונה מודע ויודע על ליקויים, ואי התאמות בין הממכר להסכם המכר.

התובעים צרפו לתביעתם מספר חוות דעת מומחים וכן העידו מטעמם עדים שונים. בנוסף, הם  הגישו מסמכים לבית המשפט מהם עולה כי לפני שנמכרה הדירה, הנתבעים פנו לחברת הביטוח שביטחה את הדירה, ובדירה התבצעו לפחות 3 פעמים תיקונים סביב בעיות באיטום ובצנרת כאשר התיקון האחרון שנעשה בדירה נעשה כשלושה חודשים לפני החתימה על ההסכם.

מנגד, הנתבעים לא צרפו כל חוות דעת לתמוך בטענותיהם בעניין זה. לא עלה בידי הנתבעים גם להפריך את גרסת התובעים בעניין זה.

נוכח הממצאים של חוות הדעת השונות מהם עולים אותם מוקדי רטיבות והליקויים הטעונים תיקון, הגיע בית המשפט למסקנה כי יש לקבוע שהליקויים היו קיימים בדירה עובר למכירתה, וכי אין מדובר בליקויים חדשים שנוצרו לאחר כניסת התובעים לדירה.

חיזוק למסקנה זו מצא ביהמ"ש בראיות התובעים לפיהן בדירה היו ליקויים שהצריכו תיקון לפני החתימה על ההסכם. כמו גם העובדה שבסמוך לכניסת התובעים לדירה, ולאחר כשלושה שבועות בדירה כבר היו בדירה סימנים המעידים על אותן בעיות רטיבות, עובש, ריחות רעים ונזילות.

נושא נוסף שנדון היה שטח החצר, ובנושא זה הגיע ביהמ"ש למסקנה כי הנתבעים הטעו את התובעים בנוגע לשטח החצר ולמיקום הגדר בה. העובדה כי גם לאחר הקטנת שטח החצר עדיין עומד שטח המגרש על גודל של 267 מ"ר, אין בה לרפא את ההטעיה ומצג השווא שהוצג לתובעים.

אין הקונה צריך לבוא עם ציוד מדידה ולבדוק את גודל השטח שהוא עומד לקנות ויכול הוא להסתמך על הודעת המוכר, על אחת כמה וכמה מקום, בו המוכר יודע על אי התאמה בין מצג הדברים לבין, הגודל שנמכר במסגרת המכירה.

לכאורה, לאחר שביהמ"ש קיבל חלק מהתביעה וקבע כי היו ליקויים נסתרים ואי התאמה בין ההסכם לבין מצב הדירה שנמכרה בפועל, פתוחה לתובעים הדרך והזכות לדרוש את ביטול ההסכם, השבת הכסף ששולם וקבלת הפיצוי המוסכם. למרות כל זאת, במקרה זה קבע ביהמ"ש כי  אין מקום להורות על ביטול ההסכם.

ההנמקה של ביהמ"ש לאי ביטול ההסכם

החלטת ביהמ"ש הנכבד במקרה זה, סומכת על מספר הנמקות.

ההנמקה הראשונה לאי ביטול ההסכם הנה כי עפ"י החוק, הביטול צריך להיעשות תוך זמן סביר מרגע שנודע לנפגע על ההפרה ואילו בענייננו, מכתב הביטול נשלח לנתבעים כשנה ומחצה לאחר מכירת הדירה. כאשר התובעים עצמם העידו כי הם גילו את הליקויים והבעיה בנוגע לחצר סמוך לכניסתם לדירה. ממועד גילוי הליקויים  ואי ההתאמה בנוגע לחניה ולחצר, לא נשלחה הודעת ביטול מטעם התובעים לנתבעים.

ההנמקה  השניה הינה מאחר וקיימת נטייה להמעיט במקרים כדוגמת המקרה דנן במתן סעד של ביטול ההסכם. הדבר נעשה בדרך כלל רק כאשר קיימת אי התאמה מובהקת או שכמות הליקויים גדולה ולא מאפשרת פתרון אחר.

לדוגמא, בוטלו הסכמים עקב ליקויים שנבעו מהעובדה שהבניין נבנה על יסודות רעועים, במקרים בהם התברר כי הבנייה הייתה ללא היתר בנייה או  במקרים בהם אי ההתאמה הייתה יוצאת דופן בחומרתה ובחלקה "אי התאמה יסודית".

במקרה זה, גם המומחה מטעם התובעים קבע, כי ניתן לתקן את מכלול הליקויים הקיימים בדירה בעלות הפחותה מעשירית משווי הדירה בעת הרכישה. אי ההתאמה שהתגלתה בדירה אינה כה חמורה המצדיקה שימוש בתרופה הדראסטית של ביטול החוזה.  

ההנמקה השלישית הינה כי זכות הביטול כפופה לעקרון תום הלב ולשיקולי צדק. במקרה דנן, חלף זמן רב בין קבלת החזקה לבין מסירת ההודעה. במהלך הזמן הרב שחלף גרו התובעים בנכס ו"נהנו" ממנו במשך מספר שנים לא מבוטל. ערך הנכס אף עלה כעולה מעדויות המתווכות שהעידו ומהנסיונות למכור הנכס.

ביהמ"ש הורה בפסק דינו לפצות את התובעים במלוא סכום הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם בין הצדדים בסך של 200,000 ₪. למרות סמכותו להפחית את הסכום, ביהמ"ש נמנע מלהפחית את הפיצוי המוסכם.

בסופו של דבר קבע בימ"ש כי מוכרי הבית הפרו את ההסכם אולם בנסיבות הענין לא מצא ביהמ"ש לנכון להורות על ביטול ההסכם.

המסקנה העולה מפסק דין זה הנה, כי בעקרון, זכאי צד לחוזה, אשר משנהו הפר את החוזה הפרה יסודית, לעתור לביטולו של ההסכם. יחד עם זאת, כל מקרה נדון לגופו של ענין, והדבר שיכריע אם לבטל את החוזה אם לאו, הוא נסיבותיו הספציפיות של כל מקרה ומקרה והתנהלות שני הצדדים לחוזה.

הותר לפרסום ביום 28.6.2015

*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך  למעלה מ-38 שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

טלפונים: 6728559-03, 6720503-03

פקס' 6739193-03  טל' נייד:  5781323-050

דוא"ל    

אתר:  

​