66. נדחתה מרביתה של תביעת ליקויי בניה ​

בית משפט השלום דחה את מרביתה של תביעת ליקויי בניה אשר הוגשה על ידי משפחת אורגד כנגד חברת בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ אשר הייתה מיוצגת על ידי עו"ד צבי שטיין מרמת-גן.

להלן, קטעים נבחרים מפסק הדין

טענות הצדדים:

התובעים טוענים כי הנתבעת נמנעה הנתבעת באופן עקבי לקבוע עימם סדרי עבודה לביצוע התיקונים ומועדים לתחילתה וסיומה. לנוכח חוו"ד המומחה ומשנמצא כי הנתבעת לא קיימה את מחויבותה לביצוע התיקונים כראוי, עתרו התובעים לחייב את הנתבעת לשלם להם את מלוא העלויות המתחייבות מביצוע תיקונים, כך: ליקויי הבנייה

תיקוני ליקויים: 30,128 ש"ח.

הוצאות שונות, כגון: לינה, פינוי: 13,170 ש"ח.

שטח הדירה

לעניין שטחה של הדירה, מצוין במפרט חוזה המכר בס' א' - "פרטי זיהוי, לפי תוכנית מצ"ב". ואכן צורפו למפרט 2 תשריטים. האחד - תשריט של הדירה, זהה לפרוספקט שנמסר במועד ההתקשרות, אך בלא שצוין בה שטחה הכללי, אלא מידות פנימיות בלבד, ותשריט נוסף, הגדלה של תיאור מיקום כל בניין בפרויקט.

לגירסתם, התגלה להם לראשונה בחוזה החכירה עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י"), כי שטח הדירה הוא 79.3 מ"ר ולא 94 מ"ר כפי שהוצג בתשריט שנמסר במעמד החתימה על זיכרון הדברים.

התובעים טוענים כי הנתבעת הטעתה אותם בענין זה. הפיצוי הנתבע לענין שטח הדירה: 64,287 ש"ח.

התובעים מבקשים גם פיצוי בגין טרחה טרדה ועגמת נפש: 20,000 ש"ח. לאור האמור, מבקשים התובעים כי בימ"ש יחייב את הנתבעת לשלם להם סך של 127,585 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית מיום הגשת התביעה עד לתשלום בפועל וכן הוצאות משפט בסך 5,091 ש"ח ואגרת בימ"ש, בתוספת שכ"ט עו"ד + מע"מ.

טענות הנתבעת:

הנתבעת טוענת כי ביצעה תיקונים שונים בדירה כפי שפרטה ו/או הביעה נכונות לכך:

הנתבעת טענה גם כי, סופקו לדירה אדני שיש חדשים אולם התובע לא הסכים כי יורכבו בטענה כי הם אינם הולמים. הנתבעת סיפקה אדנים אחרים וגם אותם סירב התובע לקבל.

ביום 11.12.00 שלחה הנתבעת באמצעות ב"כ, עו"ד ארז גלעד, מכתב בו צוין כי הנתבעת מינתה מהנדס חיצוני לבדיקת הטענות העולות מחוו"ד של מומחה התובעים. תוצאות הבדיקה לא היו לרוחו של התובע ועל כן הוא החליט לעכב ביצוע התיקונים הדרושים תוך הצבת תנאים שונים לביצוע העבודות.

לגירסת הנתבעת, שלחה אל התובעים מכתבים נוספים בימים: 18.4.02, 13.6.02, בהם הודיעה כי תתקן את שאר הליקויים על פי מכתבה מיום 12.9.00, להוציא תיקונים שבוצעו ואושרו בחתימת התובעים.

הנתבעת טוענת כי יש לדחות את התביעה שעילתה פיצוי כספי, הואיל ושמורה לה הזכות לתיקון בעצמה, הן עפ"י הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, והן עפ"י הסכם המכר שנחתם בין הצדדים.

שטח הדירה

עפ"י אישור המועצה המקומית יקנעם שטח הדירה הוא 93 מ"ר. הנתבעת טוענת כי אין התובעים רשאים להסתמך על פרסום או תשריט או מצג כלשהו, (הפרוספקט) אשר הוצג להם לטענתם, לפני חתימת ההסכם.

סעיף 24.3 להסכם קובע:"הסכם זה בא להסדיר ולקבוע סופית את שהוסכם ביניהם לאחר משא ומתן ומסדיר סופית את היחסים שבין הצדדים. לא יהיה תוקף או נפקות לכל מצג, הבטחה, חוזר, פרסום, אמירה, סיכום דברים, בקשת רכישה, טיוטה וכיוצ"ב, בין בע"פ ובין בכתב ובא במקומם ואלה לא ישמשו ראיה בכל הליך שהוא".

