74. ליקויי בניה- נדחתה תביעת שכנה כנגד השכן שמעליה בגין נזקי רטיבות מדירתו  ​

כבוד השופטת ניב ריבה דחתה ביום 8.5.2005 את תביעתה של עו"ד רות אמסטר שהוגשה כנגד השכן שמעליה מר לופנפלד אשר היה מיוצג ע"י עו"ד צבי שטיין מר"ג בגין נזקים שנגרמו לדירתה, כביכול, מדירתו של השכן.

להלן קטעים נבחרים מפסק הדין

התובעת הינה בעלת זכויות הבעלות בדירה ברח' ארלוזורוב 9 תל אביב (להלן: "הדירה"). בשנת 1988, בעת שרכשה את הזכויות, היתה הדירה שמעל דירתה רשומה על שם אמו המנוחה של הנתבע, אשר התגוררה באותו זמן בבית אבות. (דירת הנתבע). במאי 2002 נרשמה הדירה העליונה על שמו של הנתבע וביולי 2002 נמכרה.

מאז 1988 התלוננה התובעת על רטיבות בדירתה וייחסה זאת למים הנוזלים מדירת הנתבע. לטענתה, השכיר הנתבע את דירת אמו לעובדים זרים ואלו הזניחוה, לא תיקנו בה עובש ופטרת ואף לא את חדרי האמבטיה והשירותים, בהתעלמם מהצפות מי הביוב.

לטענת התובעת, התעלם הנתבע במשך כל השנים מאחריותו לנזקים הנגרמים עקב מים החודרים מדירתו לדירתה. משהגיעו מים עד נפש, תרתי משמע, פנתה התובעת למפקחת על רישום המקרקעין וביקשה, כי יחוייב הנתבע לבצע תיקונים בדירתו.

הנתבע טען, כי ביצע תיקונים אשר יפתרו את כל בעיית הרטיבות, ומשאושר הדבר על ידי מהנדס נמחקה תביעת התובעת. 

בשנת 6-1995 בוצע שיפוץ בבנין כולו והחברה המשכנת תיקנה גם את דירת התובעת, בתיאום עם הנתבע. בשנת 1996 שילמו הנתבע ואמו ז"ל סכום של 4,750 ש"ח לסילוק סופי ומוחלט של כל טענות התובעת כנגד הנתבע בגין נזקים שהיו בדירתה.

התובעת נוהגת להשכיר את דירתה לפרקי זמן קצרים וממושכים, לצורך מחייתה. בתביעה זו עותרת התובעת לחייב את הנתבע בנזקיה בגין התקופות בהן לא ניתן היה להשכיר את הדירה עקב הרטיבות בה. בנוסף, נתבעות גם הוצאות התובעת באותן תקופות, לרבות ארנונה, ועד בית וכיוצ"ב, הוצאות שמטבע הדברים משולמות ע"י שוכר דירה, בהיותה מושכרת.

התובעת מחלקת ראשי הנזק לתקופות: 

אובדן הכנסה משכ"ד לחודשים ינואר-מרץ 1997 והנזקים הנלווים לאותה תקופה, ובסה"כ 28,755 ש"ח.

הנתבע מכחיש האמור לעיל וטוען, כי היה הבעלים הרשום של דירתו בתקופה שבין 17.7.02-20.5.02 בלבד. הואיל ואין מחלוקת כי דירת הנתבע היתה בחזקתו גם קודם שנרשמה על שמו, טוען הנתבע לגופו של עניין כי בוצעו בדירתו שני שיפוצים הכוללים החלפת צנרת וכי מאז 1996, עת שילמו הוא ואמו המנוחה לתובעת את הסכום שנדרש מהם, לא חדרה רטיבות מדירתו לדירת התובעת.

יתר על כן, לטענתו, היתה דירתו ריקה וסגורה במשך שנים רבות ולא נעשה בה כל שימוש במים וכי התובעת עצמה נהגה לסגור את ברז המים הקשור לדירתו.

הנתבע מכחיש, כי רטיבות מדירתו מנעה מהתובעת מלהשכיר את דירתה. משעמדה דירת התובעת ריקה בתקופות אלו ואחרות - איננה יכולה להטיל עליו את חסרון הכיס עקב כך והראיה, שהוא עצמו לא הצליח להשכיר את דירתו במשך תקופה ממושכת.

