35. ליקויי בניה- תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

​

35. ליקויי בניה- תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

מאת עו"ד צבי שטיין

א. מבוא

תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות) התקבל ביום 6.4.2011 ופורסם בס"ח 2293 עמ' 775.

בהתאם לסעיף 11(ג) לחוק, תחולתו של תיקון מספר 5 לחוק נקבעה כדלקמן: "(ג) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011 (בסעיף קטן זה – תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5".

בתיקון מספר 5 נכללו מספר רב של תיקונים חשובים בחוק בנושאים רבים ומגוונים אותם נסקור במאמר זה.

ב. התיקונים העיקריים בתיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות) הינם כדלקמן:

בפרק ההגדרות, לאחר הגדרת דירה הוסף סעיף:

"הוראות תחזוקה ושימוש" – הוראות תחזוקה ושימוש, ככל הנדרש, לעניין הדירה או כל דבר שבה, הרכוש המשותף כמשמעותו בחוק המקרקעין ומתקניו, וכן בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או כל דבר שבה;

בפרק ההגדרות נוספו הגדרות של: "קונה" – מי שרוכש דירה ממוכר;

"קונה משנה" – מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה;

בסעיף 2 לחוק הוספה חובה על המוכר לצרף לחוזה המכר, בנוסף למפרט, גם "הוראות תחזוקה ושימוש".

בסעיף 4(א) שכותרתו: "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה....." בוטלו פסקנות משנה 4 ו- 5 ובמקומן נכנסו לתוקף פסקאות 4-5 כדלקמן:

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן- תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

בכותרת השוליים של סעיף 4א' הוספו המילים "או אי התאמה יסודית".

(א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה.

בפסקה 1 של סעיף 4(א) במקום הסיפא החל במילים "לרשותו אם", יבואו המילים:

"לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה".

אחרי סעיף 4(א) הוספה פיסקה ב': "הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

בסעיף 4(ב) אחרי סעיף קטן א' הוסף סעיף קטן ב':

(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

דברי הסבר מפורטים יותר לגבי סעיף ספציפי זה, הבאתי במאמרי ליקויי בניה- "זכות התיקון" עפ"י תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות) בתביעות ליקויי בניה.

בסעיף 5 לחוק, בסעיפים קטנים (א) ו-(ג) הוחלפו המילים "מתאים למקובל בנסיבות העניין" במילים "באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין".

אחד התיקונים המשמעותיים ביותר בתיקון מספר 5 הוא זה אשר קבע פיצוי ברור יותר ומוגדר יותר לגבי האיחור במסירה.

לאחר סעיף 5 הוסף סעיף 5(א) הקובע לאמור:

(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה - המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבר כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 - בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש, הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

עם כל הכבוד, תיקון זה לא פתר את הבעיה, שכן גם בעתיד יהיה צורך להיזקק לחוות דעת שמאי שיעריך את שווי דמי השכירות. הקבלן יגיש חוות דעת שמאית מטעמו ויהיה צורך להיזקק להכרעתו של שמאי מומחה מטעם ביהמ"ש.

השיפורים שהביא עמו התיקון לחוק.

התיקון לחוק יצר זכות פיצוי אוטומטית בגין האיחור במסירה, ללא צורך בהוכחת נזק בפועל.

התיקון יצר סדר ואחידות בתקופות איחור "גרייס" סתמיות, שכל קבלן היה מכתיב בחוזי המכר ככל העולה על רוחו, מכל סיבה שהיא, החל מ-60 ימים ועד 120 ימים. כיום תקופת ה"גרייס" החוקית המקסימאלית הינה 60 ימים בלבד, לכל היותר. חידוש חשוב נוסף שנכלל בתיקון לחוק הוא שבמידה והאיחור עולה על 60 ימים, ישולם פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור, "בלא הוכחת נזק", כלשון החוק.

תיקון זה שם קץ למחלוקות בפסיקה של שופטים שונים ולחוסר האחידות במסגרתה חלקם שללו את מתן הפיצוי הרטרואקטיבי מהמועד המקורי החוזי, וקבעו שהפיצוי ישולם רק מתום תקופת ה"גרייס", ואילו אחרים צידדו במתן פיצוי החל מהמועד החוזי המקורי במקרים בהם האיחור עלה על תקופת ה"גרייס".