לטענתה, מעולם לא הובטח לתובעים כי הדירה תהיה בשטח של 94 מ"ר. השטח המצוין בחוזה החכירה עם המנהל, אינו משקף בהכרח את שטחה האמיתי של הדירה, שכן יש להכליל בשטחה את הקירות הפנימיים והחיצוניים, מרפסות מקורות, שטחים ציבוריים, חדרי מדרגות, מעלית וכו' הנכללים בגדר שטח ברוטו של דירה.

לשיטתה, שטח הדירה שקיבלו התובעים עולה בהרבה על השטח הנטען כי הובטח, היות ויש להוסיף את השטח הציבורי המשותף.

ביום 17.12.04 ערך השמאי מטעם בית משפט מר עירון, חוו"ד מומחה בה ניתח את שיטות המדידה השונות וקבע כי הגדרת שטח הדירה עפ"י הפרוספקט אשר הוצג לתובעים לפני רכישת הדירה ובו נרשם שטח הדירה כ-94 מ"ר, לא תיחשב כסטייה ואין מקום לבחון את ירידת ערך הדירה בגין הפחתת השטח הנבדקת.

דיון

ליקויי הבנייה

הנתבעת טענה כי את הליקויים המפורטים בחוות הדעת מטעם המומחה מטעמה, ניתן והיה על התובעים לגלות בעת העמדת הדירה לרשותם וכי הם חתמו כי התיקונים בוצעו לשביעות רצונם ולכן מנועים מלטעון לקיומם של הליקויים המצוינים בחוות הדעת, למעט ליקוי הרטיבות.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973:"4א. הודעה על אי-התאמה [תיקון: תש"ן] (א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה - (1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד; (2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

בעניינינו, אף לאחר עיון בטענות ב"כ הצדדים, לא מצאתי כי יש מקום לסטות באופן גורף מחוות הדעת ומסקנותיו של המומחה שמונה ע"י בית המשפט, לא מצאתי כל שגיאה או טעות חמורה בדבריו, או בהגיון מסקנותיו ואף לא מצאתי כל מקום לפקפק במומחיותו ובאובייקטיביות בה מילא את תפקידו.

ואולם, המומחה מטעם בימ"ש סבר בחוות דעתו כי לתובעים יקום הצורך בדיור חליפי. בתשובות לשאלות ההבהרה, ענה כי אם יוחלט על תיקון בעיית הריצוף, אזי בשל ביצוע החלפת ריצוף יאלצו התובעים ללון מחוץ לבית במשך 10 ימים. ואילו אם יוחלט לחלופין על ביצוע בשיטת ההדבקה, יאלצו התובעים ללון מחוץ לבית במשך 3 לילות.

הנני מקבלת את טענת הנתבעת כי משלא נזכר הדיור החלופי בכתב התביעה, אלא רק בתצהיר, יש בכך משום הרחבת חזית אסורה ולכן לא קיבלתי את טענת המומחה לעניין זה.

הדברים האמורים לעיל, יפים גם לעניינינו. מחומר הראיות המצוי בפני עולה כי אכן היו פניות רבות מצד התובעים אל הנתבעת ושלוחיה לתיקון הליקויים במרוצת תקופות האחריות השונות. אף אם לא היו מצרפים התובעים מכתביהם, אין ספק כי ידעה על הליקויים, שהרי בפועל הנתבעת החלה בתיקון חלק מהם ובעצמה מודה כי לא ניתנה לה האפשרות להמשיך בו.

הואיל ומתוך חווה"ד והעדויות עולה כי הנתבעת ביצעה ניסיונות תיקון כאלו ואחרים, וכי התובעים סירבו להמשיך וליתן לה אפשרות חוזרת לתיקונים יקבלו התובעים את הפיצוי הכספי לפי הסכום שהיה עולה לקבלן אלמלא נמנעה ממנו זכות התיקון, למעט בנושא המרצפות, בו הוכח כי דרישת התובעים היתה מוצדקת.