דיון 

הואיל ואין עילת התביעה עלויות התיקונים, אלא נזקים עקיפים, על התובעת להראות, כי מדירת הנתבע חדרה רטיבות שבעטיה נמנעה ממנה השכרת דירתה, וכי עשתה די להקטנת נזקיה.

לטעמי, לא הוכיחה התובעת אף לא אחד מאלו.

התקופה הראשונה: 

התובעת טוענת, כי לאחר שבוצע השיפוץ בדירתה בשנת 1996, נהגה להשכיר את הדירה, בין לתקופות ארוכות, בדמי שכירות חודשיים של 850$ לחודש, ובין לתקופות קצרות בשכ"ד של 1,200-1,100$ לחודש. בספטמבר הושכרה הדירה לדיפלומט, אשר עזב בדצמבר 1996.

לטענתה בסוף שנת 1996 החלה שוב להתפשט רטיבות מדירת הנתבע והקירות והתקרות בדירה נרטבו וכוסו רטיבות ועובש (ס' 21 לתצהיר). באותה תקופה הדירה עמדה להיות מושכרת לתקופה של שלושה וחצי חודשים במחיר של 1,000$ לחודש למר יעקב בן הרצל ולבת זוגו אשר שיפצו את ביתם בנוה צדק, והדבר אף סוכם עמם."עקב הנזילה והרטיבות בוטלה עסקת השכרת הדירה לתקופה זו, ברגע האחרון ותוך מפח נפש של שני הצדדים. לא ניתן היה להשכירה והיא עמדה ריקה עד 1/4/97". 

חוות הדעת ההנדסית שצרפה התובעת נערכה בספטמבר 1997, ואילו התקופה הראשונה מתייחסת לחודשים ינואר- מרץ 1997, מכאן שאין חווה"ד רלונטית לענייננו.  

במכתבו של הדיפלומט מ- 14/11/96 מודיע השוכר, כי הוא מסיים את החוזה בסוף השנה, עקב העברתו לארץ אחרת. השוכר אינו מזכיר כלל בעיית רטיבות בדירה. עוד מציין הוא, כי ימשיך לחפש שוכר אחר לדירה.

ב- 1/4/97 נחתם חוזה שכירות בין התובעת לבין משה אביטל. בס' 8ב' להסכם נכתב: "השוכר מצהיר כי קיבל דירה נקיה לחלוטין, צבועה ומשופצת כי חדרי האמבטיה והשירותים שופצו זה עתה בקרמיקות ובכלים חדשים ונצבעו והוא מתחייב למסרה באותו מצב בו קיבל את הדירה.

השוכר מצהיר כי ידוע לו שחדרי האמבטיה, השירותים, חדר השינה, המטבח, הפרוזדור ומרפסת המטבח שופצו ונצבעו לפני כניסתו לדירה והוא מתחייב לשמור על הנקיון"....השוכר מסכים לתיקוני צבע קלים שצריכים להיעשות בדירה ושיעשו לאחר תיאום עימו.ז. למרות האמור בס' 8 להסכם כפי שצוטט, משנשאלה התובעת האם נערך בדירתה שיפוץ בין החודשים ינואר -מרץ 1997, השיבה: "בשום פנים ואופן לא, הדירה עמדה ריקה" (עמ' 8 לפרוטוקול) "...במאי 1996 שיפצתי את הדירה, יש לי קבלות, והדירה היתה מושכרת לשלושה חודשים לאחר מכן למר ברהנה ולאחר מכן היא היתה ריקה עד אפריל ואחרי השפוץ גרו בה מספר חודשים ולכן היה כתוב בהסכם שהדירה שופצה זה עתה".

בהעדר ראיה התומכת בטענה כי הדירה נרטבה או לחלופין כי בוטלה השכרה למשפחת בן הרצל עקב הרטיבות, הנני דוחה התביעה בראש נזק זה. 

באשר לתקופה שמדצמבר 1997 - אפריל 1998, התובעת טוענת, כי בחודש יולי 1997 ערך הנתבע שיפוצים בדירתו, שכתוצאה מהם היתה זרימה והצפה אדירה של מים מדירתו לדירתה. עקב נזקי הרטיבות עזבו לטענתה שוכרי הדירה את המושכר, והותירו אחריהם חובות. התובעת נקטה כנגדם בהליכי הוצאה לפועל וגובה מהם את החוב עד נובמבר 1997.