חידוש נוסף הוא מועד קבלת הפיצוי בגין האיחור, שנקבע בתיקון 5 מיד בתום החודש של האיחור, ללא צורך להמתין למסירת הדירה בפועל ולעריכת "התחשבנות" עם הקבלן ביום המסירה.

במקרים רבים, הקבלן סרב להכיר באחריותו לאיחור במסירה ותלה את האשמה ברוכש הדירה ו/או בכל מיני גורמים שונים ומשונים ולא הסכים לפצות את רוכש הדירה בפיצוי כלשהו בגין האיחור במסירה, דבר אשר אילץ את רוכש הדירה לפנות לבתי המשפט. התיקון לחוק פתר לכאורה בעיה זו.

מאז התיקון לחוק, בתי המשפט הטמיעו את התיקון בפסקי דין רבים שניתנו בערכאות השונות, לרבות על ידי ביהמ"ש העליון.

פירוט יתר לסעיף זה ניתן למצוא במאמרי "פיצוי בגין איחור מסירה".

תיקון חשוב נוסף שהוסף בתיקון 5 הינו הוראות בדבר חובת רישום הזכויות של הממכר בפנקס הבתים המשותפים. לאחר סעיף 6 א' לחוק העיקרי הוסף סעיף 6 ב' שזו לשונו:

6 ב. (א) המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף 142 לחוק המקרקעין, חייב לעשות את כל אלה:

(1) לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי;

(2) לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר;

(3) לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.

(ב) המוכר דירה בבית שאינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף קטן (א), חייב לבצע ולקיים את האמור בפסקה (1) של אותו סעיף קטן ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.

(ג) בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו במניין תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן. 

בסעיף 7 א' בכל מקום אחרי "הקונה" הוסף: "או קונה המשנה".

בסעיף 7 הוסיף סעיף קטן (ב) אשר בא לשים קץ לכל אותם "מסמכי וויתור" שונים ומשונים עליהם נאלצו רוכשי הדירות לחתום, במצבים שונים, מבלי יכולת לסרב.

(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה - בטל.

בסעיף 11 לחוק, אחרי סעיף קטן (ב) הוסף סעיף קטן (ג) הקובע לאמור: (ג) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011 (בסעיף קטן זה - תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגבי נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5.

אחד התיקונים החשובים ביותר הוא החלפה כללית של התוספת לחוק הקובעת את תקופות הבדק לגבי הליקויים החשובים, שבעיקרה, הגדלת תקופת הבדק לגבי ליקויים שונים. מפאת חשיבותה אביא את התוספת כלשונה:

תוספת

(סעיף 4)

(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק - שנתיים;

(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה - שנתיים;

(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים - שלושים שנים;

(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים - שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" - לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי - שלוש שנים;

(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב - ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" - לרבות נזילות;

(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך - ארבע שנים;

(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים - חמש שנים;

(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפוי חוץ - שבע שנים;

(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.

בתוספת זו -

"כשל" - כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" - ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

ג. סיכום

בפרק המבוא הבאנו הסבר קצר על תיקון מספר 5 ומועד קבלתו.

בהמשך הבאנו את התיקונים העיקריים שהתקבלו בתיקון מספר 5 של החוק, תוך השוואה לנוסח הקודם של החוק עד לתיקון מספר 5 וכן הערות ביקורת והסברים לסעיפים שונים.

סיימתי את מאמרי בפרק המסכם בקצרה את ראשי הפרקים של המאמר.

ליקויי בניה

הותר לפרסום ביום 29.11.2018

*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך  למעלה מ-40 שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

טלפונים: 6728559-03, 6720503-03

פקס' 6739193-03

טל' נייד:  5781323-050

דוא"ל  zvis7@bezeqint.net 

אתר: www.zvistein-lawoffice.co.il

**כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך  למעלה מ-40 שנים.

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או ו/ או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם.. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.

​