שטח הדירה

פס"ד העוסקים בסוגייה זו: ע"א 9025/93, צמיתות, פ"ד נ' (1) 826, וע"א 9085/00 שטרית נ' שרביט, ע"א 10944 שיכון ופתוח נ' אוחנה תק - על (1) 1814 2004.39. המומחה עירון מטעם בימ"ש בדק את שטח הדירה נשוא המחלוקת, כבסיס לאומדן ירידת ערך הדירה בעקבות השינויים בשטחה כנטען ע"י התובעים.

על פי המפרט שצורף כנספח לחוזה המכר לפי חוק המכר (דירות), שטח הדירה הוא לפי תשריט אשר צורף למפרט, בקנ"מ של 1:100. נקבע בחוק המכר כי מותרת סטייה של 2% בין המידות המופיעות בתכנית לבין המידות שיימצאו למעשה.

בהתאם לפרוספקט שהוצג לתובעים לפני הרכישה, הוגדרה הדירה כדירה בת 3 חדרים, 2 מרפסות שמש וחדר ארונות בשטח של כ - 94 מ"ר. בנספח לחוזה המכר, פורט כי הדירה כוללת חדר דיור, חדר שינה, מרחב מוגן דירתי (המשמש כחדר שינה נוסף), פינת אוכל, מטבח, חדר אמבטיה, שירותים, 2 מרפסות, מרפסת שירות וחדר ארונות.

בפרק ד' לחוו"ד קבע המומחה כי: "מעיון בתצלומים, של תשריט הדירה, אשר הוצג לתובעים בעת הצגת הנכס, תשריט הדירה, אשר צורף להסכם המכר ותשריט הדירה כפי שנכלל בתשריט המצורף לבקשה להיתר בנייה, עולה כי קיימת התאמה, בתיאור הדירה, במידות הרשומות (ובשטח) בין כל התשריטים".

הינני מאמצת את האמור לעיל. מכיוון שכך, אינני נזקקת לפס"ד העוסקים בסוגייה זו.

המומחה עירון בדק לפי שיטות המדידה המצויות ב"תקן 975" ומצא כי:א. שטח פנים הדירה הוא כ - 72 מ"ר.ב. השטח האפקטיבי של הדירה הוא כ - 92 מ"ר. (תוספת של כ - 8 מ"ר קירות וכ - 12 מ"ר מרפסות). 

השטח הנומינלי של הדירה הוא כ - 105 מ"ר. (תוספת של חלק יחסי, 1/8, ב - 5 קומות מבואות). לפיכך, מצא (כפי שהדבר בא לידי ביטוי בפרק ז' לחוות דעתו), כי:"הגדרת שטח הדירה על פי התשריט, אשר הוצג לתובעים לפני רכישת הדירה נשוא חוות דעתי, ובו נרשם כי שטח הדירה כ - 94 מ"ר, לא תיחשב כסטייה ואין מקום לבחון את ירידת ערך הדירה בגין הפחתת השטח הנבדקת".42. לאחר בחינת טענות התובעים איני מוצאת מקום לסטות מהמלצות המומחה, שכן סטיות השטח מהאמור בתשריט הקבועים אינן משמעותיות, אם בוחנים ע"פ השטח האפקטיבי.46. לפיכך, מצאתי כי אין לפצות את התובעים בגין ירידת ערך. אילו בחישוב השטח, היתה כוללת הנתבעת חניה, פיר מעלית וכו', מבלי שנזכר כן בהסכם המכר, הייתי פוסקת אחרת, אך לא כך הדבר.

סוף דבר

לאור האמור, הנני פוסקת לטובת התובעים בגין ליקויי הבנייה את הסכום הכולל 27,269 ש"ח, כמצוין בחוות דעת המומחה נחמן וכמפורט להלן:

סעיף חדר דיור ומטבח 9,450 ש"ח + 25% בגין עלות לדייר בצירוף מע"מ = 13,820 ש"ח.

 סעיף יחידת הורים 4,950 ש"ח + 25% כנ"ל ובצירוף מע"מ = 7,239 ש"ח.

סעיף ממ"ד 1,900 ש"ח.

סעיף אמבטיה ומרפסת שירות 300 ש"ח.

מרזב ותיקוני רטיבות 2,100ש"ח.

פיקוח הנדסי 1,900ש"ח.

סה"כ: 27,269 ש"ח.

כן תישא הנתבעת בהוצאות התובעים בסך 3,500 ש"ח (לרבות אגרות ושכ"ט מומחה) ושכ"ט בסך 3,000 ש"ח + מע"מ.

ניתן היום, 18 ‏יולי‏ ‏05 (י"א בתמוז התשס"ה) בהעדר הצדדים.

ניב ריבה - שופטת

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

​