על פי האמור בס' 30ב' לתצהירה, אין היא תובעת את הנתבע אלא לחודשים דצמבר 1997 - אפריל 1998, מועד בו הושכרה הדירה בשנית. 15. בחוות הדעת אשר נערכה ע"י אחיה המהנדס של התובעת נכתב: "בחודש יולי 1997 ביצעו בדירה מעל הדירה של רות אמסטר (משפחת לוף) שיפוצים נרחבים ובמהלך השיפוצים דלפו מים מהתקרה בשל העבודות שבוצעו וכן נשבר חלון במרפסת המטבח".

המומחה פירט רטיבויות בחדר אמבטיה, בתקרת המובאה המונמכת שבין הכניסה לחדר השינה, בחדר השינה, בתקרת מרפסת המטבח ובתקרה המונמכת שמול המטבח. בסוף חוות הדעת נכתב: "לפי הנראה לעין פסקו הדליפות אולם הנזק שנגרם בשל הצפה או דליפת מים מהדירה שמעל ניכר לעין וגרם לנזקים בדירת אמסטד" המומחה לא ביקר כלל בדירת הנתבע. ביקורו של המומחה היה בספטמבר לאחר הנזילות: "אני באתי אחרי שביצעו את השיפוצים לראות מה קרה, כי עד השיפוצים היו רטיבויות כל הזמן".

בראש הנזק לתקופה זו דורשת התובעת לא רק אובדן הכנסה בסך 20,000 ש"ח, אלא גם תיקון חלונות מרפסת המטבח, תיקון תריסים בגין פריצה נוספת, פרסומים בעיתון בימים 27/11/97, 3/3/98 ושכ"ט מהנדס.

הנתבע מודה, כי ערך שיפוץ בדירתו: "ביולי 1997 אמנם ביצעתי שיפוץ יסודי ברמה מאוד גבוהה, החלפתי אריחי קרמיקה על הקירות ועל הרצפה וכן במטבח, אולם אני טוען, כי מאז ועד הנזק הנטען והמתואר ע"י התובעת הדרך רחוקה ולהד"מ. אפילו בחוות הדעת, נספח יב' לתצהיר העדות הראשית מציינת "לפי הנראה פסקו הדליפות" ... הנני מכחיש את האמור בסעיף 31 על כל סעיפי המשנה לו. אני טוען כי הסכומים הנתבעים הינם דמיוניים, ספקולטיביים, נטולי אחיזה כלשהי במציאות...אני טוען כי התובעת סבורה כי הנני הספונסר שלה ואני הכתובת למימון כל נזקיה של התובעת, המוכחשים לכשעצמם... לא ברור לי מדוע עלי לפצות את התובעת בכל פעם ש"פורצים" לה לדירה בגין החלפת המנעולים בה בעת שמעולם לא הינפקתי לה פוליסת ביטוח המכסה "נזקים" אלה".

התובעת לא הוכיחה כי הסיבה לעזיבת המושכר ע"י שוכריו היתה הרטיבות בו. להיפך - בעת שננקטו הליכי הוצאה לפועל כנגד השוכר, נערכה לו חקירת יכולת. הנ"ל לא טען כי עזב את הדירה עקב מצבה הבלתי ראוי למגורים אלא: "אני לא גרתי בדירה ברח' ארלוזורוב 9 בתל אביב. זה היה משרד שלא היה שלי. הבוס שלי עשה שם משרד ונאלץ לעזוב. אני דיברתי עם הזוכה כמה פעמים ואמרתי לה שאני מוכן לשלם סכום סביר שאוכל לעמוד בו. הצעתי לה בזמנו 10,000 ש"ח והיא לא מוכנה לדבר איתי".

באשר לניתוק קו הטלפון, התובעת פנתה לבזק על מנת לחבר את קו הטלפון מחדש. בניגוד לנטען על ידה כתבה בפניתה כי: "בדירה היה דייר שלא שילם את חשבונות הטלפון, דבר שלא היה ידוע לי עד פנייתכם אלי...החוב שולם בכרטיס דיינרס ביום 21/1/98".  

התובעת נשאלה לגבי השיפוצים שערכה עובר להשכרת הנכס באפריל 1997"אמרת שלפני השכרת הדירה ביצעת תיקונים ובהסכם את מראה שהם צריכים להעשות בעתיד "(עמ' 13 לפרוטוקול) ותשובתה: "אמרתי שבא שיפוצניק ועשה תיקוני טיח, לפני השכירות ואחרי השכירות הוא המשיך כי הוא לא גמר את תיקוני הצבע...הוא עשה תיקונים ואת השאר עשה הדייר שנכנס והורדתי לו מסכום השכירות". מהו ההגיון בתביעת אובדן דמי שכירות ובאי תביעת התשלום לקבלן השיפוצים? לתובעת הפתרונים.

בין אם חדרה רטיבות לדירת התובעת עקב השיפוץ בדירת הנתבע ובין אם לאו, לא הוכיחה התובעת כי אי ההשכרה ו/או הפחתה במחיר דמי השכירות נבעה מרטיבות זו. למותר לציין, כי אין התובעת יכולה לייחס לנתבע הוצאות בגין תיקון מנעול עקב פריצה, בשל ריחוק הנזק, ככל שהיה קשור אליו.

באוקטובר 1997 הושכרה הדירה לשוטרי ימ''מ. על פי הנטען, הופחת שכר הדירה ל- 700 $ והשוכרים התחייבו לצבוע ולשפץ על חשבונם. ביוני 2001 עזבו הדיירים עקב נזקי רטיבות וריח בלתי נסבל, ושוב נערכה חוו''ד (נספח י''ח) ע''י אחיה של התובעת, אשר ממצאיה דומים לקודמיהם: "ישנה רטיבות בתקרה ובמקומות המצויינים בהמשך".

מר ניר, אחד השוטרים הנ"ל, העיד כי "בתחילה הדירה היתה במצב שהיתה צריכה צביעה מחדש... כל הבעיה של הדירה היתה צביעה, לא היו דברים חריגים". בשנה שלאחר מכן לא הועלו דמי השכירות, בהסכמה, לא בשל מצבו של המושכר אלא משום שהשוכרים היו ביחסים טובים עם התובעת (עמ' 23 לפרוטוקול). ואולם, העד אישר שהעזיבה היתה משום ש"הבית לא היה במצב שניתן היה לחיות בו".

לכאורה, זוהי הראייה הראשונה לטענה כי שוכרים עזבו את הדירה עקב מצבה אלא שבאוגוסט 2001 עברה התובעת עצמה להתגורר בדירה. לטענתה, היה מצב הדירה כה רע, שהיה צורך לאווררה וליבשה מדי יום.  

בתקופה השלישית, לא השוכרים הם ניצולי הרטיבות, אלא דווקא התובעת עצמה: (ס' 33 לתצהיר):"בחודש ינואר 1999 הריתי והייתי כמעט כל התקופה בשמירת הריון ולא יכולתי לעבוד... במשך כל התקופה... היו פרנסתי וקיומי תלויים למעשה בשכר הדירה... ולא יכולתי להרשות לעצמי שהדירה תעמוד ריקה ולכן הדירה היתה מושכרת ברציפות עד יוני 2001 תוך ויתור על חלק משכה''ד עקב מצבה... הנני מעריכה את הנזקים והפגיעה בצפי הכנסותי מהדירה, בצורך לעשות להכנסותי הביתיות ממקורות אחרים בהוצאות המימון ובנזקי יתרות החובה בבנק ב- 5,000 ש"ח... סך נזקי בגין אבדן הכנסותי משכ''ד מאפריל 1998 ועד אוקטובר 1999 מועד החלפת השוכרים לפי הפסד של 70$ לחודש... 7,342 ש"ח".

לענין זה, יפה תגובתו של הנתבע, שאותה הנני מאמצת: "אני טוען כי התובעת עורכת חשבון המתאים לתביעת מזונות ולא לתצהיר העדות הראשית כנגד שכן. אינני אחראי לפגיעה בצפי הכנסותיה מהדירה ולירידה ברמת החיים של התובעת. מעולם לא התחייבתי לזון אותה וגם לא לשמור על רמת חיים מסוימת שלה, ובודאי גם לא התחייבתי לממן את הוצאות מימון יתרות החובה שלה בבנק, המוכחשות כשלעצמן. נראה כי לתובעת אין גבולות בדרישותיה המוזרות ממני" (ס' 32 לתצהירו). 

התובעת מודה, כי כאשר עברה להתגורר בדירה היתה דירת הנתבע ריקה, והיא סגרה את ברז המים של דירתו. במחצית השנייה של 2002 שוב נרטבו תקרות חדר האמבטיה. התובעת פנתה אל מי שרכשה את הדירה מהנתבע וזו ביצעה את התיקונים הדרושים ואטמה את כל רצפת חדר האמבטיה באופן שמאותו תיקון אין דירת הנתבע מהוה עוד מקור רטיבות לדירת התובעת.  

למרות שהרטיבות באותו מועד, ככל שהיתה, נבעה משיפוצים שנערכו על ידי רוכשת הדירה, מעמידה התובעת את נזקיה לתקופה שמ- 1.8.02 עד 18.11.02 כנגד הנתבע, לרבות "נסיעות יומיומיות מהדירה לדירה בגבעתים, הסעת בתי לגן בת''א, אבדן שעות עבודה ובזבוז זמן". הנני קובעת כי אין צורך לדון באילו בהעדר יריבות בין התובעת לבין הנתבע, שכבר מכר אז את דירתו.  

התובעת, שכזכור הינה עורכת דין במקצועה, הפנתה לכלל "הדבר מעיד על עצמו" על מנת להטיל את נטל הראיה על הנתבע להראות שלא היתה התרשלות מצידו.

שלשה תנאים מצטברים נדרשים להפעלת הסעיף האמור:

(1) לתובע לא היתה ידיעה או יכולת לדעת את הנסיבות שהביאו לארוע בו ניזוק.

(2) הנזק נגרם על ידי נכס שלנתבע היתה שליטה מלאה עליו.

(3) אירוע המקרה מתישב יותר עם המסקנה שהנתבע התרשל מאשר עם המסקנה שנקט זהירות סבירה (ר' ע''א 241/89, פ''ד מ''ט (1) 45).

ספק בליבי אם התקיימו שלושת התנאים דלעיל, ואולם, לטעמי, גם לו הופעל הכלל, ואף אילו היה הנתבע נכשל במשא המוטל עליו, לא הרימה התובעת את הנטל להוכחת תביעתה שלה, כי רטיבות אשר חדרה לדירתה מדירת הנתבע, היא שגרמה לאי אפשרות להשכיר את דירתה. 

אינני באה לקבוע כאן כי מעולם לא חדרו מים מדירת הנתבע לדירה, אלא שלא הוכח כי מופעי המים והשיטפונות, ריח העובש וכיוצ"ב, כפי שתוארו על ידי התובעת, גרמו לפרקי הזמן שבהם הייתה הדירה ריקה, מעת לעת. 

הנתבע טען, והנני מאמינה לעדותו, כי התובעת לא התלוננה על פרק זמן של 12 החודשים בהם לא הייתה הדירה מושכרת ואף לא על פרקי זמן אחרים . 

ניתן היה לקצר ולדחות תביעת התובעת משום אי הוכחת הנזק ואף משום ריחוקו. הואיל והתובעת הרבתה במילים ובמסמכים (שכאמור לא סייעו במאומה) ואילצה את הנתבע לנהוג באותה דרך, הבאתי בהרחבה גם את השתלשלות הדברים באותו בית, על מנת לנסות לעצור את ההתנהלות הנ"ל שאינה מקדמת לא רק את ענייני הבניין, אלא אף לא את ענייניה של התובעת עצמה.

הדברים יבואו לידי ביטוי גם בהוצאות: כשם שטענה התובעת לעגמת נפש, ולא ויתרה לנתבע על הוצאות, בהליך בפני המפקחת על המקרקעין, כך יש לקחת בחשבון את עגמת הנפש וההוצאות של הנתבע בהליך זה.

לפיכך, הנני דוחה את התביעה ומשיתה הוצאותיה ושכ''ט עו''ד בסך 20,000 ש"ח + מע''מ על התובעת.

ניתנה היום כ"ט בניסן, תשס"ה (8 במאי 2005) בהעדר הצדדים .

ניב ריבה - שופטת 

​